房地产龙头企业一个乌托邦式的社区实验，及其 CEO对一个“乱世”行业的前瞻性建言。

　　东地产 王建生 报道

　　新的征程已经开启。

　　9月14日，万科总经理郁亮奔赴西藏拉练，按照计划攀登8201米的卓奥友峰，100公里开外，是世界最高峰——8848米的珠穆朗玛峰。

　　在47岁的郁亮向世界之巅迈进之际，十余年来稳座中国房地产第一把交椅的龙头企业——万科，同样在走向新的高度。1-8月，万科交出了842亿销售额的答卷，处于历史最好水平。按照万科中报的预估，若行业无大的变动， 2012年销售额将超过2011年，再次创造新的历史。

　　快速稳健发展的同时，万科也深陷舆论漩涡。“质量门、人事动荡、商业地产发展之争……”

　　发生于龙头企业万科身上看似反差的表现，影射当下房地产业的混沌现实。围绕房地产业的是非争议，仍然困扰社会，困扰中国经济。

　　“房地产业需要顶层设计！”在回答《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)关于行业发展趋势的采访提问时，郁亮如上表示。

　　不过，尽管世道纠结，用郁亮的话说，万科没有时间去抱怨。

　　一个田园村庄的乌托邦试验

　　9月6日，郁亮现身杭州万科良渚文化村。

　　作为极具个性的职业经理人，紧身运动装、线条轮廓鲜明的装束，郁的现身让人眼前一亮。

　　“没有时间运动，就有时间生病。”置身于万科全国最大的项目，倡导员工健康的郁亮式语录，与一个田园村庄式的社区颇显默契。

　　这个总规划达12000亩、被郁亮视为万科新产品试验田的项目，正试图打造一个田园式居住的乌托邦社区。

　　停放整齐、车头一致朝外的停车场，整洁明亮、无异味的菜市场，卫生便利的村民食堂，设计风格独树一帜的教堂，完善的垃圾分类及监控体系，废旧物品的循环利用，村民定期自发组织的环保活动……

　　小区居民还通过《村民公约》试图营造和谐居住氛围：小区中行车不开远光灯，不鸣喇叭，提倡低碳环保的出行方式，邻里间和睦，尊老爱幼……

　　尽管乌托邦社区实践遭遇现实挑战，比如目前环境比超市还整洁的菜场其商业运营难以赢利，物业管理成本也带来论坛上业主对服务可持续性问题的忧虑。

　　但目前看来，良渚文化村的理想化社区实验，的确产生了一些成果。其村民食堂被推广至上海在内的多个城市小区，受到业主的好评；《村民公约》也在万科杭州的其它小区，引发业主共鸣。

　　按照郁亮的说法，万科籍此形成“让建筑赞美生命”到“好房子、好服务、好邻居”的企业格言升级。

　　万科企业格言的升级同时暗含房地产业的发展趋势：房屋的核心价值正在由建筑品质向居住体验延伸。

　　今年4月，在这个乌托邦社区试验中扮演重要角色、时任杭州万科总经理周俊庭调任集团副总。周曾被杭州地产界视为，唯一敢在品质上与绿城宋卫平叫板的人。与此同时，33岁的刘肖被委以重任，执掌杭州万科。

　　这一人事变动，曾引来业界广泛解读，引发媒体的过度猜想。深层次原因在于，万科身处一个风口浪尖的行业。

　　行业估值之惑

　　9月14日，郁亮启程当天，万科A(000002)小幅收跌。这是万科第五个交易日收出阴线。

　　万科的股价表现似乎已经与市场流动性脱钩。9月14日凌晨，美国第三轮量化宽松(QE3)推出，QE3被视为推升全球流动性的猛药，是刺激美国房地产市场复苏的利器，也被视为全球股市投资者的福音。

　　股票市场的表现也与万科发展并不相称。对于一家已经连续两年突破千亿、营收和利润在平稳增长的公司而言，这是一个强烈反差的现实。

　　2007年顶峰时，万科的市值高达近2755亿元，但截止9月14日收盘，万科的市值仅为917亿。

　　和大多数股价业绩双重下跌的强周期股票不同，万科当前的市值不足顶峰时的三分之一，但营业额却是顶峰时的两倍，每股收益是股价高峰时的1.5倍。

　　在靠预期推动，动态估值的资本市场，万科未来两年的收益，也基本确定。考虑到半年报中1392万平米、合计约1464亿元已售尚未结算资源，万科2012全年业绩和2013年约七成的业绩已经锁定，即使考虑到毛利率小幅下滑的趋势，其未来两年实现25%以上的业绩增长是大概率事件。

　　在回复《东地产》关于股价表现的提问时，郁亮说“我们的任务是不断提高每股收益，至于现阶段市场给多少的价格，很难简单得出结论。”此外，郁亮也认为，“股票市场的下跌主要是环境因素，当然管理层还要做得更出色一些。”

　　与万科相似，招商地产(微博)、金地集团等房地产股的表现大同小异。尽管行业集中度提升，品牌房地产企业的市场占有率扩大，业绩平稳增长，但股价却持续下跌。

　　地产股糟糕的市场表现，深刻反映了投资者对房地产业的不确性预期：行业向好，可能招致更严厉的调控；行业不好，则可能出现财务危机。估值上的“双杀”格局凸显房地产业的纠结现实。

　　顶层设计路漫漫

　　“房地产业需要顶层设计。”在郁亮看来，在经历多年的发展之后，房地产业确实需要制度性建设。

　　郁亮认为，每个城市家庭一套住房目标，现在还没有实现。这需要相应土地计划、建设计划，需要各个职能部门的协调配合。郁亮说， “预售的改革，我也赞成，问题是预售怎么改革法，有什么样的替代手段？”

　　郁亮的观点并不乏知音。曾有多位开发商向《东地产》表示，房地产业需要制度性变革。

　　近两年来，从战略新兴产业到传统产业均先后发布了十二五规划。但除保障房有明确建造目标外，调控中的房地产业发展方向不明。这与一个产业链最长、对经济影响最深的行业现状并不相符。

　　相反，由住房问题引发的社会性问题，矛头被指向地产业。在高房价引发的全民关注中，行业被娱乐化甚至妖魔化，发生于房地产商的任何消息如同八卦新闻随时被放大，进而引来口诛笔伐。

　　仅仅只是争议和批判无助于解决住房问题。在社会舆论的推动下，针对房地产行业的调控频频出台，尽管有一时之效，但负面效应也开始显现。频繁的调控加剧了市场的波动；融资环境的冷暖交替令行业经营风险大幅攀升；土地收入下降削弱了地方财政的力量；而房地产投资开工不足，除引发宏观经济的急剧下滑，也为未来的供应不足埋下隐患……

　　“中国计划生育为什么会成功？因为有计生委。所以，如果中国要解决住房问题，我建议要有一个部门来统筹协调，估计这样解决住房问题就更有希望了。”郁亮说。