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陈颖
——美澳住房保障制度掠影
房地产热潮席卷全球，房价屡创新高，房地产市场的兴旺支撑了各国经济的高速发展，成就了一些人的发财梦。但与此同时，高昂的房价也破碎了另一部分人的安居梦，房子在
他们眼中成了遥不可及的奢侈品。在此背景下，如何保证不同收入层次人群的基本居住需求都得到满足，成为了各国政府不得不面对的问题。
在国内，加大中低价位住宅、经济适用房和廉租房建设力度的呼声日渐强烈。而在很多发达国家，住房负担能力(housing affordability)问题也得到了越来越多的关注。
解读住房负担能力
国内房地产行业中，经常用于衡量居民购房能力的是房价收入比这个概念，而国外则常用住房负担能力指数(housing affordability index)的说法。虽然房价收入比和住房负担能力指数的计算方法并不相同，各国住房负担能力指数的计算也并没有统一的公式，但是它们反映的问题却都大致相同，那就是中等收入的家庭在充分满足其他方面基本需求的同时，是否还有能力购买中等价位的住房。
从现有的统计数据来看，住房负担能力下降已经成为了全球性的问题。随着房价飙升，各国的住房负担能力水平都已经降到历史低位，开始成为突出的社会问题。
根据05年一项对美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰和爱尔兰等国家共100个大中城市的调查，仅有24个城市的住房被认为是可负担的，而被认为严重不可负担的城市个数则达到了42个。
住房保障的主要对象：初次购房者和低收入家庭
尽管住房负担能力下降会影响社会中几乎所有的人群，但是对于已经拥有住房，以追求住房水平提高为目的的购房者来说，这可能仅仅意味着需要推迟生活品质的提高，而对于尚未拥有住房的人来说，这个影响就更为巨大。
尚未拥有住房的人又可以分为两类：一部分是目前积累有限，尚未购房，但未来有打算的初次购房者；另一部分则是收入非常有限，目前和未来都不具备购房条件，甚至租房都有困难的人。
初次购房者对房价的敏感程度远远大于改善住房需求的购房者。很多国家都发现，在此轮房地产高涨期间，初次购房者的数量出现了明显的下降。在英国，2004年初次购房者的数量降到了过去20年来的最低点；在澳大利亚，初次购房者的数量也从2001年开始持续下滑。
而对于低收入人群来说，房价提升带来的租金上涨也是需要面对的问题。
由于“安居乐业”始终是保持社会稳定发展的核心要素，各国政府一致认为，住房拥有率和居住环境与社会治安、儿童教育等问题都有紧密联系，因此如何支持初次购房者购买自己的住房，如何为低收入人群解决基本的居住问题就成为了各国政府住房保障体系着重要解决的问题。
圆初次购房者一个购房梦
澳大利亚某研究机构对初次购房者有这样的描述：年龄在二三十岁左右，平均约为33岁；多数是夫妇；收入水平大多高于社会平均值；非常依赖外部经济支持。借款和贷款占总房价的比例高达将近90%。
这与我国初次购房人群的特征在很大程度上是类似的。该人群主要的问题是积累不够，受制于首次付款的条件和贷款的可获得性及其成本。因此要解决他们的问题，关键就是降低首次付款的门槛，并提供有效的贷款支持。
澳大利亚政府从2000年7月开始实施初次购房者资助计划(First Home Owner Scheme)，为初次购房者提供最高为7000美元的资助。考虑到房价快速增长的影响，从2001年3月开始，政府对购买新房的初次购房者还额外提供7000美元(这个数额在2002年6月后降低为3000美元)的联邦附加资助。截至2004年1月，澳大利亚政府已经向50万初次购房者提供了近43亿美元的资助，在房价飙升的背景下支持了这些初次购房者实现自己的购房梦想。
