马光远(微博)

　　独立经济学家、经济学博士

　　住房预售制是废是留，老百姓一头雾水，只能看着房价继续

　　扶摇直上，被间或跳出的“放松调控”的新闻弄得心惊胆战。

　　关于住房预售制存废的争论，这些天来再次尘嚣日上。中国住房预售制度的最大特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。

　　是废是留，理论界与开发商各执一词，住建部态度暧昧，争来辩去老百姓一头雾水，只能看着房价继续扶摇直上，被间或跳出的“放松调控”的新闻弄得心惊胆战。

　　预售四宗罪

　　必须承认，特殊的经济形势，造就了中国一些看似合理、实则荒谬的“特色”，住房预售显然就是其中之一。这种完全不符合市场公平原则的方式，是时候退出历史舞台了。

　　罪一：由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量房屋质量纠纷，都源于此。

　　罪二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，一些开发商将预付款用于别的投资项目，并且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，一旦某个项目出现问题，杠杆效应立即就会导致资金断裂问题。

　　罪三，由于一次性将购房款交给开发商，开发商不仅白白占有了购房者的资金，而且还通过购房者按揭，得到了银行的信贷资金，从而使得房地产行业真正成为门槛极低的空手套白狼的行业，导致中国的房地产开发企业遍地开花。全国目前大大小小的房地产开发企业近10万家，而大多数并没有太强的竞争力和开发能力，导致劣币驱逐良币。

　　罪四，由于缺乏监管，住房预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者，特别是由于中国房屋预售条件的规定非常模糊，很多开发商拿到地，就可以想方设法预售，以至于故意拖延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。而助涨的房价泡沫一旦破裂，银行将在劫难逃，产生大量的坏账，并拖累中国经济。

　　善用调控良机

　　但是取消预售，是否会意味着房价暴涨？期房与现房对于民生的区别就在于，期房便宜而现房贵，这是显而易见的事实。

　　答案当然是否定的。

　　从全球来看，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，预售在很多国家所占比例很低。房价是否暴涨，取决于一系列的制度安排，而不是销售方式。关键原因在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫；同时，取消预售，淘汰一些劣质的开发商，不仅能保证房屋的品质，而且能够创造一个良好的发展环境。

　　特别要强调的是，取消预售与开发商的资金链断裂是不可混为一谈的。取消预售是把开发商白白占用购房者的“无息资金”取消，而不是堵死开发商融资的所有途径。在取消预售的情况下，开发商无法从预售获得的资金，可以通过其他的必须付出成本的途径获得。对于开发商而言，只是让其为资金的使用埋单。预售与否，区别只是开发商要不要为资金支付成本，但其对购房者的好处、对开发商在房屋质量等方面的制约、对房地产市场的健康发展却是有百利而无一害。

　　目前，中国正在利用房地产调控的有利时机，推行制度建设，重构房地产稳定、健康发展的制度体系，而取消预售，彻底对银行蕴藏的巨大风险进行释放，是中国房地产回归健康的制度基石。