前十年是房地产业的高峰期，未来十年将会是产业基金的高峰期。金融和实业的结合是今后的发展方向，我要抓住这个机遇

　　文/特约记者 吴琼 陈晗阳

　　这是一个挑战与机遇并存的时代。

　　虽然国际经济形势错综复杂、充满挑战，但是我国的经济发展正处于重要的战略机遇期。2012年中央经济会议指出，我们面临的机遇，不再是简单纳入全球分工体系、扩大出口、加快投资的传统机遇，而是倒逼我们扩大内需、提高创新能力、促进经济发展方式转变的新机遇。

　　当中国的多数房地产商还在被低迷的楼市困扰之时，滨江集团“掌门人”戚金兴已经开始运筹未来十年的转型之路。

　　近年来，中国房地产行业的变革和分化意味着部分参与者将会阵痛与出局，也意味着优势实力开发商可以巩固和扩大竞争优势，更意味着扎根于优势区域的房产商可以获取超常规发展的良机，这对于在浙江耕耘多年的滨江集团，亦将是一场不可错过的变革。

　　能够从一家小型地产商，发展到如今的大型房地产上市企业，得益于戚金兴踏实稳健的管理模式和创新的经营理念，“企业同人一样，每个阶段都有每个阶段要做的事情。无论何时，做自己强项的东西，是最正确的选择。”

　　因此，地产亦并非终极目标。随着杭州滨江投资控股有限公司旗下滨江创投和世方药业的隆起，产业基金、生物制药以及旗下的房地产这“三驾马车”勾勒出的滨江新蓝图，愈发清晰。

　　理性探路者

　　 “滨江房产从刚起步时的‘没路’走到了1998年的‘有路’，从‘小路’再到2002年时的‘大路’，2007年又逐步从‘大路’驶入‘高速公路’，未来5年内要在高速路上持续前进，直至腾飞。”戚金兴在集团上市时说的这一番话，形象诠释了作为一个探路者，站在命运重要路口时，对重大战略机遇一次次的漂亮把握。

　　二十年的发展之路，戚金兴概括为一个词：“言行一致”，规划和实践基本保持一致。他向记者表示，滨江十年经历了四个过程，第一个过程是激进，主要体现在2002年-2007年的五年间，销售收入实现一亿，土地拿到了二亿以上；第二个过程是稳健有进，主要体现在2008年-2010年上市以后的三年间，销售一亿，土地拿一亿；第三个过程是稳健，2011年用股权收购了几个项目，开始不拿土地。

　　2012是地产界一个微妙的年份。从万科、保利地产[微博]、金地集团等几家大的上市房地产公司每个月发布的销售数据看，从2011年10月份以来，销售数据大部分处于下滑态势。显然，房地产公司销售遇到困难，行业进入了冬天，而市场普遍认为这个冬天还将持续。

　　即便如此，滨江集团2012年前三季度实现营业收入19.1亿元，同比增加96.89%；归属于上市公司股东的净利润为3.69 亿元，同比增加187.26%。截至11月末，滨江集团累计合同销售金额约75亿元。然而，高增长并不意味着需要以盲目粗放的跃进作为对价。“2012年，公司战略转为更关注深耕杭州本地市场、控制资金风险和维持实际资本投入回报。”戚金兴表示，滨江的第四个过程就是要稳健有守。

　　可以看到，这个善于从全局看局部、从时点看长远的企业家对地产有着理性而独特的认知：房地产业的大发展是城镇化过程的体现，注定只是城镇现代化进程中的短暂一环，最终必然趋向于消失。所以，面对机遇的诱惑更要保持清醒，规避急进，不夺地王，按照战略规划理性地适度增加土地储备。

　　有限多元“大三圈”

　　只有具备面向未来的战略眼光和思维能力，才能顺势远谋，拥有一份战略从容；而着眼于未来提早转型，才能及早跳出房地产现阶段的纠结。“在当前的大环境下，只有转型才能带来新的利润增长点，在激烈的竞争中得以生存。”戚金兴已经想得很明白。

