从A股转战H股，这家大体量的商业地产商需要资金把“万达[微博]广场”模式继续滚下去，这可能成为年内港交所最受关注一笔IPO。

　　文｜CBN记者 沈从乐

　　放弃A股上市两个月后，万达以另一种方式兑现了其今年“力争推1到2家主要公司上市”的承诺。

　　9月16日晚，万达向港交所递交申请上市招股书。而7月初，曾为A股上市准备了4年的万达因主动放弃更新财务资料而被证监会[微博]终止上市审查—实际上从那时起，万达就已在为港股直接上市做准备。8月25日，万达还将现有港股壳公司从“万达商业地产”更名为“万达酒店”。

　　“对于万达那么大的资产体量来说，目前除了持有项目的租金收入，并没有更多产生现金流的渠道。上市可以帮助它盘活资产，进行再融资，实现丰富的资产组合。”第一太平戴维斯北京研究与顾问咨询部董事王琼对《第一财经周刊》说。相对于银行贷款、信托等渠道，通过上市转让权益的方式，可以使万达在不增加资产负债率的前提下，获得成本较低的资金。

　　万达在提交的招股说明书中称，此次上市筹得的款项，90%将用于哈尔滨、武汉等10个城市和地区的万达广场或万达中心项目的物业开发。据英国《金融时报》报道称，万达的筹资规模大约在20亿至30亿美元之间。此前，彭博则预计其最高筹资额可达60亿美元。

　　就目前万达交出的成绩单来看，这宗或是今年港交所最大规模的IPO足够吸引投资者的关注。

　　根据万达招股书显示，截至今年6月30日，万达在中国内地112个城市拥有178个物业项目，其中包括168个购物中心（89个已开业）和102家酒店（48家已完工），这些项目的总建筑面积为9350万平方米。

　　尽管在今年上半年，万达的物业销售收入为162.93亿元，同比减少了38.59%，但其物业租赁及管理、酒店经营方面的收入保持增长，并且占总收入比例从2011年的10.3%增加到了29.9%。目前，万达已开业的购物中心中，可租面积约为809万平方米，出租率为97.8%，平均租金为每月每平方米75元。

　　考虑到万达广场项目的平均体量和多数位于三四线城市的情况，万达目前的购物中心平均租金并不算太低。一般来说，一个位于一线城市，运营了5年以上的成熟项目，其项目全楼层平均租金能达到每月每平方米200至300元的水平，已经算非常好了。而目前万达还有很多项目位于“养铺期”，其租金水平仍有不小上升潜力。

　　“对商业地产的投资者来说，他们除了关注公司本身的运营能力、资产负债水平，未来市场的租金变化以及项目本身的租金潜力也很重要。”王琼说。

　　而相比港交所上市的其他地产企业，万达的盈利能力也不错。在销售和利润均大幅下滑的今年上半年，万达商业地产的营业收入为232.5亿元，是万科的一半左右，但49.17亿元的净利润则超过万科的48.09亿元。

　　这取决于万达长期能以极其低廉的成本获取土地。截至今年6月，开发万达广场的平均土地收购成本达到了历年最低的每平方米1012元。

　　不过，虽然万达以拉动城市中心建设为名，低价获取土地的模式一直较为成功，但未来，它会受到土地资源的局限。在万达计划扩张的地区中，符合内部评估规定的可用土地供应有限，且近年来这些土地的获取成本不断上升，也面临其他开发商的竞争。

　　“倘我们未能物色并以合理成本水平收购足够的适合开发的新土地，我们的未来增长前景及经营业绩会受到不利影响。”在招股说明中，万达也承认了这个或将为其经营埋下隐患的风险。