□张大伟

　　由于经济涨幅放缓，各地的救市热情持续上涨，预计除一线城市外，

　　都将在年内取消限购政策

　　2014年以来，房地产市场突如其来的逆转走势令整个行业始料未及。去年末17 个调控升级的一二线城市中，有11 个城市今年成交降幅超过25%，受政策从紧影响显著。今年以来，从中央层面来看，3 月初“两会”提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。虽然地方政府有了根据当地实际情况作出判断的自主权，但并不意味着各类调控政策可以随意放开，库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。

　　微调城市逐渐扩容，限购放松成趋势

　　在住建部最新提出的“千方百计消化库存”的号召指引下，除了一线城市外，其他城市的限购退位已是大势所趋。最新传出加入限购放松的城市包括：海口明确中止执行商品房限购政策，西安60平方米以下住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买，无锡及苏州取消90平米以上住房的限购政策，昆明取消限购等。截至8月中旬，在46个限购城市中有36个城市针对限购政策进行了微调，具体形式包括明确取消、执行层面放松、局部或部分取消等。而在另外10个城市中，已有部分城市官方公开表示将稍后跟进并作出调整。

　　从目前市场看，因为经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，也就是除一线城市外，都将肯定在年内取消限购政策。

　　从“两会”之后到8月份各地方政府的微调动作来看，松绑可以说成为了主流。因为依赖土地财政，使得各级政府都出台了不同力度的房地产松绑政策。在市场低位运行半年后，房地产政策环境出现明确的松动迹象，被喻为史上最严的房地产调控政策限购令已经逐步在各地退位。此外，对市场影响至关重要的信贷政策也传出调整迹象。重点城市住宅市场走势平稳，随着政策及信贷环境好转的支撑，市场筑底有望加速。

　　整体限购松绑效果不乐观，依然期待信贷刺激

　　近期备受关注的限购政策放松，对市场成交影响如何？基本可以分为三类情况，其一，短期效果显著，成交出现反弹，这类城市数量很少，以杭州萧山、济南及成都为代表；其二，收效甚微，特征为取消限购后日均成交量较之前有5%左右的小幅提升，以长春、武汉、宁波及南宁为代表；其三，基本没影响，这类城市数量最多。可见，限购政策调整对市场的实质提升作用有限，而主要将在市场心理层面逐步产生作用。而即使下半年出现信贷环境好转的局面，仍需要配合开发商的合理定价，才能实现高库存压力下的市场成交复苏。

　　从以下几个典型城市看，楼市距离复苏还很远：

　　成都，7月成交增量中70%来自于高端楼盘备案，若剔除这些高端楼盘影响，该月环比增长约为9%。由于低总价楼盘中也存在一部分前期积压交易集中登记，因此，实际增长或更少。

　　福州，7月成交环比大增61%。主要来自闽江世纪城和一个保障性项目的集中备案，两楼盘合计备案900套，占当月全市总成交半数以上。除这两个项目外，其余楼盘月销量仅有几十套。因此7月环比增长与限购放开没有直接关系。同时，7月全市成交均价从上月的1.7万降到1.4万，楼盘降幅在10-15%左右，最高达25%，对成交回升也有帮助。

　　济南，若剔除前期交易集中登记因素，7月新盘实际增长约为8%。杭州和宁波，限购正式放松后市场表现良好，成交量较此前有3成增长。但由于限购放松时间不足一个月，长期效果有待观察。

　　综合以上城市的调研成果，在我们调研的13个典型城市中，对成交量有实际影响的仅有5个城市，其余8个城市成交量没有回升，甚至有下降。而在上述5个城市中，限购放开对成交量实际刺激大多在10%左右。浙江省的杭州、宁波例外，短期内成交回升超过30%，但长期效果仍待观察。

　　一线城市限价逐渐放松，回归市场化

　　在整体楼市降温的情况下，一线城市在2013年下半年严格执行的限价政策逐渐已经不适宜当下市场情况，楼市已经事实上入秋，目前还能维持上涨的城市已经越来越少，部分城市的下调幅度在加速，之前一直认为会独立向好发展的一线城市也出现了明显的降温现象。