　　除了精益房地产主业以外，他把有限多元化的视界投向生物医药、房地产产业基金。“高调做生物医药、重点做产业基金、保守做房产，这是滨江集团未来发展版图的‘大三圈’。”

　　2011年4月，滨江控股与美国公司Ascletis(Cayman)Inc合资设立世方药业，进军生物医药产业。据悉，世方药业在研的ALN-VSP是全球首个利用核糖核酸干扰技术研发的抗肝癌靶向新药，用于治疗在中国临床需求未得到满足的各类肝癌包括原发性肝癌（HCC），已完成临床I期研究。为何选定这个商业化方向？在戚看来，生物医药行业的前景特别值得看好。而中国的肝癌占全球的一半，中后期病人完全依赖进口药。“做这个药一则希望通过降低用药成本；二来希望通过创新改良，让药效比进口药更好，尽可能延长患者生命。”2012年7月12日，世方药业与全球领先的核糖核酸干扰技术制药公司、纳斯达克[微博]上市的Alnylam Pharmaceuticals, Inc.结为战略合作伙伴，共同开发ALN-VSP。

　　至于打造滨江创投，既因为深入思考，也源于过往成功的实践。滨江控股在2009－2010年投资的6个项目中，已有亚厦股份、棕榈园林和喜临门3家企业实现上市；滨江控股还持有厦门万安等拟上市公司股权。

　　按照戚金兴的设想，2011年设立的滨江创投，未来担负的角色除股权投资外，重点投资方向以市场项目为主，针对国内房地产企业进行投融资业务。其后，滨江创投成立的杭州普特股权投资管理有限公司，承担了具体操作。同年11月30日，首支产业基金“普特一号”正式正立，6亿元种子基金当日全部到位。该基金目前的规模已逾20亿，下一步的扩募目标是100亿元。

　　戚金兴认为，产业基金是行业的需要，更是金融创新的需要。房地产业一直以来对银行信贷有严重的依赖，在市场进入疲软阶段、房企缺钱时，那些经营困难的房企通过股权转让能平稳退出，实现软着陆；房地产基金除为企业提供新的融资渠道外，也给民间闲置资金提供新的投资方式，更有利于行业健康有序的发展。

　　“前十年是房地产业的高峰期，未来十年将会是产业基金的高峰期。”他说。

　　射灯还是日光灯？

　　当转型确立为方向，当“三驾马车”建构好框架，戚金兴给滨江控股的战略注入了量化的内涵——“我要在保守的10年内，把滨江的转型做好。10年之内，两支团队，200亿置业，200亿现金。”

　　从2010年开始，滨江集团所有开发的商铺、写字楼都不再销售，而作为持有物业出租。“两个酒店、4幢写字楼，一定数量的商铺，每一年大概留5万平方米，10年内争取留到70万平方米，市值大概200亿。这样一来，出租的收入能达到10个亿。”戚金兴娓娓道来。

　　团队建设方面，戚金兴打了个比方：两支团队好比一个是射灯，一个是日光灯。“射灯专注做湘湖、城市之星等高档项目，做最顶级的房子，出利润出效益。日光灯则要转得快，做利润薄的、但周转快的项目。”目前近200人的两支团队，今后主要做产业基金的代建，包括安置房以及商业代建，实现品质延伸、团队和品牌输出。

　　至于200亿现金的增值方案，戚金兴透露，“极端的方案是全部交给产业基金去投资，中庸点的方案是拿出其中的100亿自己做滚动。”

　　在他看来，未来的滨江控股将继续坚持以房地产开发为主，构建一个横跨酒店服务、金融、地产、医疗等可持续领域的综合性财团。“金融和实业的结合是今后的发展方向，我要抓住这个机遇。”

　　思维制胜，执行至上。如何既能超越时代能谋善断，又能遵循规律创新高效践行？戚金兴不断思索着自己的产业投资之道。