2013年我们也许会看到一个新的万科——商业地产从产品线到战略更明晰化，国际化试水，资本市场也会有新动作

　　文│本刊特约记者 黄秋丽

　　1418亿！

　　在全行业低迷的2012年，销售业绩把行业第二名甩开300多亿差距的万科，再次证明了自己的能力。自从2010年第一次达到千亿规模之后，短短两年时间，万科的规模已然增长了40%。十亿、百亿级的企业，也许两年增长40%很正常；但是一家千亿级别公司，在庞大的基数上还能保证如此高的增长率，着实让人感到惊奇。究其原因，不外乎二：一是中国的房地产市场的大容量，给万科高速增长提供了可能；二是从2008年开始，万科开始着力打造千亿级的管理平台，万科内部的管理系统成功升级换代，使万科这家公司机器具备了非常优秀的性能——虽然体型庞大但是活力非常，能够轻松驾驭，高速行驶。

　　但是，这样的高速发展纪录万科还能保持多久？有人预测万科2013年销售额将达到1600亿，似乎2000亿也不远了。这一片繁花似锦的景象，万科难道还需要做什么改变吗？很多公司就是在一片繁花似锦的景象下失去了判断力，从而开始走下坡路。从2010年到2012年，虽然这三年万科销售收入增长很快，但是毛利率和净利率在持续下滑（如图一、图二）。这并非万科的一己之弊，而是整个行业已经走入了利润下滑的通道。事实上，万科已经在改变，2012年万科的诸多动作都是在为这个趋势做积极的准备。

　　2013年我们也许会看到一个全新的万科——商业地产从产品线到战略更明晰化，国际化试水，资本市场也会有新动作。这一切，要从2012年万科收购南联地产开始。

　　2012年5月14日，万科以10.79亿港元，收购了南联控股73.91%的股权。这家公司成立于1996年，一直以来都以经营不动产物业为主。在万科控股后，其持有的物业仅剩下位于香港工业区新界葵涌区的丽晶中心，仲量联行对这栋主要是中小企业进驻的写字楼的估价超过了11亿港元。这笔交易被万科称为“国际化的一次尝试”，香港租金收益率较高，金融产品丰富，在香港进行商业项目的尝试，条件比内地更优越。而收购一家境外房地产公司，也能熟悉境外房地产公司的运营模式和市场环境，为将来在香港和其他国家的房地产开发项目做准备。

　　2012年9月，万科集团总裁郁亮在杭州的一次媒体交流会上，首次公开谈论了万科的整体国际化战略：“随着万科国际化策略的启动，未来公司会成立一个美国业务的推进小组，也会在全球寻找相应的机会，其中香港仍是首选。”万科已为此成立了香港管理部。郁亮的想法是，国内限购政策让很多人失去了买房资格，而他们确实有投资房产的需求，“这也让万科发现国际化的机会，我在香港半山看到一个楼盘30%都是卖给内地人。”万科派出7个小组去全球各地考察，他们的策略是——国外哪里的中国人最多，万科就去哪里，并选择与当地的公司合作开发运营。也许这还称不上什么明确的国际化策略，万科的国际化还处于试水阶段。

　　南联地产在香港不是一家有名气的公司，除了国际化、商业地产上的经验积累，它带给万科最大的想象是它的融资能力。

　　从2007年至今，万科已经有5年没在公开资本市场融资了。2007年8月底，万科曾实施了一次公开增发。其增发价格高达31.53元/股，发行市盈率高达95.84倍，融资规模为100亿元。2009年，万科再次发起增发百亿的计划，但最后以失败告终。过去这5年，万科更多是依靠高成本的信托融资和自有资金等方式拓展，但国内融资的成本已经越来越高。

　　“比较中海、华润置地的融资规模和4%的融资成本，万科的信托融资不仅规模小且成本高。”一位不愿具名的深圳地产评论人士说道，企业之间的融资成本差异，直接反映的便是公司“赚钱”的能力。虽然万科在销售额上高于保利地产[微博]和中海地产，但后两者的净利润率则要高于万科。多年以来，万科的利润一直低于中海地产，其中一个重要的原因是中海地产是香港的上市公司，能够在香港找到廉价的资金。 申银万国[微博]也在一份 研报中指出，通过境内的房地产信托等融资渠道，万科可能需要支付15%左右的成本，但是在境外建立公司平台，则可通过股票二级市场增发等方式募集海外资金，成本只有内地的十分之一甚至更低。换言之，要解决国内的高融资成本，万科很需要一个成本更低、渠道更多的海外融资平台。

　　按港交所的规定，公司股权转移之后两年内不能有重大的资产重组，所以万科收购南联地产对融资而言远水不解近渴，但这给万科B股转换成H股创造了条件。2012年12月25日晚间，万科忽然停牌，公司A股和B股股票自2012年12月26日开市起同时停止了交易。坊间认为，万科停牌的主要原因是要将万科B股转H股。2012年11月，证监会曾表示将修改相关法规，降低内地企业直接赴港上市的财务条件，为B股转型H股提供了宽松的环境。目前中集集团已经完成B股转H股，越来越多的内地公司已经开始考虑B股转H股的可能性。万科得到的好消息是，由于美国QE3的推出，热钱流入香港加速，内地房地产公司在香港的融资难度也随之降低。如果万科完成B股转H股，最快在半年之内就可以融资。

　　2013年，万科另一个值得注意的亮点是商业地产的基本成型。2011年6月28日，深圳万科高调宣布正式进入商业地产，并公布三大商业产品线及商业地产战略，这标志着万科在商业地产领域迈出实质性进展的一步。做商业地产是行业的大势所趋，万科不能回避。一直以来万科对关于商业地产的采访，回复极为谨慎。但实际上，从资本战略到土地配置到内部架构的调整，万科早有谋划。虽然万科的商业地产总是欲说还休，低调潜行，但据不完全统计，万科已经有17个城市综合体在运行当中。2013年万科位于北京的14万平米的第一个商业综合体项目将开业，北京万科的高管曾说：“万科可能是未来北京最大的商业地产运营商，不是最大的之一，而是最大的。”