这家历经多次市场调控仍保持领先优势的上市房企，却在市场变好时陷入了困境。

　　文｜CBN记者 何丹丹

　　对于青睐快速增长和高回报的离岸投资者而言，佳兆业现在成了突如其来的违约、不安全的投资的代名词。

　　这些事不该发生在佳兆业身上。成立于1999年的佳兆业崛起速度很快。它于2009年在香港上市，在2014年上半年全国销售额排名中位列第19名。进入新的一年之前，在艰难的市场环境下，佳兆业集团仍完成了2014年90%的销售目标，

　　2015年的第一天，佳兆业董事会主席郭英成辞任触发的汇丰融资协议的强制性提前还款条文生效日期已过，佳兆业董事会发布公告，称公司未能偿还汇丰融资，并提醒可能触发有关贷款融资、债券及股本证券的交叉违约，从而对该集团的财务状况造成重大不利影响。

　　“黑蝴蝶”盘旋在佳兆业的头顶，因财务违约而引发的危机开始蔓延。

　　5天之后，“董事会已达成破产重组协议”的消息传出。尽管佳兆业集团董事会第二天就公开澄清这是假消息，但这家公司的各种异常仍然引发了各个合作方的担忧乃至恐慌。截至1月13日，至少15家中国金融机构要求法院冻结佳兆业集团的资产。

　　引发这种恐慌的多米诺骨牌是佳兆业集团的创始人、董事会主席郭英成的辞任。

　　2014年12月10日，佳兆业突然发公告宣布郭英成将辞任执行董事、董事会主席、提名委员会主席、薪酬委员会成员及公司授权代表等集团一切职务。至此佳兆业集团的创始人郭英成、郭英智兄弟都退出了佳兆业董事会。在此之前，郭英成已多次被传失联以及被扣查。

　　第二天，佳兆业再次发布公告称位于深圳的10个物业项目被该市房地局锁定，包括4个已处于预售阶段的住宅项目、3个未售项目和3个出租及自用物业，无法销售、转让和抵押，另外8个发展中的项目的所有审批申请不被接纳，位于龙岗区的建设项目的规划和相关土地的审请批核也被暂停处理。

　　至此，佳兆业在深圳的18个项目被锁定。而其2014年半年报显示，集团位于深圳市的所有项目数为23个。佳兆业在深圳的开发和销售无奈停摆。

　　通常，上市公司主席辞职不会引发公司物业被查封和被限制交易。除非是辞职触发了违约条款，合作方申请通过司法程序查封，但也只是借款抵押的资产被查封，不可能一个城市里所有物业都被查封。深圳的物业被查封是在强制性提前还款条文被触发之前，不可能是由郭英成辞任引发的。

　　“法院查封是法律诉讼的保全措施，如果是公安机关查封就可能涉嫌刑事犯罪，查封上市公司资产肯定是跟公司管理层有关系的，或者取得这个项目的过程中有涉嫌触犯法律的部分，不是刑事犯罪的话公安机关一般很少会查封。”北京大成律师事务所上海分所律师董君明对《第一财经周刊》说。

　　王源是深圳一家上市房企的副总裁，从2014年10月中下旬开始，他不断听到坊间传闻：郭英成被带走调查、郭英成出走香港避祸……当时，深圳市前政法委书记蒋尊玉被组织调查的消息刚刚得到证实。但佳兆业在深圳的公司管理层一直对此讳莫如深，不愿多谈。

　　即便传闻一度只是传闻，佳兆业的股价还是在10月中旬经历了一波明显下跌。不过投行对佳兆业的前景仍然保持乐观，大多维持了买入评级。这种乐观情绪在11月佳兆业深圳项目被陆续锁定后戛然而止。

　　海通国际、德意志银行、野村证券等券商开始陆续下调评级至减持或者中性。直到汇丰银行4亿美元的借款违约被爆出，佳兆业危机的第一块多米诺骨牌终于被推倒。

　　同一天，佳兆业在港交所再发公告，由于位于深圳龙岗区的两个市区旧改项目的所有项目审批申请不被接纳，项目合作方称佳兆业已违反项目合作协议，己方决定行使终止合作协议的权利，要求佳兆业退回其根据合作协议支付的12亿元款项。

　　此后的1月6日晚间，便出现了“佳兆业已达成破产重组协议”的传言。王源得到的消息是，破产重组是佳兆业董事会放出的假消息，目的是试探市场反应。但这一消息并未得到佳兆业的证实。尽管第二天佳兆业就公开辟谣，但越来越多的债权人因为担心交叉违约风险，要求提前还款，并先后向相关项目所在地的法院申请诉前保全。

　　令人奇怪的是，仅从佳兆业的财务数字看，它不至于连提前偿还4亿美元借款的能力都没有。据集团2014年半年报披露，佳兆业的现金及银行存款账面值为110.91亿元，而短期债务为60亿元。

　　香港汇业证券策略师岑智勇[微博]认为，这似乎是受到了经济原因以外的因素影响。“从财务角度看，这家公司短期财务资源充足，是能应付短期阶段和债券偿还的。但因为有经济以外的因素影响，虽然有足够的资金，却不愿意支付到期的利息开支，最后造成了违约的事件。”他分析，如果出现了违约，就有其他的债权人纷纷要求还款。目前来看主要的风险是影响到债券的偿付，同时其他风险也正在不断地上升。

　　岑智勇提到的债券偿付风险已经在离岸市场上有所体现。自2014年10月以来，佳兆业的债券价格就不断下跌，到期年化收益率飙升。公募基金纷纷减持，一些对冲基金开始买入这只已经处于高风险的债券。

