叫停民宅商用推倒楼市多米诺

　　——生存还是死亡 春天还是寒冬

　　把众多骨牌一字排开，只要推倒其中一块，其他都会依次倒下，发生连锁反应。所以每张牌倒下的时候，具有的能量都比前一块牌大，速度也一个比一个快——这就是“多米诺骨牌效应”。

　　上月，北京市工商局出台第14号文件，规定从6月19日起暂停为登记地址是民用住宅的企业办照。据悉，这是北京第一次对民宅办企业叫停。这个看似简单的文件产生的震荡和能量却是巨大的；中小企业、个人投资者、开发商、商住楼、写字楼以及住宅市场，未来遭遇的波动和影响，就像一块块相临而立的骨牌，被轻轻地撞了一下，依次倒下，蔚为壮观……

　　骨牌NO.1生存还是死亡？中小企业拉响生存警报

　　同南方城市相比，北京的写字楼市场发展得较晚，而写字楼租金又高得惊人，使那些有心在大商圈发展，而无力租住高档写字楼的中小公司将目光更多地关注于区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所；说“被挤压”进住宅或商住两用楼还更合适些。

　　王女士的公司就是一个例子。这家代理MP3、eBOOK等电子产品的公司，主要业务集中在中关村一带，本打算在鼎好电子城租用一个十平方米左右的铺面，同时在附近的住宅区里租一地下室办公兼仓库。新出台的文件让王女士的压力突然大了很多，她把附近的写字楼都转了个遍，发现租金实在不低；按100平方米算，一间办公室每月就得花9000元，但这样面积的办公室也很难租到，实在没办法就只能“倾家荡产”租间大的。至于能否收支平衡，王女士实在乐观不起来。

　　一直从事写字楼代理的理想阳光经纪公司认为，像这类主要业务集中在中关村、CBD和金融街等商圈的中小公司，目前市面上为他们量身定做的产品并不多，所以建议这些公司应尽早着手选址工作，在选址过程中要慎重细心，还要有耐心，选址中要注意查验楼盘的项目规划中立项审批文件，看是否是写字楼项目；还要参考楼盘的区位、交通、周边环境、功能、服务、建筑格局等综合因素，统一考察其性价比。

　　思源经纪策划副总监李昕炜指出，对于这类企业选址不妨跳出商圈核心区，可以考虑在商圈辐射区选择一些价格适中有满足企业发展需要的写字楼产品，这样能最大限度降低成本。

　　紫金数码大厦总经理助理张小姐认为，新政的出台将会导致中小企业逐步迁往商圈周边的写字楼，尽管此举将会改变写字楼目前招租空缺的尴尬，但也会使得一些中小企业的经营背上更沉重的包袱，一段时间后，一部分竞争力差的中小企业将会举步维艰，逐步消亡。

　　骨牌NO.2“跳水”还是空置？商住投资客唯恐血本无归

　　新政策让中小企业“心有戚戚”的同时，对那些希望通过把物业出租给企业而获得高额收益的投资者而言，无疑也是一记“重锤”。

　　现在叫我租给谁？

　　正如前面所说，民宅商用不仅仅是对中小企业有利，对于广大出租房屋的投资者而言，将住宅出租给公司也确实有利可图，同样的房屋，租给企业的价格比租给普通住户要高出不少。记者采访中了解到，像金港·国际这样靠近CBD商圈的住宅项目里，就有不少业主是为了出租收益才购买的。在这里一套140平方米左右的住宅，租给公司办公大约要6000元/月左右，但租给个人居住仅仅在3600元/月。而业主在租给公司的同时，还省去了提供家具、家电等必需品的费用。记者观察到，在大望路附近不少小区临街的窗户上都打着各式各样的公司广告。因为商住房吸引了大量企业入住，投资买家也很踊跃。但是工商局的新规定，将使大量商用租户从住宅物业中迁出，很多持有商住楼的业主不仅面临着迅速萎缩的租赁市场，即使脱手也将无利可图，甚至亏本。

　　北京·国际销售经理宋俐波认为新政策的出台，在规范住宅市场的同时，另一方面也是在打压商住楼的投资者，因为一些公寓产品的购买者很大一部分是出租给这些中小企业做办公用途。所以一旦这部分需求被抑制，对这些投资者而言将是一个不小的打击。

　　链家机构预测，该政策的实施，在一定程度上挤出了部分租住民宅来创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，从而会影响民宅租赁市场的成交量；同时，随着民宅租赁市场供求关系的缓和，对民宅的租赁价格可能会起到一定的平抑作用。

　　住宅“变性”谈何容易

　　思源经纪营销策划中心策划总监范延女士向记者介绍，新政策对商住楼也算留了道口子，规定如果已经变更房屋用途，将住宅变更为商业，可以允许登记。这意味着投资者若继续将住宅出租给公司，可以改变房产用途，申请变更补办相关手续。但相比之下，追缴土地出让金相对简单，关键是建筑标准需要严格验收，建筑安全隐患是最可怕的。

