专访深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东
社区商业主要满足家庭式的消费，必须具备温情、便利或风格独特等特点。
罗敏 发自上海
在传统的房地产开发之外，花样年控股集团找到了社区服务这个转型方向。除了住宅社区服务平台彩生活之外，花样年还要打造商业、商务、养老其他三个基于物理空间的 O2O平台，备战千亿市值，剑指全世界最大的综合社区服务平台。
花样年转型引擎之一的深圳花样年商业管理有限公司（以下简称“花样年商管”），承担着打造花样年社区商业平台功能。日前，其总经理邱志东在接受《中国房地产金融》专访时分析了商业地产发展现状与趋势，并表示商业的本质是服务，社区商业是商业地产的未来。
电商冲击是伪命题
近几年，商业地产投资席卷全国，各大开发商及投资者纷纷进入商业地产领域。邱志东坦陈，现在中国的商业地产呈现透支无序发展，风险不停地加大，需特别警惕。
邱志东分析，商业地产呈现透支无序发展由两方面因素导致。一方面是当地政府引导建设时并未考虑当地市场的消费能力和市场容纳能力；另一方面是有些开发商盲目进入，并未考虑资金、人才、运营管理和客户资源三大商业地产开发必要因素是否具备。
他强调，电商冲击是伪命题，购物中心与电商实际上能够并存。“互联网无论怎样发展，线下购物场所肯定永远存在。”他指出，未来人们对消费会有越来越高要求，服务能力成为商业地产制胜筹码，“人们需要情感得到满足的场所，购物中心危中有机。”
如何才能让消费者情感得到满足？邱志东认为，不仅要在商场硬件、品牌组合等方面使消费者感到舒服、符合当地消费需求，同时要在服务原则、态度、售后等方面都应有以客户为尊的服务意识。
在接受《中国房地产金融》采访时，正值花样年商管桂林花生唐项目开幕。时值端午期间，桂林花生唐特地举办包粽子比赛。邱志东说，过去传统商业地产的思维是有交易才叫用户，但在互联网思维启发之下，他希望做到用户即使不产生消费行为，依然能够满足用户带着亲朋好友在商场享受时光的情感需求。
邱志东表示，商业的本质是服务，线下能够打败线上。“当线下的思维发生转变，线上的优势将不再明显，服务与需求最终都会变成面对面，而线下企业在服务能力方面有优势。”
社区商业是未来
随着花样年向中国最大社区服务商整体战略转型，花样年商管也开始打造社区商业。
数据显示，当前中国的城镇化率已达52.57%，未来将有1200万到1400万的人口进入城市，到2023年中国的城镇化率达到60%，形成2万以上新的社区。邱志东认为商业社区迎来新的发展机会。
什么才是社区商业？邱志东表示，花样年商管希望将社区商业打造成情感消费场所，从而增加消费者的忠诚度和美誉度。“在业态的规划上，社区商业具有休闲娱乐类和配套服务类业态比例高的特点，可能出现儿童乐园等特色主力店。并且，社区商业主要满足家庭式的消费，必须具备温情、便利或风格独特等特点。”
他进一步解释说，理想中的社区商业一般覆盖三四万平方米范围。具体呈现方式较多，例如既有集中又有分散形成阶梯式的商业，但不欣赏临街商铺这种形式。
邱志东认为，随着互联网时代颠覆消费者购物习惯，消费者选择因素中以距离最为重要，零售企业之间的竞争不再是价格低、品种齐，而是看谁离消费者最近。商业社区有望成为电商物流的最后一个环节。
目前，花样年商管有三条产品线：定位高端精品的红唐、定位年轻时尚的花生唐以及定位商业社区的芝麻唐。邱志东透露，花样年商管将在今年年底正式推出落地的芝麻唐项目。
轻资产运作 “5+50”
房地产进入下半场，包括万科、万达[微博]在内几乎所有的开发商都在加快转型去房地产化，向轻资产靠拢。彩生活借助轻资产、社区O2O概念登陆港交所后，较早提出轻资产概念的花样年俨然成为地产商轻资产转型的标杆。
“3年后，花样年要完全转变成轻资产的企业；5年后，彩生活市值将过千亿元。其中，金融和轻资产业务各占30%~40%，而房地产业务要从目前的85%降到30%以下。” 集团董事局主席潘军曾对媒体豪言。
不久之前，花样年商管与赣州中创置业签订了全程商业资产管理服务合作协议，花样年商管将以托管的方式为中创旗下的商业项目定位、招商策划、管理运营等提供强大品牌支撑和服务保障。
这在花样年商管并不是新鲜事儿。事实上，花样年商管从去年上半年开始筹备管理输出，以平均每月1.5个项目的惊人速度实现极速扩张和复制。自主开发运营和轻资产管理模式输出已经成为花样年商业扩张的两大路径。
邱志东介绍，目前花样年商管共有6个自主开发运营的购物中心，在管理输出方面已实现在北京、深圳、成都、南宁、长沙等十几个城市的战略布局。
在盈利模式方面，商业管理输出将以收取管理费为主。此外，花样年商管还在研究推出“投资+管理”的新模式，即与商业项目的开发商合作参股，小比例投入资金并代为管理。
邱志东透露，未来将形成“5+50”的格局。即至少5个自持购物中心，50个商业管理输出购物中心。通过自有购物中心培养团队，进行对其他购物中心的商业管理输出。预计至2015年底，花样年商管的资产管理受托服务面积目标将达到100万平方米，在3年之内将达到300万-400万平方米。
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