众创空间 开发商转型投石问路

　　众创空间 开发商转型投石问路

　　如火如荼的联合办公潮流中，开发商如何分一杯羮？

　　东地产财经周刊

　　一张桌子，一台电脑，一个人，即可开启属于自己的创业梦想。

　　处于先导地位的开发商，显然不能缺席创业浪潮。稍早前，国务院办公厅下发指导意见，明确了支持众创空间发展，推进大众创新创业的政策措施，这也预示着中国创业时代的真正到来。

　　顺着这股东风，在绝处逢生和营销噱头的争议中，亟待转型的开发商纷纷试水众创空间。

　　“卓越E+”布局上海

　　在拥有大量商务地产资源的布局下，今年，卓越集团在上海全面推出了“卓越E+”品牌，欲打造卓越创业垂直生态社区集群。“卓越E+”将率先在奉贤卓越世纪中心、青浦卓越世纪中心、宝山卓越时代广场3个项目中启动。据悉，奉贤项目已经启动，宝山项目预计在8月份启动，青浦项目于9月底交付。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）于近日实地探访了奉贤卓越世纪中心。代理“卓越E+”招商运营工作的优淘城总经理薛建雄告诉记者：“奉贤卓越E+于今年6月正式对外开放，共13000平方米，如今已经出租3000平方米，出租率为23%。”

　　记者了解到，奉贤卓越世纪中心3号楼的1层已经成功打造了创业苗圃基地，租金为500元每月，且水费、电费、物业管理费、宽带费均包括在内；2-20层打造为创业孵化基地，办公面积基本为45-60平方米之间，租金为1.2元/平方米/天。薛建雄表示：“一层的创业苗圃基地主要起到过渡的作用，初创型企业起初不确定性较大，可以先在1层租用一段时间，等成熟之后，再向上租用成熟办公空间，这样可节省成本。”

　　然而，卓越集团的“野心”并不止于偏远的奉贤、青浦、宝山项目，他们还在寻求着市中心的商业机会，甚至不惜转租物业，做起“二房东”。

　　卓越集团上海分公司总经理任玲告诉《东地产》：“公司已经分别在虹口、静安、徐汇三个区域租了三个厂房，如今正在装修，大概在今年10月份开放。这三个项目主要针对大学生创业这块，加在一起基本上会有100个创业团队进驻。其中徐汇项目主要做互联网业务，静安项目主要做设备硬件和新材料业务，虹口项目目前正在洽谈，还在确认过程中。”

　　《东地产》了解到，同部分开发商的联合办公模式不同，“卓越E+”每个项目都会提前进行创业团队的招募，宝山项目的创业团队已经招募完成，项目交付之后，团队可以直接进驻。

　　打造创业服务体系

　　虽然“卓越E+”意图为青年人打造卓越创业垂直生态社区集群，但任玲却不认为“卓越E+”是创业平台，她告诉《东地产》：“创业平台只是‘卓越E+’的一个分支，‘卓越E+’是一个服务体系，是做了写字楼细分市场的服务体系。”

　　据悉，“卓越E+”有四大商务服务功能，分别是金融服务、资产管理服务、商务物业服务、商务配套服务。卓越集团欲通过打造创业服务体系帮助企业实现跨越式发展。

　　任玲表示：“对于入驻‘卓越E+’的企业，我们会提供给他们一些专业扶持的内容，比如青浦的一些公司，我们已经帮助他们导入了基金以及后面的创投支持，还会帮助他们寻找一些上下游的市场机会，这些都是免费的。”记者了解到，卓越集团已经成立了基金公司，专门进行前期的天使投资。

　　除了资金方面的支持，卓越还打造了卓越E课堂，结合外部资源帮助创业团队去做一些创业过程中的扶持和培训。此外还有卓越E路演，基本上每个月举行一次。“9月份我们会有一次超过300人的大型路演。通过路演，可以让创业团队和投资人直接见面，提升他们之间的粘度。这也是很多团队不愿意离开我们的原因。”任玲信心满满。

