The Dkyscrapers Bring Worries

　　摩天大楼热可能是经济崩溃即将来临的一个指标。

　　Skyscrapers Heat May be an Indicator of the Coming Economic Collapse.

　　文 顾列铭（江苏）

　　近几年，中国高楼建筑正在以大跃进的速度遍地林立。

　　今年6月5日，远大可建科技有限公司与长沙市望城区人民政府签订战略协议，计划用7个月的时间，规划建设一座220层，高838米的综合大楼——天空城市，预计建成后比迪拜塔还高10米，号称世界第一高楼。

　　此举被认为是我国高楼建设的巅峰之作。但事实上，高楼建设的速度远不止于此。据不完全统计，全球在建的摩天大楼，其中87%在中国。截至目前，我国在建的摩天大楼总数已经超过200座，相当于美国拥有总量。预计未来3年，平均每5天就有一座摩天大楼封顶。

　　但有外资机构研究称，过去140年来的经验表明，摩天大楼热可能是经济崩溃即将来临的一个指标。纽约的克莱斯勒和帝国大厦腾空而起的建筑热，就发生在1929年的纽约股市崩盘和大萧条前夕。

　　而最近的例证是，迪拜高耸入云的办公大楼、旅店和世界最高的哈利法塔，这些巨无霸均在迪拜陷入可怕的经济危机之前不久建成。　

　　信贷过剩的信号

　　“建筑热是信贷过剩的一个信号。历史上，摩天大楼的建造具有突发性和偶然性，但是与信贷宽松、土地价格飙升和过分的乐观预期紧密相关；而且，往往建筑完工之日，便是经济进入紧缩衰退之时。

　　巧合的是，今年前5个月的宏观数据似乎也有所警示。数据显示，今年1至5月全国累计财政收入同比增幅显著回落。5月份PMI为50.4%，比上月回落2.9个百分点，创5个月以来新低；生产者物价指数(PPI)同比下跌1.4%，为连续第三个月负增长，也为2009年12月以来最低点。

　　这显示需求疲软，增长乏力，宏观经济亮起“红灯”，中国实体经济增长已经明显放缓。　

　　1999年，著名的经济学家安德鲁·劳伦斯总结出一个“摩天大楼指数”，他发现，“摩天大楼立项之时，是经济过热时期；而摩天大楼建成之日，也就是经济衰退之时”。后来人们把这一现象称之为“劳伦斯魔咒”或者干脆就叫摩天大楼魔咒。这个魔咒虽然看似疯狂，但在历史上，却多次出现了应验的巧合。在此举几个例子：

　　1908年，纽约胜家大厦落成，次年大都会人寿大厦建成，紧接着金融危机开始席卷全美，数百家中小银行倒闭；

　　1920年代末至1930年代初，美国克莱斯勒大厦、帝国大厦相继落成，令人印象深刻的全球大萧条也正是发生在这段时间；

　　1973到1975年，纽约世界贸易中心、芝加哥西尔斯大厦的拔地而起再次夺人眼目，但正是在此期间，石油危机爆发，这引发了战后资本主义世界最大的一次经济危机；

　　1997年，吉隆坡双子塔楼夺得世界最高建筑的桂冠，随后亚洲金融危机爆发。

　　而今，地标建筑在我国各大城市开始“光荣绽放”——5月28日，大连万达以11亿元拿下昆明市西山区老海埂路片区两宗地块。在这幅土地上，万达将建起昆明第一高楼，建筑高度约280米；除此之外，南京建设了450米的紫峰大厦，广州东塔的高度也达到了530 米，武汉绿地中心、深圳平安金融中心两座高楼的高度分别达到了606米、660米。动辄500米以上的高楼建筑已然成为司空见惯的现象。

　　与此同时，一份不完全统计的《摩天城市报告》数据显示，中国在建的摩天大楼总数已经超过200座(仅计算写字楼与酒店)，相当于美国现有摩天大楼的总量。

　　另据测算，5年后中国将拥有800座摩天高楼，相当于美国今天的4倍，其中80%将建在经济不发达的内陆地区。

　　为何要建摩天大楼

　　此前，“摩天楼专业户”绿地集团就直言：“做地标性建筑不是我们想做的，而是政府想做。”

　　优惠的土地政策，无疑是地产商钟情摩天高楼的一大原因，摩天高楼拿地便宜，还能获得地方政府的多种优惠，包括土地出让金等值金额奖励性补助，建成营业之日起5至8年内所交纳的营业税、所得税等值金额奖励性补助等。

　　此外，目前中国涉及到地标性建筑的内容，一般由政府牵头，有一级土地开发资质的公司参与，然后招商。通常是政府规划好项目，找企业来签约合作，建成后给企业一定的收益。因为不能出售，在土地审批的时候会有一些住宅项目做配套，保证企业在投入商业项目时，能通过回收住宅项目资金实现收益。

　　政府热心于摩天高楼建筑，不外乎摩天大楼不仅能拉动相关区域商业的繁荣，还能带来当地观光旅游经济的繁荣。

　　就开发商收益而言，超高层，更多依靠的是租赁市场，从租赁需求的行业来看，甲级写字楼一般以高新技术类公司、高端生产制造型企业、金融服务类公司等作为主要租赁力量。要做商业地产，可能还是要选择北京、上海这样的超大城市，或者国家级中心城市，因为市场有承受能力，商业金融发展也比较完善。

