苏州中心突围大上海
商业地产同质化与供给过剩的时代，苏州中心如何突围？
东地产财经周刊
“君到姑苏见，人家尽枕河。”这是唐代诗人杜荀鹤游苏州时对其赞美之词。
水是万物之源，是灵气的化身。也正因如此，在水系资源充沛的苏州，向来被世人冠以“人间天堂”的美誉。
金鸡湖以其优美的自然景观以及优越的配套资源，已然成为苏州经济发展的中心地带，在这里，历史与现代相互交错，自然与商业完美融合。紧邻金鸡湖畔的苏州中心就是在这样的交错与融合下成为业内瞩目的焦点，作为国内杰出建筑，苏州中心在BOMA中国2015全球年会这一百年行业协会上的首次亮相，也惊艳全场。
城市共生体
苏州中心是苏州市委、市政府和园区工委、管委会为加快推动区域转型升级、加速发展服务型经济、全力打造“三化三型”综合商务城而决策实施的重大项目。作为目前国内最大的城市综合体项目，苏州中心始终坚持含商业、酒店、办公楼、服务型公寓等多个业态组合，将展示都市风貌、引领时尚消费、集聚现代商务、体验休闲文化等多种功能融为一体。
但是，相比较传统意义上的城市综合体，苏州中心对其有了更深层次的理解，即城市共生体。作为开发主体，苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司副总裁张亮在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）采访时表示：“共生源于生物学知识，表达彼此依赖的关系，还有鲜活生长，共生发展，多元共荣这种含义。”
他强调：“在苏州中心，生活、购物、户外平台以及户内的商场都是相互连接的，进而形成了一座城的概念。商场建筑面积约35万平方米，兼容国际大牌旗舰店、含时尚精品、购物休闲、儿童娱乐、文化体验等多项功能于一体；两幢湖景精装服务型CBD公寓，建筑面积约15.2万平方米；四幢国际超5A甲级办公楼，建筑面积约17.4万平方米；定位以设计为主导的高端时尚特色酒店——苏州W酒店，建筑面积将包括379套酒店客房和60套服务式公寓。
《东地产》了解到，苏州中心地下设有垂直交通系统，除了有负一层和一层的联系，还有两条地铁线的覆盖以及一条城市隧道，地上还专门设有直升机平台，楼宇之间有天桥连接。鉴于园区内人流量较大，苏州中心分别通过快速到达内部以及方便离开两个层面去进行分流。此外，苏州中心还设立了二十多个公交首末站用于疏导流动人群。
规模与品质
如今，中国房地产市场正面临着商业地产过剩的局面，有数据显示，截止去年年底，中国商业地产开发总量已经达到5.64亿平方米。商业地产触地就赚，拿地就赢的时代已经一去不返。
但是，苏州中心就是这么“任性”。
面对商业地产过剩，张亮认为小规模的商业地产必然处于弱势，商业地产竞争的核心在于规模+品质。在他看来，苏州中心是一个超大体量的综合体，有着多业态的格局，这是其在竞争中的规模化优势，只有有了一定的规模，消费者的定位才有可能做到一定程度的覆盖，才能吸引不同层次、不同年龄、不同社会定位的人群前来消费。此外，项目在规模化优势下尤其强调产品品质。
“苏州中心无论是在外部景观的布置还是在内部产品设计上，都在打造一种绿意融入都市的独特环境。我们打造了一个6万平方米的屋顶花园，从这里可以直接走到湖边，强调了与自然的融合。”张亮说。
记者了解到，苏州中心整个7栋建筑中采取了集中供冷供热方式，用一个大机组替换了传统的7台机组，通过智慧型、低碳的模式再次实现了绿色环保。
跨越同质化
在互联网迅猛发展下，电商异军突起使得商业地产受到严重冲击，加之商业中心同质化现象日趋明显，各大开发商不得不在差异化竞争中博弈。
张亮认为：“商业中心的同质化竞争不可避免，被人们所认知的商业品牌有限，暂时还不能避免同质化。在避免不了的情况下，我们会从后续的经营、氛围的打造、服务的质量上去下工夫，以此来区别其他项目。苏州中心的优势在于强调产品的品质，强调购物中心的体验感，其中包括寻车、缴费方式、洗手间等的体验，及各业态功能和软硬件各种设施的参与。”
在增强客户体验感上，苏州中心着实下了一番苦工夫，特地打造了专门的体验馆以满足客户的体验需求。体验馆设立两个区域功能，分别为综合展示厅和公寓销售区。苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司策划部副总经理杨健告诉《东地产》：“顾客在参观综合展示区后可以再看看公寓，我们模拟了项目的地形，客户去了以后就仿佛在金鸡湖的水面上由东往西来看整个苏州中心与周边楼宇的关系，这个互动可以深切地让客户感受到苏州中心是什么样的，这也是一种体验。”
在体验馆内，人们可以真实感受到今后在苏州中心工作、生活的状态以及品质。对张亮而言，体验就是去提前认知苏州中心的品质感、高科技以及舒适的环境。
虽然苏州中心位于苏州工业园区，但每到周末，许多酒店60%以上的客户都来自于上海。事实上，苏州中心的定位是打造华东标志性的时尚生活必选地，其面向的客户也并非只在苏州。张亮表示：“苏州中心运营起来之后，它的影响范围必须扩大至整个长三角，项目开业前，我们会针对整个长三角的大众消费者进行宣传推广。”
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