规划线路行情看涨

　　地铁房成升值“硬保障”

　　东地产 周东健 报道

　　日前，国家发改委批准上海市城市轨道交通近期建设规划(2010—2015年)调整方案，内容新增11号线迪士尼段、3、4号线分线改造、2号线西延伸段等。

　　虽然上述轨交规划早已在上海有过公示，对楼市的影响已经过去一波行情，但发改委正式批准，显示上述线路已经过了最重要审批环节，对周边区域的影响已经“指日可待”。

　　《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)在批准线路一手楼盘和二手盘源调查发现，部分房源开始闻声涨价。

　　获批线路房价上涨

　　获批线路中，包括2号线由西再延伸2公里至蟠龙路站，二手房中介金管家徐泾店负责人潘先生告诉《东地产》，目前蟠龙路站旁边几个二手房小区，如高景花园、广虹馨苑等都有涨价迹象。

　　“前几天规划刚被批准，这几天打电话咨询、想来这里买房的人多了很多。”潘先生表示自己的手机一下忙了起来。

　　今年2月份，2号线向西延伸的新闻刚出来时，当地的房价就涨了一波。“当时广虹馨苑一平方米的价格只有1万1，后来2月份时候涨到1万3，现在挂牌价都在1万4以上了，这个价格还会继续往上涨。”潘先生表示。

　　相较2号线西延伸段而言，11号线迪斯尼段的反应要平淡一些。21世纪不动产上海锐丰川沙店分行经理祝和飞告诉《东地产》，11号线迪斯尼段和迪斯尼概念，已经被反复热炒，目前信息比较透明，所以相比其他线路，川沙房价反应要平淡一些。

　　不过，祝和飞表示，由于有迪斯尼概念支撑，规划中11号线沿线几个站点的房价一直很坚挺，即使在过去楼市不好的时候，房价也未下挫。

　　规划线路的获批也改变了一些投资者的投资行为。几年前在浦江镇投资了一套房源的金小姐告诉《东地产》，以前看好浦江镇的发展，在浦江丽都买了一套房子，但后来由于交通配套跟不上，几次想要卖掉房子，但8号线3期规划中的站点，距离自己买的房子非常近，因此准备长期持有，等通车后再卖。

　　短期规划更利购房

　　根据此次调整方案，将新增11号线迪士尼段，自罗山路站至迪士尼乐园站，线路长9.15公里，估算投资43.71亿元。中国博览会会展综合体项目已正式开工，将成为世界最大的展览设施，未来将迎来巨大客流；此次调整中，新增2号线西延伸段，自徐泾东站至蟠龙路站，线路长2公里；8号线三期，自航天博物馆站至汇臻路站，线路长6.6公里；10号线二期，自新江湾城站至港城路站，线路长10公里，估算投资59.43亿元。上述四项目的规划建设期均为2012年—2015年。

　　上海美桥房产咨询公司董事总经理张景瑞分析，上述几条线路的落定，对购房者的买房更有指导意义。由于建设周期均在3年内，因此可操作性强。不过购房者也需要理性看待轨交题材，毕竟有规划并不意味着2015年能保证通车，轨交建设中的工期延迟及其他变数需要有所准备。

　　德佑地产研究主任陆骑麟也认为，发改委对轨交规划的批准，有利于沿途站点周边的楼盘，但短期直接对房价的提振作用有限。

　　年内通车线路更热

　　相比发改委批准的几条远期规划路线，今年年内通车的几条线路更热。

　　按照原定计划，今年年底前，11号线北段二期(江苏路-罗山路)、12号线东段(金京路-国客中心)、13号线西段(华江路-金沙江路)以及16号线将要通车。

　　尤其是16号线，直接带动了原来南汇区域内的涨价行情。根据中国房地产信息集团提供的数据，南汇地区的成交均价从2008年至今实现了突飞猛进的增长，从2008年的8221元/平到今年8月的21020元/平，增长幅度接近150%。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄分析，由于一直以来制约南汇地区楼市价值提升的最大障碍就是交通，而16号线未来通车以后可以极大程度的改善南汇地区交通不便的现状，所以规划刚一出台就立刻带来房地产市场的爆发，一年内成交量飙升幅度近200%。进入2010年后，16号线进入了有条不紊的施工阶段，开始逐渐淡出人们的视线，再加上2011年楼市调控政策的收紧，南汇地区的成交量也出现了一定程度回落。但到了2012年，随着16号线即将通车的利好消息传出，南汇地区的成交量又再次开始攀升，相应的，成交均价也逐渐从2008年的不足9000元/平方米攀升至现在的超过20000元/平方米。等到16号线正式通车以后，这两个数字或将继续走高。

　　此外，在年底将通车的另一条线路13号线二期，《东地产》发现不少房源都有3%-5%的涨幅，许多卖家还把交易价改成到手价，惜售情绪也开始出现。据多家中介门店透露，有些卖家甚至决定撤牌不卖。

　　上海地铁本次获批主要项目一览

　　◆ 2号线 自徐泾东站西延伸至蟠龙路站

　　延长2公里，估算投资13.47亿元

　　◆ 3、4号线 拆分后4号线环路增加运能

　　线长2.6公里，估算投资28.89亿元

　　◆ 8号线 新增航天博物馆站—汇臻路站

　　线路长6.6公里，估算投资22.41亿元

　　◆ 10号线 新增新江湾城站—港城路站

　　线路长10公里，估算投资59.43亿元

　　◆ 11号线 新增罗山路站至迪士尼乐园站

　　线路长9.15公里，估算投资43.71亿元