　　作为国际化大都市，上海现在可谓是摩天大楼云集，光陆家嘴地区就云集了环球金融中心、金茂大厦等上百栋摩天高楼。

　　这些摩天大楼不单单是一种城市风景，还都是一个个的经营实体。据了解，摩天大楼最主要的营收方式，都是作为高档写字楼进行出租。2011年，整个上海的写字楼市场处于量价齐升的状况，租金同比上涨17%以上。有的甲级写字楼，一年吸金能力就高达10亿元。

　　根据最新统计上海仅152米以上高楼就云集了51栋，甲级写字楼的存量市场突破了500万平方米。但即便如此，租赁市场依然呈现了强劲消化能力。仅去年四季度，就有23.5万平方米的写字楼被出租。

　　以陆家嘴为例，2009年年初写字楼的空置率达到20%，目前则下降至5%以下。有的写字楼刚刚交付不到一年，就已经出租一空。

　　城中心的甲级写字楼，入住率非常高，现在整个南京路商圈，目前只有不到2%的空置率，非常低，淮海路商圈也是在2%、3%左右，非常低。而在5%之下就是一个非常良好的空置率水平。

　　快速增长的办公需求，让写字楼的租金也是水涨船高。上海甲级写字楼的平均租金，已经上涨至每天每平米8.2元，日趋逼近2008年全球金融危机前9.7元的历史最高水平。有的超甲级写字楼租金，则突破了每天每平米14元，堪称寸土寸金。

　　去年上海全市的甲级以上写字楼租金的升幅超过了17%，让许多摩天大楼成为不折不扣的吸金机器。以位于浦东陆家嘴的新地标建筑上海国金中心为例，该大楼由两栋260米左右的双子塔构成，拥有20万平方米的写字楼，以及20万平方米以上的商场、酒店和公寓，总投资为100亿元左右。以目前的租金水平，仅靠写字楼的收入每年就达到10亿元，10年就可以收回投资。

　　上海写字楼租赁市场的火爆，给摩天大楼的开工建设注入了一针强心剂，大量资金开始蜂拥进入摩天大楼商业地产。仅今年，就将有100万平方米的写字楼竣工，未来5年，上海写字楼市场总量甚至将翻一番。

　　深圳是我国另一个摩天大楼集中的地方。从2005年开始，深圳摩天大楼的建造逐步进入了一个高峰期。据有关统计，目前深圳规划和在建的300平米以上的摩天大楼就有15座。其实每一座摩天大楼都不是一个简单的写字楼，还集中了商业、住宿、展览、餐饮、会议和娱乐等功能项目，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

　　这些摩天大楼的目标客户群是一些高端客户，百分之五十是高科技公司，相当一部分是金融类公司，这两类公司加在一起达到了百分之八十。这两类公司也是整个写字楼市场的主要目标客户，租金往往要高于普通商业地产的租金。　　　

　　巨大的资金压力

　　北京金融街、中关村和东二环的摩天大楼空置率最低，均在5%以内。但对于远大的“天空城市”而言，情况未必乐观。目前来看，长沙还是一个工业城市，虽然也很发达，但是对写字楼等商业综合体可能并没有那么大的需求，短期内市场供应量一旦很大，会导致租赁压力。

　　二三线城市的高层建筑很可能供大于求，因为对当地的企业来说，并不需要这么高端的写字楼。

　　虽然，通过建设高楼来减少建筑安装成本，以抵消拿地成本的做法，一度让开发商挺过了资金链的压力，但高层建筑有一个临界点，以100米高楼为例，同等条件下，100米高楼和80米高楼相比，其建安成本每平方米就增加近20%，以此推算，随着楼层增高，建安成本每平方米会增加1/4～1/3。

　　统计数据显示，一般一个20万平方米的项目开发投资至少需要100-120亿元人民币，对开发商和银行都形成强烈的资金压力。

　　事实上，2009年，受国际金融危机影响，上海金茂大厦出现自1999年以来的首次出租率衰退，写字楼出租率由去年同期的98%，下降至92.2%；金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也由去年同期的62.7%下降至50%。

　　2008年6月5日宣布以110亿元代价吞下上海前第一高楼——金茂大厦的方兴地产，却没有得到预想的高收益。

　　方兴地产当时发布的2009年中期业绩报告称，受国际金融危机影响，金茂大厦的月租金已经由高峰时的550元/平方米下降至400元/平方米以下，写字楼的租金收入同比下降两至三成。　

　　再早些时候，2001年，香港怡和集团旗下的置地集团公司与上海金茂集团就洽购这座中国最高的大厦进行过谈判。该桩收购涉及上海金茂大厦40％的股权，涉资达1.5亿美元，折合约12亿人民币。

　　金茂大厦由包括中国化工、中国粮油食品、中国五矿在内的14家专业外贸总公司共同投资近6亿美元兴建，其中，中国化工进出口总公司是金茂大厦第一大股东，占有近52％的股份。大厦于1999年落成，由上海金茂集团直属管理，当年金茂大厦的年毛收入超过3亿人民币。

　　不过，那时的实际情况却是金茂的造钱速度远远比不上其经营运行成本的开销。金茂大厦最大的财务支出是每年庞大的银行还贷利息，综合各项费用，整个金茂大厦每天的运营成本支出近100万人民币。据此估算，金茂一年的运营成本竟高达3.6亿人民币。在收入与成本支出相抵之后，极尽豪华的金茂大厦就像一个资本“黑洞”，每运转一天，都会造成巨大的亏空，当时中化确实欲扔掉“金茂大厦”这一“烫手山芋”。

　　历史总有惊人的相似，随着实体经济的逐年萎缩，中国的“金茂大厦”们结局将会如何？