A股地产 强者恒强

　　国内外资本市场一系列整体收购表现，或可将其解读为机构长期看好核心城市优质物业的积极信号。全宇认为，市场投资者或许可以关注一些具有先进理念的龙头企业。

　　蔡燕兰 / 文

　　虽然有不少观点认为国内地产处于下行趋势，但近日上海五牛股权投资基金管理有限公司（以下简称“五牛基金”）执行董事全宇认为，随着近期一线城市办公物业的回暖，未来还将长期看好国内房地产市场，尤其是具有一定特质的地产上市公司。

　　作为国内地产金融资深人士，全宇拥有超过10年的房地产私募基金运营管理经验，并曾领导多个大中华地区核心房产基金项目，总投资额超过6亿美元。同时，作为五牛基金的执行董事，他对房地产基金私募市场以及房地产资本市场也有着丰富的投资经验。

　　一线城市写字楼回暖

　　对于未来国内房地产市场的走势，全宇表示，未来还将长期看好。“从最近的非限购城市首套房贷比例下降，以及全面推行公积金异地贷款业务的开展，这些都反映了国家政策一定程度的倾斜。”由于较多银行尚未落地执行25%首付比例等相关政策，最新的10月份数据尚且还不能反映上述两个政策的效果。但全宇预计，四季度国内房产企业的住宅销售还会有新一轮较大增长。

　　除了持续看好住宅市场之外，全宇表示，对于一线城市的办公楼市场也持相同观点。“北京、上海、广州、深圳的办公楼市场还将持续火爆。”全宇告诉我们。

　　就在最近，上海新天地两栋甲级写字楼整体完成并购交易。其中一项来自瑞房，其今年7月将位于上海新天地的甲级写字楼“企业天地一期”，整体出售予领汇，作价75亿元人民币。另一项办公楼大宗交易则来自于新天地的另一栋甲级写字楼新茂大厦，这栋曾经三度易手的高端写字楼物业，以总价或超34亿元的天价过户给海外新买家ARA基金。

　　无论是新天地这两栋甲级写字楼的出售，还是今年上半年张江展想广场的整体出售，无不显示出海外投资者对上海办公楼市场的新一轮热切关注。在全宇看来，随着一线城市办公楼宇投资市场的回暖，国内外资本市场近期一系列整体收购表现，或许可将其解读为机构长期看好核心城市核心物业的积极信号。

　　“因此，就A股投资策略而言，我们认为，接下来一段时间市场投资者或许可以关注一些具有先进理念的龙头企业。”除此之外，全宇认为，诸如品质好、定位精准，后续资产管理较为优质的房产企业，以及有充分品牌溢价和产业整合能力的房产上市公司，或将会具有一定的投资机会。

　　细分市场寻找优质标的

　　“我认为，近期出台的非限购城市的首套房首付比例降低，就是值得关注的话题。”全宇认为，京津翼地区，包括长三角城市一体化概念的落地性非常强。如以上海附近的昆山地区为例，昆山房子的销售增长很大程度上来源于上海地区购房人员的购买外溢，以及城市一体化所造成。

　　除此之外，近年来被热议的上海迪士尼乐园概念也成为不少地产投资者关注的投资热点和焦点。对于这家明年即将在上海开门迎客的全球著名主题公园，全宇认为，迪士尼的开通必将会为上海地区带来整体基建设施的提升。“其次，迪士尼的开通也将会带来旅游人群，以及由此带来的一系列可持续发展的餐饮、住宿、服务、交易等方面的需求。”

　　不过，全宇也建议，还需要慎重判断是否在商业方面购入过大。“我个人认为，大型商场方面投入的公司未必会获得大的回报，因为他们的目标定位未必能抓住迪士尼的人群。”考虑到这一层面，他认为，相比之下基于迪士尼而建的住宅、宾馆等方面的投资或许会更靠谱一些。

　　有意思的是，从去年开始，一条通往迪士尼乐园的主干道两侧，短短数百米距离的道路两侧，如雨后春笋一般开出数家国内著名或非著名的连锁品牌酒店。这些酒店品牌包括维也纳国际、如家快捷、莫泰168等，并有部分小众酒店品牌一并现身这一主干道上。

　　此前，由于迪士尼的建设，曾极大程度上升温当地区域的土地市场。不仅上海，包括江苏、北京在内的多个地区城市，土地市场也出现明显的回暖。全宇认为，土地市场的热度还将继续保持一段时间。“因为政策面依然向好，而北京、上海、江苏等地还是被各个大型开发商看好。”诸如万科、绿地等在上海、北京周边、江苏地区有储备土地的房企，将会抓住城市一体化发展机会，其今年业绩或将有超预期的可能。

　　至于自贸区这一话题，全宇认为，它也明显对商业类物业起到很强的促进作用。“我建议投资者，可以在此细分市场上选择优质存货的公司。”

　　A股地产 强者恒强

　　对于A股地产板块的未来投资策略，全宇建议投资者考虑三个层面：第一层面，强者恒强，可以长期看好行业龙头；第二层面，如果选择地产公司，则需要关注公司资产，因为优质资产才是地产公司生存的根本。第三层面，需要谨慎选择商业为主要业务的地产类公司。

　　在全宇看来，国内房地产企业目前正在经历新一轮的行业整合与洗牌，在这一新格局之下，强者恒强。“这就意味着诸如万科等具有可持续性发展的企业，可以考虑投资。但对于那些主营业务为商业地产的企业，我个人建议投资者还需要谨慎考虑。”全宇建议投资者，对于商业地产重投的公司，需要深入了解其标杆产品的盈利性、团队的稳定性，以及其产业模式是否具有可复制性等。

　　“张江高科、金融街、外高桥等产业基础较好，并且有实实在在产业导入的公司，我们也较为看好。除了带有自贸区概念之外，比如像张江高科、外高桥等公司，这一地区的产业导入还带来了大量的人口导入，并促使商业及办公的火爆。”全宇认为，通常这类产业地产还具有高复制性，包括五牛基金在内的多家国内地产基金公司，都非常热衷于此类物业的关注。

　　从年内地产板块的个股表现来看，区域政策出台成为带动地产股最重要的影响因素。这些区域政策涉及自贸区、一号课题、京津翼等多维度层面。对于第四季度的地产投资方向，全宇认为，有不少值得关注的地方。