伦敦、纽约这样的投资回报率并不算高的成熟市场，何以吸引越来越多的中国公司的目光？

　　文｜CBN记者 张嵩浩 兰红

　　对Justin Berry来说，这是一个少见的忙碌的夏天。

　　他是世邦魏理仕伦敦金融城资本市场的高级经理。与往年夏天的淡季不同，由于欧洲债务危机前景的不确定，不少资金选择了避开欧洲而来到伦敦，使得这个夏天伦敦的房地产市场交易异常活跃。

　　其中相当一部分是来自亚洲的投资者，“2010年亚洲资金在伦敦房地产市场的交易额是3亿英镑，2011年就涨到13亿英镑，而今年仅仅上半年就达到15亿英镑。”Justin告诉《第一财经周刊》。

　　在这15亿英镑(约合24亿美元)中，光是两笔来自中国的交易就占到了总金额的一半。Justin自己参与了其中的一笔交易。5月底，一家名叫银杏资本管理有限公司的中国买家从私人投资银行Evans Randall手里买下伦敦金融城的一栋写字楼Drapers Gardens，成交价2.85亿英镑(约合4.6亿美元)。世邦魏理仕是这笔交易的咨询顾问。

　　另一笔交易则是，伦敦上市地产商Quintain在6月18日宣布，香港亿万富豪郑家纯旗下私人投资公司Knight Dragon已斥资4.5亿英镑(约合7.2亿美元)在前者的开发项目Greenwich Peninsula中持有60%的股权。

　　过去几年里，中国买家活跃在海外房地产市场的消息已经不算是什么新闻。但过去的主角更多是以个人投资者身份出现的中国富豪，他们在全球最昂贵的地段一掷千金购下豪宅，出手大方让所有人惊叹。而现在的主角，是公司。

　　“中国企业投资海外房地产市场的这个热潮，如果将‘海外’的范围放得更宽，比如非洲、中东，可能发生得更早，如果限定在欧美市场，尤其是欧美市场中的商用物业的投资，这股热潮刚刚开始。”仲量联行北京董事总经理、中国企业服务部总监张莹告诉《第一财经周刊》。中国企业服务部是仲量联行两年前在中国成立的一个新部门，为中国企业在海外的物业买卖交易与租赁提供服务。

　　这股热潮跟中国企业对持有物业的偏好有关系。“当越来越多的中国企业走出去，在海外拓展业务的时候，它会更倾向于拥有自己的物业。”张莹说，“一些公司在租赁物业几年之后就会开始寻找合适的项目持有它。”仲量联行最近刚帮助海航在悉尼市中心买下了整栋物业，其中一部分自用，一部分出租。

　　更早一点的案例还包括2010年和2011年前后，中国银行、工商银行等数家中资银行在伦敦购入物业，作为自己海外分支的扩张基地。

　　2008年金融危机以来积极进行海外扩张的中国企业中，国企是绝对的主力，也同样一度是海外买楼的主力。除了满足自用的需求，他们对海外房地产市场的投资还承担着分散外汇投资的功能。中投早在2009年就曾注资伦敦新金融城金丝雀码头的最大股东歌鸟房地产公司(Songbird Estates)，取得其19%的股份。歌鸟当时正面临债务危机，而金丝雀码头的租赁行情也受金融危机的影响十分萧条。银杏资本的交易在中国几乎没有得到任何关注，部分原因也许是由于买家的低调。据称这家神秘的资产管理公司与中投有着千丝万缕的联系。

　　现在房地产开发商正在成为另一个主力。郑家纯在入股Greenwich Peninsula一年前曾联合两位香港投资者以4800万美元的价格收购了伦敦房地产管理公司Pinnacle Regeneration Group 61%的股权，将商业触角伸向英国保障性住房领域。一个月后又紧接着斥资约5.7亿美元入手Maritz Wolff名下分别位于纽约、新墨西哥州、英属维尔京群岛和达拉斯的5家豪华酒店。刘銮雄的华人置业集团也于去年在伦敦买下高盛欧洲总部所在的写字楼，斥资约4.5亿美元。

　　内地房企同样蠢蠢欲动。万科今年下半年在香港成立了海外事业部，并派出7个小组在全球考察房地产业务，主要是“中国人爱去的那些国家”。现在考察信息还没有完全汇总出来，但可以肯定的是，万科已成立了美国业务推进小组。万科总裁郁亮表示，考虑海外扩张的原因在于，中国人跑到海外去购房的现象正变得普遍，“既然这样，为什么不由万科在海外来向他们提供房子呢？”