　　北京2014年预售价格限价与限高明显松动，入市的高端项目明显增加，之前精装修拆分的项目也均可以获得2万以上的价格。

　　广州的增城、从化放开限价，中心区高价盘限签松动，广州人才入户全面开闸带来购房名额增加。

　　二三线城市放宽户籍政策，争抢购买者

　　海口出台房地产新政，提高房地产建设项目审批效率，合理调整限价商品房申购条件，规范预售行为，合理确定房地产开发企业承担开发规模，实施购房入户政策。据悉，海南本省人6月1日起，购单套房120平方米以上可落户海口5人。

　　武汉市下文规定，从７月１日起，毕业超过两年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创业，具备本科或研究生学历，提供学历学位、劳动合同、一年社保缴纳证明以及合法住所证明，或者自主创业且本人为法人代表的，均可在武汉市落户。此前，毕业两年内在武汉就业创业的高校毕业生才可在武汉落户。

　　从全国房地产市场看，出现问题的城市特别是三四线城市，因为人口净流入减少，实际需求萎缩，难以消耗之前已经积压严重的土地及在售库存。

　　从贵阳发布纳入本省其他多市人口基数享受本地户籍政策，到无锡买房落户面积降为60平米，再到海口出台的落户新政策，根本目的都是为了解决人口问题。

　　抢人，利用城镇化，提高购房人口基数，达到刺激房地产的目的。特别是抢夺本省内有购买力的人群，将成为各二三线城市放松限购的主要办法。

　　整体市场后市预期难以乐观

　　楼市降温趋势依然明显，开发投资增速持续6个月放缓，销售数据也在6月短期上涨后再现降温，商品房销售面积同比下调了7.6%，降幅扩大。

　　从7月单月的成交量看，同比环比均有明显下调。其中商品房销售面积为8115万平米，同比下调幅度达到了16.3%，环比跌幅更是达到了34%。

　　房企全面入冬，标杆房企购地金额创年内新低，谨慎购地，大量推盘。截至日前，从25家房企公布的前7个月销售业绩来看，7月单月销售额合计为747.9亿，相比6月份的11158.58亿下降了35.4%，也低于之前5月份的860.67亿。25家企业的前7个月业绩，依然有9家为同比下调。大部分企业完成年度销售目标的可能性都越来越低。

　　本轮市场出现降温的原因与往年不一样，不同于2008年市场受外围金融危机影响波及步入全面下行通道，本轮市场转冷更多由于前期房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，虽然2008年末对楼市的诸多刺激性措施引发2009年市场大幅反弹，本轮日益强烈的调控微调效果将不同于此前的市场反应。

　　除非最近出现降准、降息，否则年内市场转好的可能性非常低，整体市场以价换量的趋势依然明确。其中特别是东部区域，价格战出现的可能性依然非常大。

　　楼市依然处于明显调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，大部分已进入平稳期，增长空间有限，其中部分二三线城市增长过快，需求已被透支。6-7月成交量持续低迷，明显影响了开发商的定价。预期，后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加。整体市场在3季度将依然处于以价换量过程中。

　　限购的原因是因为供不应求，不限购的原因是因为供大于求。大部分松绑限购的城市的特点都是人口涨幅放缓，库存压力大，这种情况下，对于购房者来说，越是限购的城市，反而越是值得买的城市，越是松绑限购的城市越要谨慎购房。

　　从微调政策预期的效果来看，税收优惠以及限购放松将对市场短期造成轻微的利好，市场有望走出一波上行行情；银行信贷成本与放款时间长短，依然是影响楼市的最关键因素，如果信贷等政策没有本质变化，市场因为很多区域的过剩已经难以避免持续出现调整趋势了。房地产作为中国经济中的重要一环节，在目前市场情况下已经需要做好托底准备。房价出现合理调整是有利于中国经济转型，但如果出现断崖式调整，可能会对经济带来不可预测的变化。

　　（作者为中原地产研究部总监）