“公共户”新政出台一年多，知晓度低、执行难度大。出售房子后户口无着落的情况仍然存在。

　　东地产 汪露 报道

　　家住虹口锦园小区的吴先生最近遭遇了“卖房难”。《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）了解到，锦园小区1988-1996年竣工，为动迁安置房，面积均为41-67平方米的小户型。

　　吴先生一家9口人住在面积仅为56.88平方米的房子里，格外拥挤。因此吴先生向居委会申请了经济适用房，并且获得了复审资格。

　　吴先生希望出售目前所住的动迁安置房，从而置换一套较为宽敞的经济适用房。

　　让吴先生头疼的是，房屋里包含着的14个户口，如果要卖房，则必须将14个户口迁走，将这些户口迁往何处去？这成了老大难问题。

　　卖房后，户口可入“公共户”

　　《东地产》了解到，2011年7月21日，上海市公安局发布《关于常住户口“公共户”设立与日常管理工作通知》中规定，由公安派出所根据辖区需入“公共户”的人员状况和需求设立“公共户”。通知明确规定：“人民法院判决或房屋出售、房屋拆迁、婚姻变化、家庭矛盾等原因须将户口迁出，而在本市确无处落户的，经批准可以迁入‘公共户’。”

　　也就是说，针对吴先生出售房子后户口无着落的情况，完全可以挂在公安部门设立的“公共户”里。

　　该房屋内包含14个户口，其中9个是产权人。

　　吴先生知晓上海已经实施“公共户”政策，于是想暂时把户口迁到“公共户”里。

　　“我到居委会咨询，负责人告诉我没有先例，所以不能操作。”吴先生倍感诧异。于是吴先生去户口所在派出所咨询，负责户籍管理的民警告诉吴先生，“公共户”确实有，但不能为卖房子而将户口迁入。

　　就这样，吴先生一家9口至今仍住在这个人均面积6平方米的小屋里，无法出售，也无资金买进新的房产。

　　政策与现实差距不小

　　上海律和理律师事务所律师陈太贵告诉记者，“公共户”新政虽出台已一年多，但知晓度仍不够。像吴先生这类房屋买卖时涉及迁移户口的情况，在上海二手房交易中具有很大比例。因为法律规定个人户口不能处于“悬空”状态，所以一旦在交易环节中卖家遇到与吴先生一样的情况，一般的解决方法是将户口迁至亲朋好友处，或将户口继续保留在原房屋内，但销售价格肯定要作出让步。

　　针对房屋出售后是否可以将户口挂在“公共户”里，陈太贵说，目前实施效果还不明显，未来实施范围和力度将会增大。

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　　勿让卖房款成申请经适房障碍

　　二手房交易流程复杂，环环相扣，任何一个环节出现问题都有可能导致二手房交易失败。

　　首先，申请经适房影响交易流程。根据《上海市经济适用住房管理试行办法》有关规定，申请经适房必须满足“可支配收入和财产低于规定限额”、“在提出申请前的规定年限内，未发生过住房交易行为”等条件。为了成功申请经适房，必须确保申请人账户处于规定限额，否则一经查实，申请资格将被取消。

　　律师支招：经适房申请人如遇到有意向的买家，可以与其先订立买卖合同，在合同中约定，由买方在经适房申请通过审批后一定期限内支付首付款，直接通过合同约束当事人。如二手房交易存在中介，可由买方出具现金本票并交由中介保管，待经适房申请通过审批后，由中介转交于卖方，再由卖方拿本票前往银行入账。

　　值得注意一点，经适房审批通过，申请人进行登记后将进入选房程序。在选房前，市住房保障机构可能会对已登记的申请人进行抽查，如发现不符申请条件，将予以注销登记。申请人应当对此有充分认识，在签订合同时做好相应调整，以确保申请不受影响。

　　其次，户口迁移也一直是二手房买卖过程中比较麻烦的问题。大多数的二手房买方都希望卖方能够及时将户口迁走，以保证买方未来能将户口顺利迁入该户内。如何敦促卖方办理户口迁移手续呢？通常的做法是交易双方在合同中明确，如户口未能在指定时间内迁走，应当由卖方承担违约责任，一般为每日万分之五的违约金。就吴先生而言，该户内人数众多，会对房屋清户造成巨大压力。不仅如此，户口簿上有许多人名下没有个人房产，这些人一旦从该户迁出之后，在本市将无处落户，这对户口迁移影响更大。

　　律师支招：近年来上海地区为解决市内户口迁移问题，特别推出了“公共户”的概念，对于本市内符合条件的申请人，准予其迁入公安机关设立的公共户。根据相关政策，因房屋出售等原因须将户口迁出，而在本市确无处落户的，可向公安机关申请迁入公共户。

　　特约律师 刁康成

　　上海星瀚律师事务所律师

　　电话：51096488-125

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　　离婚引起

　　房产归属争议

　　【案情回顾】

　　2003年12月，王先生购买了一套位于杨浦区的房屋作为婚房。其中首付款由其父母出资，该房屋登记于王先生名下。2004年5月，王先生与林小姐办理了结婚登记。婚后由王先生和林小姐共同偿还银行贷款。2006年6月，王先生向银行多次提出提前偿还部分住房贷款，提前还款金额由王先生父母与林小姐父母共同出资。2012年3月，王先生与林小姐因感情不和而协议离婚，但由于该房屋出资复杂且该房屋增值不少，故双方对该房地产归属与分割未能达成协议。

　　【案情分析】

　　一、王先生父母在王先生婚前的出资。根据《婚姻法解释（二）》第二十二条第一款：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 所以王先生父母的出资即可视为其对王先生的赠与，故该笔父母出资应为王先生个人财产。

　　二、婚姻关系存续期间共同还贷的出资以及双方父母的出资。首先，该笔出资来源于夫妻婚后的收入，为夫妻共同财产。其次，夫妻共同承担贷款的行为，属于一方承担了房产所有人向银行的还款义务，是用夫妻共同财产承担个人债务的债务承担行为。最后，该不动产财产增值部分。《婚姻法解释（三）》第五条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

　　【处理对策】

　　一、由于夫妻一方婚前购房，婚后以共同财产偿还贷款的情况，离婚时对于未登记为权利人的一方补偿十分有限，所以夫妻或准新人购房时或购房后一定慎重考虑登记该套房屋权利人的人数。按上海市房屋登记政策，房地产权利人为夫妻的，其变更或增加权利人仅收取一定工本费及交易手续费，无其他税费。

　　 二、值得注意的是，夫妻一方婚前购房，婚后以共同财产偿还贷款的情况，离婚时对于未登记为权利人的一方的补偿基础不仅包括其婚后参与还贷部分，还包括其相应的增值部分。

　　 三、婚姻期间，父母对子女的赠与若无明示则视为夫妻双方的共同财产，所以父母若对子女有数额较大的赠与的，夫妻双方或是仅其中一方可以明示其赠与对象。

　　 四、婚前或婚姻期间，夫妻双方对房地产约定过处分方式或分割份额的，该处分协议在离婚时同样有效，所以夫妻双方可在婚前就该房地产达成协议。