　　在欧美这种成熟市场，房地产投资回报率并不高，但稳定的长期前景仍然足以吸引大量资金。比如伦敦，即使在金融危机和欧债危机的惨淡愁云中，这里的房地产市场仍被视作“超级安全”的天堂。英国土地登记管理局去年年底的数据显示，伦敦是英国近来年度房价唯一上升的地区。

　　部分原因在于这里永远不缺投资客，另一部分原因则是因为供给有限。

　　由于土地供应量不足，伦敦的新建物业无论住宅或是商业地产都一向不多，旧物业改造也有诸多限制。此外英国的房地产开发商大多资金并不充裕，而现在要向银行贷款并不是一件容易的事情，这也让他们乐于迎接中国投资者的到来。“中国的房地产开发商往往与当地银行有着不错的关系，能够为急需资金的项目带来贷款。”Justin说。

　　Greenwich Peninsula就是这样一个例子。它位于伦敦东南部，靠近伦敦新金融城所在地金丝雀码头，沿着泰晤士河绵延2.25公里。按照计划，这个占地130万平方米的项目将提供1万套住房，以及商店、酒店和学校，是伦敦最大的住宅项目之一。Quintain早在1997年就拿下了这里的一个地块，但15年来一直进展缓慢，到现在只建成了两栋商业建筑、一块住宅区和部分基建工程。这个项目曾经的合资方是澳大利亚最大的房地产开发商Lend Lease，但后者在金融危机中受到严重影响，甚至退出了原本赞助的伦敦奥运村项目，最终决定出售Greenwich Peninsula的股份。Quintain一度股价大跌，因为市场担心它无法筹措资金完成Greenwich Peninsula。

　　Quintain刚上任的新CEO Maxwell James对促成与郑家纯的交易功不可没。“我还在汇丰投资银行的时候就已经认识郑家纯博士，我们在今年年初达成初步协议，然后进行了尽职调查。”Maxwell告诉《第一财经周刊》。他曾在汇丰投资银行主管全球房地产市场，后来又创立自己的房地产投资银行Lowndes Partners，直到去年5月才加入Quintain。一年后，就在郑家纯入股的消息公布前3周，Maxwell被擢升为CEO。

　　郑家纯入股后将首先向Quintain支付2880万英镑(约合4609万美元)，然后在未来的6年将向项目公司注入1.23亿英镑(约合1.97亿美元)现金，并为项目公司安排一笔3亿英镑(约合4.8亿美元)的贷款。停滞不前的项目终于可以在明年再度动工，项目余下40%股权则由Quintain继续持有。消息公布当天，Quintain的股价上涨近20%。

　　房地产开发商作为投资主力的另一个优势在于他们过往的客户资源。“一些香港开发商拿下一个项目基本上马上就能卖掉1/3，就是原来的旧客户。”Justin说。

　　当然，除了房地产开发商，还有更多其他的买家也在加入这个市场。中国羽绒服品牌波司登去年5月以2100万英镑(约3361万美元)的价格购入伦敦核心购物区牛津街的一处物业，并在奥运前一天在这里开出波司登伦敦的第一家旗舰店。单从房地产市场来看，这也是笔不错的投资。牛津街所在的伦敦西区商铺过去两年一直保持了平稳的租金增长，尽管不像写字楼(尤其是金融城的写字楼)涨得那么快。

　　在2009年触底之后，纽约、伦敦这样主要的房地产市场已经有所恢复。根据英国地产投资数据库(IPD)的数据，从2010年秋冬到2012年1月的15个月里，伦敦金融城写字楼的价格已经上涨了8.9%。而Evans Randall在以2.425亿英镑(约合3.88亿美元)买下Drapers Gardens，18个月后转手银杏资本，价格上涨超过17.5%。世邦魏理仕在7月发布的报告则显示，过去一年里纽约的商业地产价格上涨5.9%。

　　现在也许算不上一个最好的时机，但还不算晚。而且在Justin看来，“市场过一段时间可能就会淡下来，因为很多现在买入的亚洲资金都倾向于长期持有，要想寻找合适的物业就会更加困难。”

　　仲量联行在2011年10月至2011年12月期间对46家中国企业进行了问卷调查，这次调查以《2012年中国公司企业房地产调查报告》的形式在今年7月发布，根据这次调查结果，仲量联行预计未来三年内拥有海外物业的中国企业将增长40%，总比重从今天的5%增至三年后的7%。“鉴于中国企业的规模，增长两个百分点意味着一个巨大的绝对数额，足以影响相关国家或城市的房地产市场。”张莹说。