东地产财经周刊

　　临近岁末，房地产市场成交温和，行业走势无重大变化，但地方政府出现了托市姿态，行业政策环境明显向好，机构整体预期较为乐观。纳入《东地产财经周刊》（微信号：dongdichan）统计的12家主流机构中，12家机构全部“看多”。值得注意的是，券商研究机构对近期政策纷纷发表看法，且普遍预计地产股处于政策“蜜月期”，行业估值修复有望延续。

　　政策利多频发

　　近期楼市重大新闻不断，机构对相关政策与声音均给予了积极解读。

　　稍前早，在瑞士达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时，国务院总理李克强就中国应对经济风险的问题时指出，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。国金证券据此发表评论称，总理讲话在于稳定楼市预期，即实质是鼓励购房者不必担心房价会出现较深调整。

　　此外，公积金新政也引发机构热评。国信证券称，住房公积金制度改革再跨一步，政策新常态下终回归初衷。该机构认为，住房公积金的设计初衷在于更好地解决缴存职工基本住房问题，此次提取条件的放宽，住房公积金用途方面的规定将更加多元化，职工住房消费能力将得到本质上的提升。

　　行业变革显现

　　随着房地产业白银时代，行业变局日益显现，而行业性的变革加速着房地产企业转型。

　　2015年，营业税改增值税（“营改增”）也将对地产业产生重要影响。

　　平安证券[微博]认为，“营改增”将倒逼房地产企业从原有的粗放经营转变至精细化管理，提高企业内控水平，由于利润空间收窄中小企业的“去地产化“进程仍将持续。未来精装修住宅的比例将进一步提高，有利于开发商取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣。最值得市场期待的是，未来有望将不动产纳入增值税抵扣范围，这也将标志着消费型增值税改革彻底完成，利好有区域优势的商业地产开发商。

　　此外，住建部此前曾发文力挺房地产信托投资基金（REITs），这一对行业影响深远的政策也得到机构的关注。海通证券认为，目前我国仅有私募基金化的房地产信托产品。如果按照1960年美国REITs发展初期的规模占储蓄0.16％看，未来我国发展REITs初期的规模将达704.88亿元。假设按照2010年美国上市REITs规模占储蓄17.25％看，未来我国上市REITs规模将达7.72万亿元，对房地产资金来源替代率将至16.34％。

　　地产股具20%上涨空间

　　对于地产股的投资配置，机构仍普遍乐观。

　　平安证券认为，整体来看，目前仍处于基本面逐步复苏、房价降幅逐步收窄的第一阶段，加上12 月PPI 下滑超预期，经济存在通缩风险，未来降准降息预期依旧存在，我们认为当前时点依旧是地产股的“蜜月期”， 仍具战略配置价值。

　　 中金公司则明确表示，A股地产股估值修复未走完，还有超过20%的上行空间。该机构同时对比了2009 年以来两次地产行情以及1995年以来国际可比公司估值，认为2.0倍的市净率 PB 才是地产股估值天花板，对应目前股价还有超过20%的上行空间。