监管漏洞难补

　　 乱象凸显“物管”价值

　　曾经甚嚣尘上的“敲墙党”，开始玩“潜伏”。

　　东地产 谢敏敏 报道

　　“敲墙党”，忽然间成为沪上分外热门的字眼。

　　9月初，上海市政府重拳打击“敲墙党”。一时间，“敲墙党”成了过街老鼠，人人喊打。过去忍气吞声的受害业主纷纷站出来举报，困扰了沪上居民几年之久的“敲墙党”之乱，似乎终于可以平息了。

　　《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）多地探访，走访多个新建住宅小区和数位业主，对话“敲墙党”，发现敲墙党现象十分严重，虽然在政策严厉打压之下有收敛之势，却没有丝毫偃旗息鼓的意思。宝山、嘉定、闵行、浦东等区域敲墙党横行，三林镇动迁房基地、宝山顾村馨佳园社区、浦东北艾路北艾路1660弄、中环一号硫尊尚品小区、浦江华侨城等多个小区是“敲墙党” 重灾区，顶风作案的大有人在。

　　有所收敛依然存在

　　 敲墙党，是指在部分新建住宅小区、特别是保障性住房住宅小区中，垄断小区住宅装修过程中敲墙、打洞等施工业务，强行收取高额施工费用，甚至威胁敲诈业主，危及小区安定和群众利益的施工人员。

　　这个群体存在了好几年，成了新建小区业主口中的“梦魇”，但是真正被大众所熟知，源于九月初的市政府工作会议。

　　9月3日，上海市政府召开上海市住宅物业管理工作会议表示，上海将综合利用法制、管理手段，切实遏制违法搭建、“群租”现象，坚决打击“敲墙党”等危害群众利益的违法、违规活动。

　　一时间，“敲墙党”成为微博上热议话题，许多人声称“早就遭遇过这个问题”，各大经济适用房贴吧也随处可见业主指责“敲墙党”的帖子。

　　但“敲墙党”虽然暂时为了躲避风头有所收敛，却没有完全销声匿迹。在一些小区，甚至依然嚣张。

　　9月5日，一位浦东三林经适房业主发布微博称：“遭遇‘敲墙党’，在上海难道这种事情没人管？”而这离市政府喊话“严打敲墙党”才仅仅过去两天。这位博主介绍，三林“敲墙党”还和之前一样肆虐。

　　收费高出市场价一倍

　　《东地产》探访了浦东三林镇保障房基地，发现情况依然严重。三林镇保障房基地包含了东方康达家苑、盛世南苑、士韵家园、绿波家园和城林美苑五个新建住宅小区，是浦东新区于2011年进行申请摇号的首批经济适用房。今年8月底，这批房子交房，伴随着交房而来的，却是愈演愈烈的敲墙党乱象。

　　其中，绿波家园是重灾区。有业主9月4号发帖称“绿波家园敲墙党我行我素，阻挠业主装修进程，2室的房子开价2000多，简直是抢劫”。

　　《东地产》走进小区，正对大门悬挂的一条长约4米的红色横幅格外吸引人的眼球，上书：“坚决打击暴力垄断、敲墙打洞的黑恶势力”。可是，距离横幅不过10米处，就竖立了两个宽长各约一米的“敲墙”广告牌，形成莫大的讽刺。广告牌写明为小区业主提供便民服务，第一条就是“敲墙打洞”，并强调“服务热情、价格从优”。落款人是“孙胖子”。

　　而这个“孙胖子”，真名无人知晓，却是百度贴吧和新浪微博里传言的大名鼎鼎的“敲墙党”代表。这个广告牌，也多次被业主拍摄照片上传到网上。记者根据广告牌上留下的联系方式多次致电“孙胖子”均无人接听，最后有一位女士接通，她称“孙胖子”因为风声紧已经回到老家，目前管事的是一位叫“姚哥”的人。

　　据她介绍，孙胖子的主业并不是敲墙打洞，孙主要是销售水泥、黄沙。“但是他会帮忙联系敲墙打洞的业务，你跟我们讲，我们自然会派人过去。”

　　在小区，除了“孙胖子”的装修广告，落款“小姚”的广告牌占据了大半壁江山，他就是前面提到的“姚哥”。记者以业主的身份和他交流，他的态度极为和善：“业主开心，我们也开心。我们完全按照法律来的。你不愿意，价格谈不拢，我们不会强迫。”他介绍，已经帮二三十家业主敲墙，且合作良好。

　　他拒绝承认自己是“敲墙党”：“不能赚的钱我们不会赚。所谓的敲墙党，主要是宝山顾村那边开始的，他们开价特别高，8000元—10000元，业主肯定接受不了，有的还动手打人，一个人受欺负了可能不会声张，一群人都碰到了就会往上面报。”小姚介绍，他的施工队敲两房的话大概要价1200元—1600元，价格虽然不是特别高，但相对于几百块的市场价，还是高出许多。

　　物业公司风口浪尖

　　有业主向记者透露：“孙胖子的名片和物业手册是一起给居民的。应该是跟物业有经济关系！”

