外籍房东抛售现象虽属少量现象，但降价幅度接近20%，对于投资者来说却是一个淘金的好机会。

　　东地产 汪露 报道

　　近期上海几个高端住宅出现了部分外籍房东抛售的现象，有的降价幅度接近20%。

　　在陆家嘴区域板块，有部分韩国籍房东因准备回国发展，存在让利抛售行为。在外籍业主占比很高的古北区域，8月份以来也出现了外籍房东急售的情况。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）调查了解到，对于外籍购房者而言，抛售相对属于少量现象。

　　抛售现象属于个案

　　《东地产》从汉宇地产在高端区域的几家分行获悉，外籍客户抛售的情况主要集中在古北、联洋、陆家嘴等板块，但并没有出现大批量的集体抛售现象。

　　《东地产》在走访过程中了解到，此次出现的外籍房东抛售现在多以韩国人为主。

　　记者在汉宇地产古北分行遇到正在询问房屋挂牌出售的韩国人朴先生，他告诉《东地产》，他在上海拥有四套房产，都是2008年以前以较低的价格买进的。在近年中国楼市高压调控下，朴先生认为目前上海楼市的投资回报率已达到至高点，所以想抛售出一部分房产。

　　记者走访古北区域的多家中介了解到，基本上每家中介手头都有两三套韩国人名下的房产出售，“他们可能因为急着回国，所以房子的报价可能会比一般的二手房低二三十万元”。

　　抛售个案里淘金

　　“据统计，包括港澳台人士，沪上近三年的二手房境外购房者在总量的占比也仅为2-3%左右，故目前的抛售情况也对楼市的实际影响有限。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说。

　　但就产品的自身价值来说，因有充足的高端租客需求，这类产品的投资回报率往往普遍高于其他区域，故目前有低于市场价近2成的房屋入市，无疑进一步凸显了其较高的性价比。

　　德佑地产研究部主任陆骑麟说，对于抛售的物业而言，从房东抛售的动机就能发现，其房产的价格必然会明显低于市场的价格，此类明显低于市场价格的产品，基本上是相对较少，一旦出现此类产品基本上在段时间内就会得到去化。对于集中抛售的行为本来就相对较少，那么购房者可以多关注此类产品。

　　不过黄河滔认为，在当前楼市处于调控周期内的背景下，购房者仍需持有一定理性，根据自身实际情况合理购置，毕竟就目前来看，楼市价格飞涨的黄金期已不在，未来更多的回归其居住属性。同时从当前的政策趋势可知，未来我国对存量房房产税的开征是势在必行，故对于有投资投机心理的购房者来说，需谨慎对待。

　　外籍房东聚集区域缩影

　　古北国际社区：大幅降价属个别现象

　　板块内的古北嘉年华庭、名都城等楼盘中外籍抛盘的客户相对较多

　　汉宇地产长宁区总监钱斌告诉《东地产》，近期确实出现有小部分韩国业主出现抛盘的现象，但挂牌价格并未出现大幅降价的现象。同类产品普遍低于市场价格的5-10%，与周边其他业主的挂牌情况相比，价格优势并不是很明显。

　　“以一套150平方米的古北嘉年华庭为例，目前的售价在4.2-4.5万元/平方米，之前有一位韩国业主的挂牌总价虽然在630万元，但单价也在4.2万元/平方米，仅略低市场价格一点。相对出现房东大幅降价的情况目前还仅停留在个别现象上。”钱斌介绍道。

　　对于境外业主挂牌量增多这一想象，钱斌说，很多外籍房东认为沪上房地产市场已经存在着较大的泡沫情况，对上海楼市的投资失去信心。

　　租赁方面，板块内的租金表现相对较稳，以一套100平方米的名都城为例，租金高达1-1.2万元/月。

　　抛售盘推荐

　　古北嘉年华庭

　　古北嘉年华庭社区以小高层为主。在配套方面，楼盘内外均较为完善，小区配备了多功能的会所，小区外则有家乐福、轨交10套线等设施，且步行只需10分钟左右。凭借地段、品质、配套优势等因素，该楼盘受到了多次改善型置业者和部分境外人士的青睐。

　　总价

　　（万元） 面积

　　（m2） 户型

　　 备注

　　300

　　 71

　　 1/1/1

　　 稀有小户型、总价低

　　650

　　 154

　　 3/2/2

　　 精装修，带1.5万租金

　　630

　　 144

　　 3/2/2

　　 毛坯、楼层佳

　　虹桥长发公寓

　　虹桥长发公寓位于虹桥路姚虹西路交叉口处，小区规模较小，由一栋酒店式公寓和两栋高层组成，区内绿化几乎没有，但是凭借地段和价格的优势，还是受到了一些刚性和改善型置业者的青睐，尤其是酒店式公寓，大部分的租户均为日韩人士。

　　总价

　　（万元） 面积

　　（m2） 户型

　　 备注

　　270

　　 76

　　 1/1/1

　　 稀缺小户型

　　450

　　 123

　　 3/2/2

　　 楼层佳、精装修

　　御翠豪庭

　　御翠豪庭位于红宝石路黄金城道处，是知名开发商和记黄埔的经典之作。社区整体档次较高，是古北板块地标性项目，由小高层和高层所组成。小区内外配套齐全，区内居民也基本以境外的日、韩和新加坡等人士为主。

