本报记者 李会

　　见习记者 郝艺报道

　　“小产权房可能实现有条件转正”，近日来，一条简单的信息引起了不小的轰动。多年来一直严禁却屡禁不止的小产权房问题，终于有望迎来彻底解决。

　　不过专家也指出，一定不会是全部的小产权房转正，原有土地用途不同，转正门槛也会不同。但最有意义的是，对于规模庞大的小产权房，政府终于开始摒弃单纯禁止的做法，直面问题研究解决办法，即使是小步慢跑，问题早晚都会解决。

　　令人头疼的小产权房

　　中国新闻社的最新消息显示，中共十八届三中全会将于11月召开，日前中国官方高层智囊机构国务院发展研究中心首次向社会公开了其为十八届三中全会提交了“383”改革方案，也就是“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合”，勾勒出一幅详尽的改革“路线图”。

　　报告还具体提出了涉及上述八大领域的三大改革突破口，而深化土地制度改革，集体土地入市交易就是重要的突破口之一。媒体解读，集体土地入市交易，则意味着小产权房有条件地转正。

　　一直以来，身份不明的小产权房被看作是令人头疼的问题，但头疼的可不仅仅是政府。

　　“感觉就像舒了一口气。”听到小产权房有望转正的消息，小产权房业主张敏告诉《中国产经新闻》记者，头疼的问题终于要解决了。

　　让张敏头疼的可不止一件事。北京房价蹭蹭蹿高，无奈之下，张敏选择了小产权房。但有了孩子之后，张敏才发现令人头疼的问题。孩子上学要按照户口就近划片，但小产权房却没办法落户口。想把房子卖了换大产权房子，一方面不能贷款，另一方面小产权房这两年价格也水涨船高，一时间，还真难找到合适的买主。

　　“如果能转成大产权，就是多交钱我也愿意啊。”张敏就盼着小产权房转正的消息赶紧成真。

　　当然，最头疼的还是政府。18亿亩的耕地红线在如雨后春笋般冒出的各类小产权房面前摇摇欲坠。此外，小产权房其实多数是打着旧村改造旗号建的违章建筑，多是未经批准建设的旧村改造项目。

　　以济南为例，2005年前后，济南市建委对全市的违法旧村改造项目进行过统计。经核实，全市有96个村居在进行违法建设，除建成已交付使用的200多万平方米外，仅在建工程项目就有113处，1000多个单体建筑，建筑面积近600万平方米。已查证落实参与旧村改造的房地产企业有25家，施工企业有176家，建筑设计单位有51家，单位集团购买的有13家。

　　按照有关规定，旧村(居)改造建设的房屋只能用于安置本村村民，不得作为商品房对外出售。法人单位及其他组织和个人不得购买以旧村(居)改造名义违法开发建设的房屋，擅自购买的，自行承担由此而产生的经济和法律后果。

　　但即便三令五申，小产权房仍持续以极快的速度蔓延。

　　数据显示，全国小产权房的面积已近60亿平方米。一些机构、专家的抽样调查显示，有人估计北京小产权房的占有率已近20%左右，而西安已经占到25%~30%，像深圳这样的城市比重更高，有可能高达40%~50%。

　　与价格“高处不胜寒”的大产权房相比，价格更加亲民的小产权房销售状况一直不错。

　　日前，《中国产经新闻》记者在一知名房地产网站上留意到北京某楼盘正在销售价格低廉的“产权50年商品房”，记者随即拨通电话以购房者身份想要购买一套，该售楼处工作人员告诉记者，该楼盘非常火暴，已经售罄。记者又了解了另外两家楼盘，有的尽管还在销售中，但是售楼人员还是建议记者最好尽快购买。看来，小产权房市场不是一般的火。

　　价格亲民固然是小产权房火暴的重要原因，但市场上供需的失衡也是小产权房不容忽视的支撑。

　　全国工商联房地产商会副秘书长王玉清向《中国产经新闻》记者表示，目前我国的城市化率已超过52%，对住宅需求也将越来越大。从发达国家城镇化发展经验上看，城镇化率超过50%以后，城镇化会有加速发展趋势，城镇人口会大幅增加，对住宅需求也将加大，与此同时，市场上适应普通消费阶层的住房供应较少，在政府方面，提供的廉租房和公租房跟不上，便催生了小产权房的产生。