　　“越来越多楼盘被查封，这会影响到现金流回流的速度，影响到营运和偿债的能力。”对于一家重资产的房地产公司来说，沉淀了最大比例资金的物业项目被锁定和查封，情况会变得更糟糕。

　　佳兆业曾经试图在情况更糟糕之前，在深圳之外的项目上争取一些腾挪的空间。

　　2014年12月31日，也就是汇丰的强制性提前还款条文生效当天，佳兆业公布，上海万科同意收购佳兆业集团在上海的项目公司青湾兆业100%的股权及股东贷款，总价为12亿元。青湾兆业唯一的资产是一块位于上海青浦区重固镇的土地，4个月前才以11.55亿元的价格拍下。但“万科还没来得及付款，就被上海市政府叫停了。”王源透露。

　　上海万科的总经理孙嘉证实，万科和佳兆业的这笔收购确实还没有付钱就暂停了，“但不是被上海市政府叫停的，而是合作上报集团后，集团考虑到交易存在的不确定性，包括后来它（佳兆业）也发生了一系列事情，最后还是决定暂缓合作。政府方面倒是希望我们能接手，因为没有人接手的话，这个项目可能就烂尾了。”

　　在信用倒塌之后，佳兆业自救的可能也微乎其微了。

　　经手过较多信托业务的董君明首先注意到了这家公司对信托行业的影响：“中国总共就64家信托公司，1／6都在它家被套了，平安信托、中融信托、爱建信托等等。它债券的资金没有信托和银行大，总共有10家左右的信托公司合计约70多亿元牵涉进来，另外银行资金也是70多亿元。”

　　信托公司向法院申请查封的相关项目资产遍布全国，但影响最严重的仍是深圳的资产，项目数最多。通常信托公司借给房地产公司钱需要有项目抵押或在建工程抵押，一般的抵押率是50%。“但如果连锁反应的话就不好说了，信托项目的时间一般都比较短，2年，最长3年。”董君明说。佳兆业的一部分短期融资以及中期票据在2014年年初至2015年上半年到期。若此消息属实，那么该公司的压力会非常大。

　　从郭英成的突然辞职开始，公司陷入困境只用了1个月的时间，但董君明倾向于认为，这是个深思熟虑的结果，“做出这个举动之前肯定评估过法律方面的风险，对这个违约条款肯定是明知的，明知这样会触发违约还辞职，肯定是趋利避害的做法。法律上来讲这是紧急避险。”

　　郭英成紧急避的是什么险？外界猜测最多的是和深圳前政法委书记蒋尊玉被调查有关。

　　“佳兆业是做旧改项目起家的，从公司成立就开始做了，”王源告诉《第一财经周刊》，“在深圳拿的都是旧改的地，曾经是深圳（房地产企业里）最大的地主之一。你去看蒋尊玉的履历和背后的关系，郭英成辞职和他有直接关系。”佳兆业2014年的半年报披露的信息也印证了王源关于佳兆业土地储备的说法：截至2014年6月30日，佳兆业总土地储备约为236万平方米，足够应付集团未来5年的发展所需。

　　根据公开资料，蒋尊玉在就任深圳市政法委书记之前，曾于1992年至2001年在深圳市规划国土局任职，其中1996年6月至2001年2月任深圳市规划国土局龙岗分局局长，2009年10月至2013年4月任深圳市龙岗区区委书记。

　　在公开的新闻报道里，2010年和2011年，深圳市龙岗区旧改项目华为城的签字仪式上、佳兆业广场拆迁启动仪式上，蒋尊玉和郭英成都一起出现，蒋尊玉回江苏丰县老家参观考察，郭英成陪同前往。2014年二人还一同出现在深圳的一个慈善活动上。深圳的房地产行业人士认为蒋尊玉和郭英成之间存在某种利益关系。

　　旧改项目由于涉及居民安置补偿、土地一级开发和政府规划等各方利益，开发链比普通房地产开发更长，难度也更大。另一方面，主导开发旧改项目的好处也是显而易见的—由于企业帮助承担了一定的城市规划的责任，政府也会给予优惠，比如旧改项目重新整理出的大幅土地会以更低的价格给开发商。通常城市的旧改项目多是具有国资背景的国有企业和政府合作开发，民营企业如果没有足够深厚的政府关系，即便有旧改经验，也很少能大规模涉足旧改项目。

　　《时代周报》2009年一篇名为《佳兆业再启IPO 郭氏兄弟锦衣夜行》的报道中曾提到，佳兆业上市之前，副总裁孙越南表示佳兆业早年在深圳几乎不通过招拍挂拿地。而近年来这家公司在深圳本地几乎是飞速发展，即使经历了两轮房地产宏观调控，它仍然在上市的短短5年间成为深圳市销售额最高的房地产商，超过15年前同样起步于深圳的行业龙头万科。

　　“万科进上海的第一个项目万科城市花园，那块地就在虹桥机场的飞机航道下面，几分钟就有一架飞机从上空飞过，噪音非常大。不行贿就只给你这样的地。”上海一家未上市房地产企业的董事长李峻这样说。万科是为数不多的要活在阳光里的地产商。

　　多年的开发经历给李峻的一个感受是，中国的房地产商是最容易走政商路线的：“首先拿地是最要看政府关系的，没有政府关系就不太可能拿到好的地块。接着你想项目的各种繁琐的审批进展顺利，资金转得快一点，没有政府关系也比较难。牵线政府关系甚至做灰色交易是见效最快的办法。”

　　李峻近年来处于半退休的状态，“现在因为出事的很多，很多企业也摸出一些跟政府打交道的尺度了，不会像郭英成那样走得那么近，”他说，“平时注意维护和政府的关系，但是也会保持一定的距离。”

　　所有人都愿意活在阳光下。

　　（应受访者要求，文中王源、李峻为化名。）