业界揣测虹桥新区 青浦土地大热
闸北静安合并的消息之后，开发商已将目光投向可能在未来区域整合调整中受惠的新区域。
东地产财经周刊
日前，上海土地市场再现“厮杀”局面。但与以往争夺市区优质地块不同，此次“厮杀”地点则定在了偏远的青浦地区。
青浦“抢地”战
青浦赵巷曾被誉为“神一样的存在”，从地理位置上来看，赵巷特色住宅区属于一个前不着村后不着店的地方，区域距离在建的17号线以及9号线的佘山站仍有一段距离。目前属于没规划、没配套、没地铁的3无地段。
就是在这样的背景下，该区域依然成为众多房企竞相追逐的目标。融信、绿地、金地、和记黄埔等均在此处留有地块。
然而，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）了解到，虽然众多房企欲在此地发力，但大多陷入了地王—套牢—滞销的怪圈，部分至今仍未解套。有分析称是因为此处所有产品都是叠墅和大平层，没有刚需地段应该有的刚需户型。
滞销怪圈并未吓退房企。近日，旭辉建工联合体以楼板价22122元/㎡，总价26.16亿元竞得赵巷镇嘉松中路东侧H3-02、H3-05纯住宅地块。现场参与竞价的共有16家房企，其中包括万科、碧桂园、保利、葛洲坝等众多知名房企，共经过了几十轮现场竞拍。114%的高溢价率足以突显竞争之激烈。
一向谨慎稳重的旭辉在青浦赵巷高溢价拿地，出乎了许多业内人士的意料，“打破怪圈”也成为众多业内人士对旭辉的期盼。但4万左右的保本价也注定了其依旧只能做豪宅。
相比较青浦赵巷，淀山湖区域则以优越的旅游资源更显人居。淀山湖属于太湖流域，是上海母亲河——黄浦江的额源头，同时也是上海最大的天然淡水湖泊。此外，区域紧邻上海历史名镇朱家角，旅游资源丰富。
或许是看中了淀山湖优质的旅游资源，近日，首创置业以楼板价17324元/㎡，总价10.98亿元的价格竞得青浦区盈浦街道淀山湖大道北侧53-04纯住宅地块，溢价率为104%。本次共有13家企业参与现场竞价，旭辉、碧桂园、葛洲坝仍在其列。
位于赵巷某项目的负责人曾表示，“青浦本身的自然环境就很优越，随着17号线的开通和建设，未来其板块价值将大幅提高。尤其考虑到其东接虹桥西联苏州的特殊区位因素，预计房价涨势可期。”
虹桥新区助力青浦发展
克尔瑞高级分析师艾莉告诉《东地产》，汹涌拿地背后或有政策因素在其中。
众所周知，继外滩、陆家嘴之后，上海的战略位置转移至大虹桥以及自贸区，形成以上海城区为核心，大虹桥与自贸区两翼引擎驱动发展的战略格局。记者了解到，至今年底，虹桥商务区核心区3.7平方公里内的主体项目将基本建成。
大虹桥地区是长三角地理中心和交通枢纽，也是连接世界的窗口。青浦作为大虹桥的重要组成部分，是国家会展中心所在地，也是上海两大经济腹地——浙江、江苏两省进沪流量的交汇之处，即处在上海的中央发展主轴线上。从交通上来讲，贯穿青浦全境的沪青平高速与延安路高架无缝对接，从青浦的任一地点上沪青平高速之后可以直接开到外滩。
据此前戴德梁行的数据统计显示，在上海主要的别墅板块成交排名中，位于青浦的徐泾板块曾以月成交38套居于首位，成交均价为44817元/平米，位居前三。有消息称，英庭名墅开盘当日首批20套别墅已全部售罄。
戴德梁行董事、华东区综合住宅服务部主管伍惠敏认为，大虹桥规划广阔的前景是引发徐泾别墅区成交踊跃和价格攀升的主要原因之一。
此外，艾莉表示：“目前政府对上海在进行一个重新规划和认定的过程中，青浦的部分板块如果有机会划至大虹桥区域，必然会产生新的价值。”
精准定位是生存关键
大虹桥的辐射带动作用虽然在一定程度上带动了青浦房地产的成交量，但对于房地产企业来讲，最基本的还是做合乎市场口味的产品。
中房信研究总监薛建雄在接受《东地产》采访时表示：“在郊区拿地确实需要勇气，目前郊区正在进行产业转型，原来大量做工业企业或者贸易企业的老板纷纷转型离开，所以郊区的豪宅总体上都是比较困难的。”
同时，薛建雄也坦言，尽管如此，但市场依然有需求，要根据需求进行产品定位。
艾莉并不相信所谓的滞销怪圈，她告诉《东地产》：“地王对开发商而言，无疑是增加了企业的成本，但如果产品出现滞销，更多的原因应该是产品以及市场定位发生了偏差。部分企业想要快速回笼资金而去做一些流量型产品，这就有可能违背区域配套的形成以及用户对产品的需求，违背这样的需求后，就一定会成为滞销产品。”
艾莉认为，传统市中心的优质地块越来越少，价格也越来越高，也意味着房地产企业在外围获得住宅用地的量会越来越多，对于许多外地开发商而言，这是深耕上海的好机会。
伍惠敏称，对于徐泾的别墅项目而言，除了板块优势，项目自身的产品、定位、服务、配套等因素也同样影响着购房者的选择，只有在均好性上占有优势的项目，才能在市场竞争中拔得头筹。
除了干货，就是走私货！——扫描二维码关注新浪杂志官方微信，专注深度报道。
