□杨红旭[微博]

　　应防范从一个“一刀切”式紧缩，转向没有原则的放松

　　9月底出台的央四条，终于在房贷套数的认定标准问题上，由之前的“认房又认贷”，转变为“认房不认贷”。从支持合理需求的角度看，这是一个必要的“纠偏”。但也应防范从一个“一刀切”式紧缩，转向没有原则的放松。

　　先来回顾一下房贷套数认定标准的演变史。2007年之前，银行发放个人房贷，是否存在优惠，主要根据普通房和非普通房进行划分，购房套数并不作为主要参考标准。而2007年9月出台的二套房贷新政，则是第一次（2003年121号文除外），非常明确地对于二套及以上房贷“另眼相看”。2007年12月份，央行[微博]又发补丁文件，明确“以家庭为认定单位”，即便首套贷款还清，第二套仍按二套贷。但并未界定曾利用贷款购房，现名下无房，是否按首套。对于二套当中的合理改善需求则“网开一面”：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。也即，此时以认房为主，认贷为辅。

　　此后，关于购房套数的认定标准，成为银行放贷的重要参考。2008年10月开始救楼市之后，在执行过程中，很多二套房也都按首套房操作了，套数限制大幅放松。直至2010年4月出台国十条，重新收紧房贷。其后2010年5月二套房贷细则公布，在套数认定标准上，严格按照“认房又认贷”，只要利用商业贷款购过房，则即便当名下无房，再购房时，仍按二套认定，比2007年的二套房贷还要严格。2010年9月底，央行又出新政：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。也即如果曾两次利用贷款购过房，即便是当前名下无房，也不能使用贷款了。其后，“认房又认贷”政策，一直执行2014年9月底。

　　显而易见，之前的“认房又认贷”，严重误伤了合理的自住需求。主要有两类：一类是当地的“置换需求”。当前，卖一套房，再买一套房，这种置换需求规模很大，也是初次改善需求的重要组成部分（另一部分保留第一套房，再买一套更舒适的房子）。

　　之前的“认房又认贷”，严重误伤了合理的自住需求

　　另一类是外地人的首套房需求。当前，中国城镇之间人口流动规模巨大，部分人在一个城市曾利用贷款购房，由于工作地点变换，把原房子卖掉了，当他在新的城市第一次购房时，却不能按首套申请房贷，甚至因属于“三套”而根本无法贷款。央四条改变了这一严重伤害合理需求、违背中央方针的现象，实行“只认房不认贷”的政策。

　　对外地人的房贷政策也有一个演变过程。1998年的《个人住房贷款管理办法》中，对于贷款人并无户籍方面的限制，一般只需要提供有关借款人家庭稳定的经济收入的证明。直到2010年4月，号称史上最严厉的“国十条”首次规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　从抑制投资投机的角度看，这一规定有一定道理。但这与限购、限价一样，属于一刀切式的粗暴行政干预。一些有自住需求者，或者刚在一个城市工作生活不满一年，或者生活多年却无法提供相关证明（比如做小生意的、自由职业者），不宜据此限制他们申请房贷。另外，还有一些人，是为了小孩子上学、父母养老、度假等目的而在异地（非工作地区）购房，一定程度上也属于合理需求，为何禁止他们贷款？如果商业银行觉得抵押物不足以控制风险，则应该是要求他们提供担保。当前,除了北上广深，其他城市已取消限购，外地人购房也不需要提供相关证明，对外地人房贷的限制，也应取消。

　　值得关注的是，央四条中提到：银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。实际上，这句话委婉地表示：商业银行可以决定是否取消对外地人放贷的管制。这也就意味着，外地人购房，并不必要提供在本地的纳税证明等。

　　央四条基本上全面实施“认房不认贷”。尤其是惠及二套普通房：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这一条力度颇大，甚至比“认房不认贷”的放松力度还要大。即便如此，目的仍在于支持合理的改善性购房需求，所以合情合理。

　　同时又规定：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。这条将“认房不认贷”发挥得淋漓尽致。同时，等于解除了“三套及以上停贷”的禁令，等于说“不认房也不认贷”。这一点，力度偏大了。而且将首付比例和利率的执行权，大幅放权给了商业银行。

　　楼市调控是门艺术，管理层不可不慎之

　　近日，有消息称，杭州的部分银行房贷具体细则已经出来，农业银行和工商银行的相关规定中包括：名下2套或以上住宅、无贷，现可认首套，首付三成，利率基准。按此规定，如果一个家庭已持有10套房，没有房贷，再第11套房，难道也按首套房吗？也可按三成这样的最低首付比例吗？就怕在监管部门姑息纵容之下，商业银行又将任性撒欢、嫌贫爱富、肆意逐利。

　　在肯定“认房不认贷”是政策合理回归的前提下，笔者另有一个建议：为了防范少数人频繁地卖房再买房（可能存在投资投机成分），可做两类限制：一是自有三套及以上住房者，再购房不能享受首套贷，首付比例最低六成，利率最低1.1倍。二是有限度地限制贷款次数，比如累计贷款次数达五次者（不管是否结清），不能享受首套贷，首付比例最低六成，利率最低1.1倍。如此，则能较好地兼顾“支持合理购房需求与抑制投资投机购房需求”。从而，能够避免房贷政策“一紧就死，一放就乱”。楼市调控是门艺术，管理层不可不慎之。

　　（作者为上海易居房地产研究院副院长）