东地产 谢敏敏 报道

　　尹伯成

　　复旦(微博)大学房地产研究中心主任

　　越是稳增长越是要调控，高房价是稳增长最大的拦路虎。房价绝对不能太高，要作适度的调整。”

　　杨健

　　宝华集团副总裁、赢佳策略总经理

　　“金九银十”是相对的概念，过去市场好的情况下，“金九银十”的成交量大，近几年面对宏观调控，可能成交量就不会有过去那么多了。”

　　杨子江

　　合景泰富地产上海公司营销策划总监

　　形象一点说，今年的9、10月份更像是2012楼市的下午茶。至于盛宴，个人判断 ‘2012的晚宴将连着2013的早餐’。”

　　传统销售旺季“金九银十”已经到来。最终会是成色十足的收获季，还是变色的“铜九铁十”？

　　这边厢，政策持续加码，“差别化住房信贷政策”、“房产税试点”、“ 坚决抑制投资投机性需求”等敏感词屡屡撩拨着开发商脆弱的神经。那边厢，土地市场蠢蠢欲动，供应量不断增加，开发商则摩拳擦掌，迫不及待完成好这一场期盼已久的“秋收行动”。市场是好了？还是坏了？

　　在政策不松绑的情况下，越来越多的观点认为楼市的“金九银十”恐难实现，您的观点是什么？

　　尹伯成：不能说不能实现，关键是看楼盘的降价幅度。开发商主动降价了，自然有很多人来购买。如果不降反而涨价，那肯定没有市场。

　　杨健：“金九银十”是相对的概念，过去市场好的情况下，“金九银十”的成交量大，近几年面对宏观调控，可能成交量就不会有过去那么多了。目前看9月份前两个礼拜的成交情况不是很理想，市场很期待，可能没达到预期。但是九月份整体的供应量很大，准备上市的楼盘会很多，所以接下来的成交量应该会转多，如果能过80万平方米、超过90万平方米、甚至上100万平方米的成交量的话，那九月份就可以称之为“金九”了。9月底、10月份的时候一些楼盘在房展会期间的推盘活动会很多，也是个比较好的时间点。

　　杨子江：首先，所谓传统金九银十的销售旺季的说法，其实已经过时。已经很少有发展商把一年中的销售业绩都押宝在9、10月份。现在的市场变幻莫测，每个月可能都有机会，每个月也都可能遇到瓶颈。

　　再者，无论是上半年的2、3月份以来，还是6、7、8月份，其实楼市整体销售情况都是不错的。既包括刚需产品，也包括一部分高端豪宅以及商业地产，已经释放了相当一部分能量。因此所谓的金九银十的色彩已经在淡化，有预见的发展商早在上半年和7、8月份已经做好了放量的工作。9月以来遇到的市场阻力，很大一部分也是因为之前已经消化了很多购买力之后，一个阶段性的调整期的到来。大家不必要大惊小怪。

　　9、10月，楼市会不会出现规模性的降价促销优惠？开发商到底是要保利润还是拼业绩？以价换量仍会是主流吗？

　　尹伯成：很难出现规模性的降价促销优惠。主要是看楼盘自身的性价比，每个楼盘根据自身的情况进行一定幅度的调整，购房者觉得这个性价比很高，就会购买。整体来说，应该有一定幅度的降价，那样成交量自然会上去。价格降了，量就升，以价换量是主流。

　　杨健：目前看没有楼盘大张旗鼓地降价，但多多少少都有一点优惠措施。9月底、10月份的时候结合房展会、国庆节进行促销的活动应该会比较多。而所谓业绩是开发商在年初制定的营销目标，“金九银十”有可能是一年当中最后一个比较好的时间节点，折扣比较大、性价比够高的楼盘跑量肯定也大，以往的经验看，一些微量上涨的楼盘就面临了市场的阻力。所以为了回笼资金、促进成交量，以价换量成为开发商目前的主要营销手段。

　　杨子江：楼市出现的促销优惠本来就很正常，这个也是常规性的举措。至于保利润还是拼业绩。由于各家企业、各个楼盘的情况差异很大，这里不存在一刀切的情况。以价换量仍然会是主流，因为要考虑到不确定的风险因素。

　　“金九银十”有可能是2012年楼市最后的盛宴吗？

　　尹伯成：不一定。所谓“金九银十”不过是开发商制造出来的一个概念，一调控，“金九银十”就不行了。楼市的成交量高峰不一定是9、10月份，关键还要看政策。如果调控不动摇，开发商又不降价，什么月份都不行。后面的月份也有可能出现旺市。

　　杨健：也不一定。如果开发商过了9、10月份业绩依然上不去，在11、12月份、元旦期间肯定就会进行大规模地年末促销，这种情况以往也很多见。大规模促销就会带来成交量的上升，毕竟，只要是促销力度大、性价比高的楼盘，一般都能获得市场的支持。

　　杨子江：形象一点说，今年的9、10月份更像是2012楼市的下午茶，从年初开始，大家同行一起勉力进取，已经干得很不容易了。近期正好适当调剂、消化一下，能跑量的继续跑一些量，但是不要大起大落、太过剧烈。至于盛宴，个人判断 “2012的晚宴将连着2013的早餐”。

　　为了完成销售业绩，开发商似乎不得不豪赌“金九银十”，但是在诸多不确定因素面前，开发商到底是该“赌”还是求“稳”？

　　尹伯成：越是稳增长越是要调控，高房价是稳增长最大的拦路虎。房价绝对不能太高，要作适度的调整。这和一些开发商想的却正好相反，有些开发商认为稳增长必须要放松调控，认为这样楼市就会健康发展，这是错误的。开发商分几种，聪明的开发商一定要适度降价，以价换量，才能带来成交量。第二种开发商幻想调控会放松，坚持不降价，房子留在手中，就走上了资金越来越困难的绝路。开发商一定要先知先觉才有市场，后知后觉和不知不觉很可怕。

　　杨健：这还是和房地产企业的发展策略、资金状况、项目发展情况相关。资金有问题的上市地产公司，为了获得更多的资金或者说解决资金链难题，得到市场的支持，就必须抓住“金九银十”这个契机。但这一切由市场说了算，开发商会根据市场的情况适时调整公司的营销战略。比如你想求“稳”，但是资金有问题的话，今年求“稳”了，明年还是“稳”不了。

　　杨子江：豪赌这种说法太表面化，现在的开发商也不是十多年前的情况了，经历了那么多轮次的进程，地产企业本身也在发展。一年有12个月、52个星期，保持企业现金流的稳定和经营业绩的平顺，这个是基本要求。“凡事预则立”，早作准备，好过临时补救。房地产企业稳健发展是大趋势。