　　面对企业转型，卓越并不愿意以单纯收取租金差价实现企业盈利，而更希望在出租管理过程中和企业共同成长，在入驻卓越的部分企业中，卓越以占股份的形式参与其中。卓越意图通过打造创业服务体系，在和企业共同成长的过程中，提升企业和卓越集团的黏着度，从而在后期一些大型工程中实现产业导入。

　　3Q冷热真假难辨

　　当很多开发商还在苦恼于房地产和互联网的结合，SOHO中国却已经在董事长潘石屹[微博]地带领下走出了一条新型的“触网”模式。但起初，该模式并没有被上海市场所接受。

　　今年3月，《东地产》曾在上海复兴SOHO3Q注意到当时3Q内部的台位基本空置，出租情况并不乐观。

　　然而，《东地产》于近日再次探访复兴SOHO3Q，却发现已经满租。工作人员告诉《东地产》：“截至今年底，基本不会有台位可供出租。”

　　对比复兴SOHO3Q，于近期开业的东海SOHO3Q略显冷清。目前1层区域还没有人入驻办公。一条素白色旋转楼梯将《东地产》带至2层，工作人员带领记者参观并做了简单介绍：“3Q内部有公开台位以及独立办公室两种。独立办公室内一个台位价格是780元/人/周，公开台位价格为600元/人/周。最短租赁时间为一周，网上预订只能预订3个月，超过期限需续租。”

　　《东地产》了解到，在缴纳的台位费中，包括了物业费、茶水费、网费、电费。租客每人每周享受50张黑白免费打印额度。在SOHO3Q内部，完全没有现金交易，全部通过支付宝[微博]、银联等进行网络交易。

　　虽然刚开业没多久，但已经陆续有租客入驻。工作人员表示：“入驻企业有咨询公司、软件开发公司、建设设计公司等等。3Q会不定期举办公开透明的活动，为创业者寻找潜力合作伙伴。”

　　面对高额租金，工作人员并不以为然：“我们原价是1300元一个台位的，现在只是因为刚开业，所以打六折优惠，之后租金只可能上涨，不会下跌。”

　　无论是面对复兴SOHO3Q的火热，还是东海SOHO3Q的暂时冷清，《东地产》都不得不提出质疑：每月2000-3000元的租金怎么就一下子如此火热？有业内人士向《东地产》透露，复兴SOHO3Q实施了前两月免租的营销方式，才使其变得如此火爆。

　　对此，《东地产》以租客身份拨打了SOHO3Q工作人员的电话，工作人员让记者将两分钟以内介绍视频以及相关文字发送至某邮箱。工作人员表示：“信息发送之后会有一轮面试，通过面试筛选免租企业。”但同时他也向记者透露，该优惠活动对创业团队并没有什么限制，基本是走程序罢了。

　　投资仍需冷思考

　　除了卓越、SOHO中国，如今，越来越多的房地产开发商意图打造众创空间。

　　近日，万科旗下首个联合办公空间万科云工坊迎来首批创业团队，此次入驻的9家创业企业多为互联网科技企业。前期推广期间单独卡位约每月租金500元。云工坊还为创业者配备了专用演播厅、会议室、咖啡厅等设施，线上会员平台将于9月正式开放。

　　此外，华夏幸福基金、瑞安、亿达等多家房地产开发商均已启动众创空间战略。

　　但是，易居控股有限公司执行总裁丁祖昱曾发文章提醒，在房地产开发商中，做联合办公能脱颖而出的企业，不会很多，因为联合办公市场仍旧只是一个小众和特定的市场，市场并不是很大，而蜂拥而上一定会产生巨大的竞争。

　　 有业内人士分析表示：“众创空间的发展还是要从‘降门槛、轻资产、重服务’上下功夫。众创空间的基本职能就是降低企业创业的门槛和成本。除了以灵活和低成本的方式提供创新的空间，更重要的是提供创业的基本服务和深度特色服务。”