需求下降缘何房价暴涨

　　南轩

　　翻开2004年和2005年的黄历，从来没有哪一年像这两年一样，围绕房地产市场，出现过这么多的热闹。这两年房地产行业的关键词都共同指向：房价高涨。与高房价相伴的，是那些不绝于耳的房地产泡沫声，这种由经济学家发现并由民众口耳相传的共识似乎一直没有让人感到审美疲劳。

　　转到2006年，民众对长期以来的高房价的不满情绪再次达到新高。央行在一季度的全国城镇储户调查显示，未来三个月打算买房的居民人数仅占18.2%，较上季及上年同期分别降低1%和3.8%，受调查的城市居民购房意愿明显降低。此次调查结果被业内定性为购房“高烧”退了。

　　但另外一组数据却让人困惑：据国家统计局监测，今年2月份，中国70个大中城市房屋销售价格继续上涨，环比上涨0.7%，同比上涨55%，涨幅与上月相同。以北京为例，北京市建委等四部门发布今年1-2月房地产市场运行情况：商品房预售均价每平方米6776元，同比每平方米上涨997元，涨幅为17.3%。

　　一边是居民的购房“高烧”退了，购房需求降低，一边却是

房价继续高涨，这种违背经济学供求原理常识的反常现象，其背后到底隐藏着一个什么样的逻辑？难道房地产经济是需求定理的一个例外？

　　高房价与“吉芬之谜”

　　1845年，爱尔兰发生了灾荒，马铃薯的价格上升了，需求量却增加了，这种现象与需求定理不一致。经济学家吉芬发现了这种现象，因此被称为“吉芬之谜”。以后，人们发现在不同时期和国家的灾荒中都发生过这种低档生活必需品与价格方向变动的现象，因此，把具有这种现象的低档物品都称为“吉芬商品”。

　　与吉芬之谜类似的与需求定理相反的现象还发生在高档产品身上。经济学家发现，类似高档汽车、珠宝这楼高档物品，只有价格高才有人买，反而需求减少。中国的房地产难道也是一种“吉芬商品”？

　　房地产是一种特殊的商品，人一辈子可以不坐汽车，不戴珠宝，但却不能不住房子。在当代中国，房地产既是一种产业形态，又是各类利益集团角逐的载体。虽然民众的购买力不足以支撑需求，但开发商还是要力挺房价不降，甚至要求政府托市造势，否则房价将大降影响财政收入云云。

　　这种现象显然是违背了需求定理。吉芬之谜的原因在于，首先，土豆的价格自然上升，但人们的收入大大减少，买不起面包和肉食，只有以土豆为生，这样土豆的需求反而增加了。土豆的替代效应在现代社会是很少见到了，但这并不意味着房子可以在需求减少的情况下，可以继续抬高价格，别忘了这种现象是发生在灾荒的特殊时期。

　　拿什么来替代房子呢？有人说，你买不起高档房，你可以买

经济适用房；你买不起好地段的房子，你可以买偏远地段的房子；你买不起高楼层的房子，你可以选择低楼层的；或者你暂时根本就买不起，那么可以选择先租房子。显然这并不具备可替代性，潜台词是：条件成熟时，你还是要买房子。

　　与过去相比，中国正处于经济与社会发展的一个最好时期，“吉芬之谜”的时代已经过去。房地产不是“吉芬商品”，它不像汽车、珠宝那样具有可替代性，人们需要用其来居住。但共同的地方在于：在供给方面，增加更多的有效需求才是出路。

　　房产供给应考虑有效需求

　　所谓有效需求，是指能够满足人们一定的购买力，而不是令人难以企及。如果一个人购买一处房产而他却不得不为此付出大半生甚至一生的积蓄，那么房地产显然就成了一个

奢侈品，这样的例子太多，不再赘述。

　　19世纪末，美国经济学家凡勃伦发现富人喜欢用极高的价格购买奢侈品，以显示自已的富有和地位，这种消费行为被称之为“炫耀性消费”，满足这种消费要具备两个条件：一是价格极高，二是数量极少，而且只有数量少才能维持高价格。

　　从供给上来看，当今的房地产市场并不存在炫耀性消费的条件。以北京为例，经济分析师金学伟曾统计过1992年以来北京历年竣工的住宅面积与销售面积，发现了一个令人百思不解的问题：1992年到2004年12年间，北京竣工的住宅总面积为15107万平方米，其间销售的面积为9984万平方米，两相扣减，要差5123万平方米，这些房子到哪去了呢？

　　如果将1998年前福利分房的因素考虑进去，那么从1998年至2004年，北京商品住宅的竣工总面积达到11475万平方米，而同期的销售面积仅8776万平方米，仍然有2700万平方米的剩余。这一发现也恰好印证了时下流行的一个判断：房地产是过剩的。

　　这么多的存量房如何消化？如何转化为有效需求？大量过剩的房子无疑是一颗颗“地雷”，随时可能让房地产经济面临阻滞。大量的过剩似乎很是危险，虽然市场在向买方市场靠拢，但房地产的定价权还在开发商手上。因此，一定时期内开发商还是可以过得比较滋润。

　　任何一个市场，最基本的需求永远是推动主流趋势的最根本动力，投机炒作的力量只能在其中顺水推舟，房地产市场也不能例外。房地产做为一个周期性的市场，不可能都是永远的牛市。从这点来说，开发商应当具有居安思危的忧患意识。

　　要善用炫耀性消费手段

　　不可否认的是，现在大多数人的物欲都在膨胀。如何让一部分人心甘情愿地购买高价房，开发商要善用房地产的炫耀性作用，最重要的一点就是要价高，不能降价，一降价它的定位诉求就会发生变化，进而影响到人们对占有财富的心理暗示，不到万不得已时不要选择走降价之路。

　　比如你在上海市浦东某处购置总价在130万元左右的房子，人们的第一反应就是你已拥有过百万的资产，第二反应就是：“你太有钱了”，如果房价下跌，你的这种心理优势肯定就不复存在。

　　除了价格，人们甚至以你生活的区域来区分你的类型，你属于哪个阶层？白领或者蓝领，中产阶级或者富人。这种强烈的社会等级意识也助长了人们对房地产的消费欲望。当年凡勃伦视炫耀式消费是一种资本主义的腐败、没落的证明，不应提倡。如果凡勃伦现在还活着，他肯定怀疑他当年下的结论是否正确，因为在中国的这种非理性的房地产消费已严重颠覆了他的权威发现。

　　今天，这种炫耀性消费更是愈演愈烈。有人甚至认为，不管房价是高也好，是低也罢，你要住？那就买吧，在任何时候入市都是可以的。同时作为消费者，你拥有消费的自由，没有人能干预得了你的行为，只要你不给别人带来损失或伤害，就不存在什么道德风险。

　　自由市场经济学家哈耶克说，在任何计划经济体制下，消费者虽然有权决定购买什么或不购买什么，但他所购买的商品的价格却是扭曲的。二十五年前，当民众从国营企业手上购买一台18英寸的彩电，要付出相当于于八至十年工资的价格，一下可掏空许多普通家庭的积蓄。二十五年过去了，社会巨变，已是天翻地覆。但今天的房地产似乎比二十五年前的彩电更为甚之。房地产企业要好好利用这样的机会。