　　总价

　　（万元） 面积

　　（m2） 户型

　　 备注

　　600

　　 114

　　 2/2/1

　　 楼层佳、精装修

　　360

　　 71

　　 1/2/1

　　 超性价比

　　1400

　　 232

　　 4/2/3

　　 大平层、房东诚意出售

　　汉宇地产古北分行联系方式：51036877

　　联洋国际社区：成交萎缩 价格坚挺

　　板块内的仁恒河滨城、水清木华等楼盘中外籍抛盘的客户相对较多

　　从汉宇地产陆家嘴区域的副总监黄奇丰处获悉，近期在联洋板块的挂牌房源中，业主是外籍客户的情况并不多见，但是具有境外生活经历的国内客户挂牌情况却存在不少。

　　从门店的带看和成交情况看，环比上月基本持平。因此，该板块的市场活跃度并未受到季节性、买卖双方价格预期差异等因素的影响，这一点同样得到了汉宇地产市场研究中心认同，因为根据二手房板块成交的监测数据显示8月份联洋板块的二手房成交量仅环比下滑6%。，远低于全市二手房的下滑幅度。

　　黄奇丰说，从成交价格方面，虽然中高端整体市场的成交量较前几月出现一定萎缩，但是房东挂牌价依旧未出现大幅下滑的情况，基本与上月持平。以一套88平方米的仁恒河滨城为例，单价基本徘徊在4.4-4.7万元/平方米。同样的在租赁房面，租金也表现的较为平稳，同样以上述的房源为例，租金基本维持在9000-11000元/月。

　　抛售盘推荐

　　仁恒河滨城

　　仁恒河滨城位于锦绣路丁香路交叉口处，是联洋板块内地标性楼盘，共分三期开发。物业方面，小区也是板块内管理最好的，无论在硬件和软件方面，管理非常严格。周边配套较为完善，世纪公园、大拇指广场等皆在步行5-10分钟。

　　总价

　　（万元） 面积

　　（m2） 户型

　　 备注

　　410

　　 88

　　 2/2/1

　　 小户型、总价低

　　590

　　 151

　　 3/2/2

　　 性价比高诚意出售

　　1290

　　 224

　　 4/2/2

　　 视野开阔，看河景

　　四季雅苑

　　四季雅苑位于花木路1983弄，距离世纪公园仅百米，项目主要以别墅为主，同时涵盖了小部分公寓房。项目周边配套较为齐全，步行10-15分钟便有大拇指广场、联洋广场等成熟配套设施。

　　总价

　　（万元） 面积

　　（m2） 户型

　　 备注

　　1380

　　 171

　　 3/2/2

　　 性价超高、房东急售

　　1380

　　 256

　　 4/2/2

　　 世纪公园全景房

　　4688

　　 512

　　 5/3/4

　　 内环独栋、带600平米花园

　　御翠园

　　御翠园位于花木路近芳甸路，由和记黄埔开发，是内环板块内品牌高端的别墅项目。楼盘北临联洋国际社区，步行10-15分钟就是大拇指广场、联洋广场、世纪公园等成熟配套设施。

　　总价

　　（万元） 面积

　　（m2） 户型

　　 备注

　　3300

　　 450

　　 5/3/4

　　 超性价比、房东诚意出售

　　2900

　　 335

　　 4/3/4

　　 独栋、带400平米花园

　　5750

　　 798

　　 5/3/4

　　 带独立游泳池

　　汉宇地产联洋分行联系方式：51099255

　　链接

　　国际社区发展历程

　　第一代的古北社区是上海第一个规模化、集约化开发建设的高标准国际社区。1986年经上海市政府批准，由上海古北（集团）有限公司策划和开发。以独特的围合空间形态和居住氛围吸引了来自欧美及港、台、日、韩等三十几个国家和地区的外籍人士，形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。

　　第二代碧云国际社区是上海唯一通过ISO4000环境认证的区域，空气质量标准达到一级，社区东部有18万平方米的绿地，中央集中了5万平方米中心绿地。联洋社区定位于高档住宅社区，无论是生活环境还是楼盘品质都渐入佳境。

　　第三代国际社区，新江湾城是上海市区内唯一一块拥有占据9.45平方公里原生态湿地的宜居宝地，这里的空气清新指数超过自然保护区，复旦(微博)大学江湾新校区为代表的完善的教育资源，成为大批来自全球改善型买家的重要引力。是政府继古北、联洋之后重点打造的、也是业内公认的“新国际社区”。

　　第四代国际社区，如森兰国际化的社区具备国际化的生活状态或者是各个方面的氛围，涵盖到我们运动，涵盖到今天具有国际化的教育，包括涵盖国际化的提升和理念。

　　双向观望格局形成 高端二手房率先降温

　　继6、7月份自住需求持续释放后，二手房市场步入一个新的房源和客源的重新积累阶段，买卖双方“观望”格局再现。交易走势方面，上月表现强劲的高端二手房区域率先降温，刚性需求集中的中低端板块则保持相对平稳。

　　据上海中原地产浦东联洋仁恒分行、北蔡二店、唐镇分行等门店信息反馈，6、7月份期间，前期积累的挂牌房源渐渐被消化，同时前期积累的观望需求陆续释放，8月份新一轮房源和客源的重新积累开始启动，二手房市场买卖“双向”观望的局面正在形成。如联洋板块6、7月份老客户偏多、新客户只有三至四成，8月份以后新老客户比重增至五成。再如唐镇板块新客户也有明显增多，普遍为“摸行情”，看得多、买得少。

　　从成交量的表现来看，以联洋板块为代表的高端二手房率先降温，交易下滑趋势明显，而以北蔡板块为代表中低端物业保持相对平稳。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，近期自住客放盘量价平稳，高端二手房区域市场迎来市场暂时调整。从房源来看，目前高端二手房卖家多数为置换型自住客户，除非是手头有多套物业的投资客，一般不会有快速降价放盘。从高端买家来看，对短期市场行情走势更为敏感，新客源的积累也需要一个较长的周期。