京城巨头金融街酣战上海

　　京城巨头金融街酣战上海

　　重金下注，高举高打的商业地产巨头金融街，能在上海成功复制京城模式吗？

　　东地产财经周刊

　　房地产业峥嵘岁月稠。

　　“我们在上海不是为了只做这三个项目，我们是为了持续生根，做更多的项目和产品。上海在金融街战略布局中，是一个非常重要的城市战略布局点。” 金融街董事兼总经理高靓在接受《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）等媒体采访时表示。

　　自2007年对外宣布进军上海，时隔八年之后，金融街在2015年锋芒渐露。

　　百亿巨资项目

　　金融街上个月以88.15亿元拍得闸北区上海火车站北广场以北地块，溢价率为50.12%，楼板价为27022元/平方米，此事仍在上海土地市场上余温未消。虽然这并非金融街控股在上海的第一个项目，但却是金融街在上海土地市场首次公开拿地，由此引来各界关注。

　　一直低调务实的金融街，在上海已经拿下三个项目。相较之前两个，此次上海火车站北广场的项目将金融街迅速推向了舆论聚焦点。

　　在高靓看来，金融街选择（上海火车站北广场）这个项目时较为慎重，也把它作为金融街在上海非常重要的项目来打造。其认为闸北作为上海内环的中心城区，无论是未来的产业升级，或是经济跨越式的发展，都是一个非常好的机遇。这也符合金融街模式里“价值合伙”的基本概念。在这样的一个时点进入，金融街对此有很大的未来预期，能够创造一个非常好的升值空间。

　　对于这个项目未来的规划，高靓透露：“该项目产业与政府区域的产业规划一致，把高端商业、金融服务、文化创意及人才交流作为产业主导的方向。在产业包括客户的选择上，依然会秉持着打造一个全生态链的基本原则。不只是选择金融类客户，还会选择实业客户以及其他配套服务的客户。让大家在这个项目里，可以很便捷的找到上下游的业务合作伙伴。在整体的规划设计上，会着重的去考虑综合业态之间的互动和连通，注重客户在使用过程中的便捷性以及配套功能的完善性，打造成一个区域引擎。”

　　作为一个超百亿的投资项目，金融街未来营收上的贡献到底将如何，目前仍未可知。据悉，在此项目上金融街将会有一些长期持有经营的物业，未来也会对这些持有经营的物业后续投入，去保持它后续经营的完善性。

　　京沪租售比差异

　　金融街在京城商业地产界属于领军角色。

　　从起初缺乏足够资金，到以项目转让作为公司运作基本模式，再到2000年上市以后以房产销售为经营模式，再到2005年由卖房子变成租房子，并成为北京金融街里最大的房东。金融界商业模式的变迁，见证着这家公司的改革与进取，也预示房地产业由粗放式发展到精耕时代的来临。

　　截至目前，在北京金融街里，金融街控股留存了大约60多万平方的总物业规模。将公司持有的长期物业出租，主要面向金融企业客户出租——这成为金融街的主要营收来源。

　　作为一家京城成长的本土房企，金融街十多年前启动了全国布局，目前已覆盖京津冀、长三角等地。对于金融街一直走的“地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心”的“金融街模式”，众所周知在北京已经相当成熟，金融街去年租金全世界排名第三。

　　这是一家引领行业风潮的企业。在北京，金融街推出了创客空间，打造了涵盖资产管理、商务服务，生活服务和物业服务四大服务领域的“4C服务体系”。

　　不过，在上海与北京存在较大差异的市场氛围中，金融街是否能延续其“北京金融街”的传奇色彩，是否会出现“水土不服”现象？业界总不乏类似疑问。

　　 “北京作为首都，聚集了更多金融监管机构，上海可能更多是市场化经济作为主题。北京和上海市场最大的区别是‘租售比’，如果和上海市场相当的土地价格和投资价格，北京的租金会比上海要高一些。这也是基本的供求关系所致，但是我们也认为上海租金的提升空间较大。”高靓说道，“经过23年的打造，积累了经验和教训。新的项目一定会避免之前犯过的错误，在团队组建上也引进了上海本地的专业人才。”高靓说。

　　扩张继续

　　金融街2015年上半年财务报告显示，净利润较去年同期增长130%-180%，主要原因为公司金融街中心改扩建项目竣工，计入投资性房地产产生公允价值变动收益，导致本期净利润较去年同期增幅较大。

　　显然，作为一家以重资产扩张为主的公司，公司业绩受公允价值的影响较大。能够在合适时机、合适地段，拿到合适项目，而且是合适价格，是其中关键。

　　以前述拿下的项目为例，不难发现这家公司的管理层决策标准。在金融街管理团队看来，拿下上海火车站北广场地块是源于其城市投资战略，首要标准是一线城市的核心区域，闸北项目还是位于城市内环一个非常重要的核心区域，但区域价值在过往的发展历程里还未被实现和开发，这也是未来实现价值升级一个重要环节。其次为项目体量足够承载金融街全产业链以及配套服务的功能。再者，区块未来升值空间巨大。

　　高靓告诉《东地产》，收购成熟物业并非金融街目前投资阶段的第一诉求，在建项目仍是金融街当下关注的焦点，希望在整个项目开发过程中，实现产品的专业价值。

　　 “一滴水的生命是有限的，但这滴水融入江海，生命会因此不同。”高靓如是总结。