　　不过，记者在采访中发现，在追缴土地出让金问题上，业主和开发商之间存在争端。业主认为自己是用高于住宅的价格买商业用途的房子，这笔钱被开发商省了，自然应由开发商补交。开发商则认为，交易已经完成，让房屋“变质”是业主个人的事，当然是业主自己承担相关费用。看来要改变房屋用途也不是一朝一夕就能“搞定”的事。

　　中原地产机构提醒广大商住楼投资者，从工商部门此次文件的整体表现来看，所形成的影响对目前现有商住楼可能不大。不过预计新增商住项目的销售会受到影响，这主要是由于该文件给商住楼投资带来的风险加大，同时目前商住楼的投资回报并没有上升，风险的加大带来投资回报的相对降低，因此投资客户会更加谨慎。

　　骨牌NO.3机遇还是“幻像”?中低端写字楼迎来春天

　　工商部门禁止民宅办公司后，对写字楼市场将会产生怎样的影响呢？据工商登记机构反映，目前公司注册非常踊跃，且超过半数的注册地点在居民楼中。今年前三个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上办公地点在居民楼。禁止民宅商用之后，大量的办公需求有望带热写字楼的租务市场。

　　中关村第三极的开发商中关村文化发展股份有限公司总裁欧阳旭认为：“从目前的市场发展和房产走势来看，越来越多的小型公司的起步选择在住宅内，这一现象更多的是给居民带来不便，严重影响了居民的生活质量，也同时体现了此类公司较低的专业水准和不合理的发展规划。这对于写字楼市场来说影响不大，因为高档写字楼的定位不可能是这些小公司，例如第三极写字楼瞄准的是大型的企业集团，或者是具有创新意识的高科技及文化企业。但是从写字楼的发展趋势来说，工商部门的此次举措还是积极的。”

　　北京·国际销售经理宋俐波认为，住宅禁商政策的出现对于写字楼来说无疑是一个利好消息。但是政府叫停“民宅商用”办公必将使一大批小公司、创业型公司失去低成本的办公场所，如各种“脑力公司、网络商贸公司、保险公司、律所”等。而这部分公司由于受行业特点、资金实力等方面的限制，一般不需要大面积的办公场所，很难支付甲、乙级写字楼高额的租金和物业费，同时更需要与写字楼相似的办公环境和配套服务，写字楼市场结构急待调整。

　　位于CBD区域的通用国际中心写字楼开发商的有关负责人也认为，工商部门的这一举措对高档写字楼来说影响不大，如果相关措施确实能使一些小公司走出住宅，走进写字楼，那将会增加对中低档写字楼的需求。

　　由原来的奥林匹克酒店改成的针对中小企业的写字楼北京moffice，前一阵的招租状况似乎不是很理想。此次政策出台之后对于这种定位的写字楼的招租工作应该会有一定的促进。记者在走访该项目时发现北京moffice有一部分又改回了酒店，留有一部分的写字楼面积。销售人员对于住宅禁商政策出台之后写字楼的招租工作表示乐观。

　　骨牌NO.4“罢黜”还是“扶正”？商住楼面临灭顶之灾

　　由于SOHO现代城的示范作用，近几年，北京出现了大量在住宅用地上，以住宅立项但开发商业写字楼及商住楼的项目，如万达广场、SOHO尚都、第三置业等许多项目莫不如此。由于以住宅项目立项的写字楼，既可以比写字楼立项的项目少交近一半土地出让金，又可以比写字楼立项的物业多享有20年的土地使用权，同时，以住宅立项的房贷贷款成数及年限比写字楼要宽松得多，其入住后的办公成本也比正经写字楼要低许多，因此商住楼令许多开发商“爱不释手”。但新规定的出台，让商住楼流失了主要客户，新开发的商住楼项目极有可能面临“空置危机”，令不少希望借此“掘一桶金”的开发商感受到了压力。

　　新政策发布后，一些购买者开始担心，担心项目的住宅属性会影响今后的出租。对此，思源经纪策划副总监李昕炜认为，此前一些比较老的商住楼项目不但是住宅立项，整体建筑格局和水电等配套设施也都采用住宅标准。但经过多年发展，现在的一些商住楼项目，除立项仍是“住宅”外，其规划设计和产品配套基本按照纯写字楼规格建设，而且购买者中也鲜有要在其中居住的人。针对现在的市场状况，李昕炜认为政府不能为了保证居民舒适，就简单地采用“一刀切”标准，而是否可以考虑组织专家组对在建、在售的商住楼项目进行考核，对于符合写字楼产品规划设计要求的商住楼，准许经营者继续登记注册，以区分于那些在纯住宅楼里办公的企业。