　　而这样的质疑声音早就在业主之间传开，许多业主指责物业公司不作为，甚至收了敲墙党的钱。

　　一家名为“金誉装饰浦东分公司”的齐姓工作人员接了三林镇很多新房的装修活，他告诉《东地产》：“我做这一行已经十几年了，太了解了。这伙人给了物业公司钱封口，几万到几十万都有，物业公司就睁一只眼闭一只眼。”

　　不过，他也表示这个区域的敲墙党已经收敛许多：“现在不敢垄断了，政府一直在管，他们不敢惹事的。”另一名周姓装修人员还建议业主，要是敲墙党价钱开的不高还是让他们敲，多一事不如少一事。

　　小姚告诉记者，想敲什么墙和他们商量就行。而业主签订的装修协议里提及不能敲掉承重墙，但是小姚却称自己都能搞定：“协议尽管去签，物业这边我会教你们怎么做，我们会去谈。当然，实在不能敲的墙建议不敲，安全第一。”

　　绿波小区的物业公司名为“上海世德物业管理有限公司”。《东地产》联系上该物业公司，项目副经理倪建华称物业公司绝对不会和敲墙党有牵扯：“你要是碰到这伙人，直接拨打110。这帮人就是黑社会，我们也没办法的。”

　　除了绿波小区，在三林镇动迁房基地的其他小区，敲墙党现象时有发生。盛世南苑等小区业主反映情况依然存在，但是有所缓解。另外，浦江华侨城、浦东北艾路北艾路1660弄等多个浦东小区都未能幸免，业主抱怨不已。

　　物业无执法权难监管

　　宝山区顾村镇，是“敲墙党”又一重灾区。

　　顾村馨佳园社区的一位业主发帖指责：“太猖獗了，都是十来个一伙，你不给敲，他就搞你，搞不到你就搞你房子，停在小区里的车子，反正就是暗地里弄你，报警察说缺乏证据，或者管不了，投诉物业么说没执法权(其实都买通了)，你硬上么打不过，对方十几几十个，把人打伤么你养他，他把你打伤么他跑路，你倒霉。”

　　《东地产》探访了馨佳园社区，发现乱象频发。

　　馨佳园社区1346弄是一个大型的动迁安置房小区，居民居住环境堪忧。《东地产》记者走进小区，入目就看到大门口的一栋楼上面挂满了广告牌：某某装饰；扬州施工队：某某装修公司。这些装修公司租下了小区的房子，直接将公司搬进了小区。

　　小区保安透露，许多装修公司甚至直接将房子买下：“他们很有钱的，干脆将家搬到这里，又可以开公司，接活也方便。”这不是个例，在上文提到的绿波小区，一家名为“祥贵装潢”的装修公司也是直接将公司开到了小区里面。

　　记者致电采访了该小区的物业——上海宝房（集团）大楼物业管理有限公司。物业公司工作人员说对此很无奈：“我们有在禁止，但是我们不是执法单位，发现违规行为只能往上面举报，不能强制叫他们走。违规开店的要找工商所。我们不会和敲墙党有联系，都是瞎讲的，物业公司贴出了告示，派出所每天都派人巡逻。”他同时强调，装修期一过，物业公司会动用维修基金清理墙上黑广告，大概在1年半以后。

　　记者电话采访了宝山区顾村镇房地产管理办公室。该办工作人员称：“我们没有接到执法队上报，一般是物业公司报给房管局执法队，执法队报给我们。我们房管办只有监督物业公司的权利，小区开店主要找工商所和执法队。如果有黑广告，我们会通知物业公司进行清理。碰到敲墙党直接打110。”

　　馨佳园社区存在的问题折射了上海部分小区、尤其是中低端小区面临的管理困境。“敲墙党”大多数都是存在于这些小区，装修期间鱼龙混杂，后期监督不力导致问题长期存在。

　　一位业内人士称，小区的居民应该团结起来，不要姑息违规行为，该举报时就举报。

　　上海社科院房地产研究院中心教授顾建发认为，动迁房、保障房小区出现的问题关键在于物业监管不力。“保障房小区的业主收入普遍比较低，诉求也比较低，更容易受到欺负。关键在于物业，物业不要为了点小钱就出卖业主的利益。政府部门要在政策和法律两个层面加强监管，真正把这件事情抓起来。要建立常规性的巡查制度，建立良好的反馈机制，别等业主报上去后，这个说归公安管，那个说归房管局管，要及时解决好问题。”

　　品牌物业价值凸显

　　“敲墙党”肆虐，也让高端物业价值凸显。

　　被采访者纷纷感叹：“下一次买房子，一定要选品牌开发商造的精装房。”即使是一些别墅型产品需要装修，物业管理优良的公司，保安队伍训练有素，安保措施严格，“敲墙党”很难进入，业主的居住安全和居住体验得到保障。

　　事实上，《东地产》在采访中也发现，即使在同一片区域内，物业管理较好的小区与物业管理不佳的小区， “敲墙党”现象也有很大差别。对于物业管理较好的公司，由于管理严格，物业公司内部人士不可能与“敲墙党”有利益纠葛，从而可以从主观上杜绝类似现象发生。

　　物业管理水平通常与物业价值相对应，高端物业的价值也由此凸显。

　　“随着调控深入，以及未来保障房越建越多，那些品质不佳、物业差的楼盘，和那些高端物业相比，价格会显著分化，贵的更贵，便宜的更便宜。”一位海归业主说。