美国政府所采取的手段则更为市场化。一方面通过按揭保险鼓励金融业者向初次购房者放贷，另一方面则通过让购房者掌握更多正确的购房知识来降低交易成本。
美国政府早在1934年就成立了联邦住房管理局(FHA)，负责向金融业者提供按揭贷款保险服务，以此降低他们的贷款风险，促使他们向可能还不符合一般贷款条件的初次购房者放贷。自成立至今，FHA已经为3300万购房者提供了按揭保险，保险金额达到了1.6万亿美元。
为了让初次购房者掌握相关知识，最大限度地降低购房成本，政府在各地资助了住房咨询机构，由他们协助购房者做出风险最小、成本最低的购房决策，使消费者避免因专业知识缺陷而在购房过程中遭受损失。
还低收入家庭一个安居愿
实现居者有其屋，让大家拥有自己的住房自然是最理想，但是由于住房本身属于价值非常高的商品，因此对一些基本生活都有困难的低收入人群来说，即使有政府补贴，购房仍然是一个无法企及的梦想。租房成为他们实现“居者有其屋”的另一选择。
美国将收入低于居住地中位数80%的人群称为低收入人群，将收入低于居住地中位数50%的人群称为极低收入人群。据估计，美国有超过500万极低收入人群受到租金负担困扰，特别是在城市中心地区，这个问题随着房地产市场的繁荣更趋严重。
面对这一问题，美国政府采取了一系列措施。
最直接的方法就是向低收入者提供租金补贴。由美国住房与城市发展部(HUD)发起和管理的住房选择保障计划(Housing Choice Voucher Program)就通过为中低收入家庭提供租金资金，使他们能够选择适宜的住所。通过资格审核的家庭每月拿出自己收入的30%-40%支付租金，差额则由政府补足。该计划目前已经为180万家庭提供了约150亿美元的资助。
其次是提供廉租房。HUD每年通过住宅投资伙伴计划(Home Investment Partnership Program)为各地方政府提供大约18亿美元的住房资助，用于廉租房的建设。目前大约有130万户美国家庭住在政府公屋中。
此外，FHA还通过提供长期贷款担保等手段鼓励私人投资者建设和持有廉租房。
对症下药，解决中国公民住房保障问题
近期来自不同研究机构的几份报告中都不约而同地提到了根据目前的房价收入对比情况，中国有7成居民买不起房的说法。随着国内房价的一再攀升，如何完善住房保障制度，如何解决中低收入人群居住问题的讨论似乎也进入了白热化阶段。
从福利分房到住房商品化，再到中低收入人群住房保障制度建设，我国的住房分配模式仍在逐步发展和完善的过程之中。政府可以用于解决居住问题的预算是有限的，指望通过政府补贴的方式来解决所有中低收入人群的住房问题显然是不现实的。我们必须以更灵活的态度来对待这个问题。
美国和澳大利亚的做法中，最核心的一点恐怕就是对症下药，找准需要保障的人群，以多样化的方式给予保障。
虽然同属于中低收入人群，但是这个人群中也还有更细的分层，有的人只是暂时缺乏积累，达不到借贷的条件，政府只要提供一定的资金补贴，或是提供贷款担保，他们就可以进入商品住宅市场，购买合适的住所；有的人没有能力购买商品住宅，但有能力购买价格较低的住房，对这部分人政府提供价格和品质都相对适宜的经济适用房；有的人根本不具备购房的条件，甚至租房都成问题，政府就应该为他们提供租房协助。
此外，美国在解决住房保障问题时充分调动市场力量的做法也值得关注。政府机构可以直接用于住房保障的财力、人力是有限的，但是政府还有其他手段可以影响企业行为。为购房者提供信用担保、对建设中低价位住宅给以税收优惠等等手段，都有助于鼓励企业向中低收入阶层提供住房服务。
中国住房保障制度的建设和完善任重而道远，然而这是政府和社会无法忽视的责任。相信在各方的共同努力下，居者有其屋的理想终究会实现。
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