　　中原地产机构也认为，商住楼面临多重挑战，商住楼的业主、开发商、投资客户都需要寻求多种途径应对。第一对于在售商住项目，工商局下发的这一文件将会使部分准备投资商住楼的客户产生持币代购的心理，推迟购房时间或转战其他投资领域。这一举动对于正在销售的商住楼打击最为严重，为了应对这一现象，开发商肯定要推出各种优惠措施，采用更多的营销渠道进行项目推广。第二对于已经销售完毕甚至投入使用的商住楼来说，有两个途径应对。一个途径是弃商从住，回归住宅的本质，这一途径适合早期的商住混用项目，项目规划设计全部按照住宅的标准打造，弃商之后仍然适合居住；另一个途径就是通过与行政管理部门的协调，更改土地性质，补交土地出让金，这类项目一般在建设过程全部按照写字楼建筑标准打造，其消防、智能化等配套完善，楼体为框架结构，无私家卫生间，无厨房等，该类项目不适宜居住，甚至无法居住，所以应该允许这类项目注册。

　　骨牌NO.5净化还是“回归”？住宅品质得到“洗涤”

　　“从长远看，该政策对住宅，特别是高档住宅将是一种利好。”北京华高莱斯副总经理公衍奎预测。“许多业主将住宅出租做公司使用，从短期经济利益判断可能出租者受益更多，但从长远看，一方面，商务人流对于社区内环境、私密性都带来不利的影响；另一方面，住宅社区的硬件配备显然不可能按照商务办公的需求进行设计，自然会进一步对居住业主的生活造成不便。由此加速降低社区居住品质，从而影响业主的长期利益。”

　　记者了解到，以高档公寓著称的阳光上东、棕榈泉国际公寓、富力城等项目，均将拒绝商住作为保障社区品质的一项重要措施。阳光上东销售总监袁奇告诉记者，目前项目已入住的一期租金保持在13.6美金/平方米/月，大量的外籍人士成为租务需求的主力。“外籍租客对社区居住氛围及管理要求很高，因此只有保障社区居住的净化，才有可能吸引更多高端租客的青睐。”

　　其实，早在该政策出台之前，已经有不少项目如阳光上东、富力城、华贸中心等，对社区商住现象开始关注并付诸于实际行动。毕竟，住宅社区的居住品质是由其纯粹性决定的，而高档居住社区的卖点也恰恰在此。故此，住宅禁商对于高档住宅的居住品质的保证与进一步提升，都有着相当大的利好意义。

　　此外，也有专业人士指出，禁止民宅商用可以对抑制房价起到积极作用。因为在很多区域的住宅价格都是被这类项目给“硬扯”上去的，开发商常常这样“忽悠”购房者：“你看旁边的项目房价都涨到一万了，我们才卖8000元，你看有多大的升值潜力啊！”而这些“榜样”项目往往是商住公寓。一旦新政策被彻底实施，这些项目就再没有叫嚣的理由！禁止住宅商用，也会让更多的商住楼回归住宅市场，不再占用住宅用地的“名额”，这将给购房者以更大的选择空间。

　　骨牌NO.6“回流”还是“分流”？商业地产“捡了”便宜

　　张先生两年前在朝阳区高碑店某小区租了间120平方米住宅，经营一家儿童用品商店。由于小区以年轻家庭为主，他的生意很是红火。这段时间张先生正准备在附近小区再开一家分店，房子都已经找好了，但工商局14号文一发，完全打乱了他的经营计划。“在小区里租套住宅，一个月租金大概只要四千块，如果要换成底商或者门面房，这成本可不止两三倍！现在我还不知道原来的店能不能过年检呢！”张先生显得很无奈。记者发现，像张先生这样在社区里开店办公，依靠社区消费能力的小企业并不在少数，一旦要求在商用物业办公经营，之前辛苦多年的积累，可能就完全花在租用办公地点上；而且要不了多久，很多社区底商的租售价格也肯定会随着政策的推进而增长。

　　“这项政策将对商业地产是个利好刺激，”中国城市商业网点建设管理联合会荀培路在接受记者采访时认为，“目前北京商业地产开发总量较大，部分商业特别是社区商业出现空置现象。民宅禁商政策的出台，将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买。”

　　记者在富力城某

地产中介店了解到，自从富力城从四月开始将公司租户“清场”以来，富力城的底商租金就开始上涨。该店负责人认为，就依靠社区的企业而言，租用底商的费用与住宅相比不会高出太多，基本在企业的承受范围内，而社区为企业提供了比较稳定的业务流，相比较而言，多出的成本还是可以接受的。但在选择底商时一定要注意考察社区住户是否与自己的目标客户相符，否则还是以沿街店铺为首选。

　　其实对于经营性的商业而言，纯粹的商业面积对其也是最有利的。一位长期从事商业地产研究的人士对记者说，因为无论在硬件上，还是在商业氛围的形成上，纯粹的商业面积无疑将比住宅当中的商业经营要有保障得多，而这些，无疑是商业经营成功的基础所在。