　　变堵为疏有望根治问题

　　“严禁”“拆除”，这两个词几乎每年都出现在有关针对小产权房的政策中。但年年严禁年年建，整治小产权房陷入尴尬境地。

　　纵观近些年一系列小产权房调控政策，有2010年国务院下发的《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》、2011年国土资源部下发的《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》和《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，以及2013年3月国土资源部关于小产权房问题的强烈声明，均要求坚决制止小产权房的违法用地和违规建设。

　　“显然，国家整治小产权房的态度很明确，效果却一般。”一位业内人士如此评价。

　　事实上，究竟给予小产权房什么样的说法，涉及的最关键问题是农民权益，这也是最具争议之处。

　　“小产权房的根本问题是城乡土地并没有坚持同地、同权、同价的原则。”王玉清一针见血地指出，虽然《宪法》中提出“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是并立的两种土地所有制，但在实践中这两种土地所有制却演变成了城乡二元土地所有制。小产权房之所以成为一个问题，根本在于这两种土地所有制的不平等。

　　王玉清进一步解释，国家相关法律规定，集体土地要进入市场流通，要先征为国有土地，国有土地上才可以建设房子。但实际是对集体土地所有者的利益剥夺，农民的集体土地被地方政府低买高卖，农民的利益受到严重损害。也就是说，农村集体土地所有者并不真正具备自主处置集体土地所有权并获取相关收益的权利，这就是所谓的农村集体土地所有权“残缺”和两种土地所有制的不平等。

　　而小产权房正是对政府征地过程的一种“短路”，土地交易双方绕过地方政府直接买卖，而在一定程度上限制了地方政府的违法征地和瓜分利润，这也是小产权房供应旺盛的深层原因。

　　既然存在以上种种问题，显然“严禁”就不是最明智的办法，事实也证明，仅靠“堵”是堵不住的。变堵为疏，是许多学者呼吁已久的建议。

　　王玉清指出，如果农村建设用地能够划清范围、确权并顺利进入市场，那么农村建设用地的总量比城市还多，应该说可以缓解住宅用地紧缺矛盾。“把农村建设用地进入市场的问题搞清楚，是小产权房问题得以解决的难点和关键。”

　　王玉清进一步指出，事实上，只有临近大中城市的农村建设用地存在进入市场的需求，此外，某些大城市的农业产值低于政府补贴，农业对这些城市并没有起到真正作用，因此，这些城市周边是否还需要保留农业有待考虑。“在城市周边，是继续发展农业还是把农村建设用地拿来解决城镇化过程中日益膨胀的城镇人口对城市住宅的旺盛需求，还需要细致研究。”

　　除了涉及农民权益，小产权房还关系到城镇居民住房保障、城乡统筹发展等多方面的问题，要解决，就应该兼顾各方的利益关系，真正维护好广大人民群众的根本利益。

　　“我们需要渐进地来解决小产权房问题。”王玉清表示，关于具体实施方式，地方政府可按照合理价格租赁存量小产权房，再作为廉租房或公租房转租给合格的租赁者，其中廉租房差价由政府承担；或直接将存量小产权房确定为公租房，严格按照公租房要求开展租赁经营活动。

　　不过，让王玉清和许多专家以及小产权房业主们没有想到的是，政策层面的大变化竟然这么快就有了动静。

　　“看来，小产权房政策真的要动了。”虽然不是小产权房持有者，但听到这个消息，安邦咨询房地产行业资深研究员苏晶仍然有些兴奋。

　　虽然兴奋，但曾对小产权房进行实地调研的经历让苏晶更加理智，她向《中国产经新闻》记者表示，小产权房不会一下子全部转正，一定会规定不同的门槛逐步推进。

　　在调研中，苏晶了解到小产权房用地也并不都相同，有些之前是真正的耕地用地，有些是乡镇企业等工业用地，有些则是废弃的盐碱地等。

　　“按照土地的性质、归属不同，小产权房转正的条件设置应该也会不同。”苏晶猜测，最容易也最可能是头批转正的，应该是在工业用地上建起的那些小产权房，可能会选择交纳一定数额补偿金的办法。而最难的，就是在曾经的耕地上建起的小产权房，这一部分是对国家的耕地红线存在最大威胁的一部分。

　　苏晶还分析指出，集体土地入市交易、小产权房转正这样的政策方向显然与近期出台的“京七条”一脉相承，都是加大市场供应的思路。

　　“不要希望小产权房一步到位完全放开，但最有意义的是，我们的政策终于开始正视问题，这是解决问题的第一步，也是最关键的一步。虽然是小步慢跑，但只要方向正确，问题最终都能够找到解决的办法。”苏晶强调。