文/《中国投资》 赵沛楠

　　从城镇化特别是放宽户籍限制的路径选择上来看，中小城市将成为主阵地，这就意味着二三线城市甚至四线城市的房地产业将迎来发展机遇

　　“未来40年，将有3亿多农村人口转为城市人口。想象一下，如此之大的人口规模，将对房地产市场产生多大的带动作用。这才是对中国房地产行业长期繁荣持续而又健康的刺激因素”。在接受《中国投资》杂志采访时，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，国际经验表明，城镇化率30%-70%是城镇化速度最快的时期。数据显示，从一线城市开始的中国第一次城镇化浪潮，已使得部分地区城镇化率高达70%以上，而这一数字在二三线城市大多不足40%。

　　事实上，从2009年12月的中央经济工作会议开始，以前经常提到的“城市化进程”已经被“城镇化”取代，二三线城市房地产市场的发展就已经被推到台前。

　　“城镇化既延续了原有城市化的概念，又有所区别，对于整体房地产业而言无疑是有利的”，陈国强向记者表示，城镇化的范围更广泛，并且突出了中小城镇的概念：“从城镇化特别是放宽户籍限制的路径选择上来看，中小城市将成为‘主阵地’，这就意味着二三线城市甚至四线城市的房地产业将迎来极大的发展机遇”，中国指数研究院(微博)副院长陈晟也在此前接受《中国投资》采访时表示，下一步与大城市距离比较近的一些小城镇的房地产业发展空间会很大。

　　作为对相关产业带动作用最强也是产业链最长的行业之一的房地产业，受益于城镇化进程的还不止于此。不难想象，在农村人口转为城市人口满足了住房需求后，必然会有相关的装修、家具、家电等后续消费。据介绍，房地产会拉动50多个行业，除去最直接的钢铁、建材、水泥等行业外，对于消费品的拉动作业也不可小觑。

　　梯级城镇化

　　“中国的快速城镇化格局，绝不仅是简单地转移农村人口到城市来居住这一层含义。我们更为关注的是中国城市化发展的格局。”在住建部政策研究中心副主任秦虹看来，中国城镇化在最近10年发展最为快速，而在这过去的10年中，中国城镇化速度最快的当属200万人以上的特大型城市。统计数据显示，在2001年的时候，200万人以上的特大城市只有25座，而2011年这一数字达到了52座。然而，截至2011年末，我国城市常住人口已达6.9亿人，而其中有超过1/6的农民工。在秦虹看来，“大城市是装不下那么多人的，所以房地产调控不是要让城镇化，不是抑制和限制二三线城市，相反，二三线城市是进入21世纪后第二和第三个10年住房建设和城市建设的主战场，应加快速度”。

　　在秦虹看来，中国的城镇化进程呈现出明显的梯级特征。从定居落户的角度来讲，很多农村人首先是在周边的县城定居落户，然后小城镇的人就到中小城市定居落户，中小城市的人到大城市定居落户，大城市有能力的人到北京上海这样的特大城市定居落户。因此，在过去的10年作为中国区域经济发展中龙头的特大城市增长速度快，人口集聚速度快，人口增长数量快。

　　但是，随着大城市房价贵，生活成本高等现象愈发普遍，也使得大城市周边的中小城市的吸附性更高，居住环境更好，吸引更多的人来定居。从“十一五”开始，我国努力打造以城市群作为推动城镇化发展的主体空间格局。最突出表现在城市群内打造同城化的1小时、半小时经济圈，通过轨道交通来推动城市群之间的城市连接。这样的发展趋势更提升了龙头城市中的中小城市市场发展空间，它们离核心城市距离越来越短，交通越来越便捷，同城化速度越来越快。城镇化进程使得大中小城市均衡发展在今后将会更加协调。

　　“十一五”“十二五”规划均明确提出“将城市群作为推进城镇化的主体形态”。近年来，长三角、珠三角、海峡西岸等针对东部沿海的区域规划先后出台；中西部地区出台了成渝都市圈、长株潭、武汉1+8 城市群、关中-天水经济区等规划，以促进城镇化进程的加快和城市圈的成熟。

　　换而言之，今后中小城市在城镇化过程中面临着重要的发展机遇，这和目前的产业结构调整以及城市群战略的推动和实施有着密切的关系。“所以，梯级城镇化的发展格局将会惠及中国的大中小城市房地产业市场的发展”，秦虹如是说。

　　开发商的选择

　　随着二三线城市各种新城开发、城镇化运动创造出大量实实在在的土地供给，开发商们正被吸引纷纷逐利而来。

　　中国房地产业协会秘书长朱中一表示，一方面，基础设施建设的完善，为二三线城市房价的上涨提供了支撑；另一方面，新城开发提供的大量土地，是开发商以较为低廉的代价迅速扩大土地储备的良机。在朱中一看来：“城镇化对房地产行业的影响，主要是城市改造蕴藏的房价升值空间，户籍制度改革带来的人口增长以及产业增长所带来的居民收入水平提高”。

　　面对一线城市日益激烈的竞争格局，二三线城市正在成为房地产企业未来做强做大的机会。众多行业龙头企业已经完成北上广深等主要城市的进驻，而多数二三线城市进驻的全国性龙头企业数量不多，随着这些城市投资吸引力的逐渐释放，未来可成为更多企业做大规模的重要选择。

　　根据中国指数研究院“2011年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力百强研究数据”显示，未来一二线城市仍是房地产市场最为重要的组成部分，但三线的地级城市将保持高速成长，尤其东部三大经济区的地级市将是值得重点关注的对象。第一，一线城市的市场规模庞大，城镇化程度已经很高，近年来增速放缓，市场发展的重点是结构性调整。第二，短期内限购政策会限制二线和部分三线城市的发展，但长期来看，在区域规划和平衡战略的推动下，地级市的快速发展将是必然趋势。第三，成熟的城市群辐射能力更强，东部三大经济区的地级市投资吸引力普遍较高。东部的三线城市和中西部的二线城市将是未来城镇化和人口转移的重点，将为当地房地产市场带来巨大潜在需求，也是开发企业掘金房地产市场、扩大规模、获得长远收益的重要选择方向。

　　2010年以来，三线城市销售面积和销售额稳步增长，占全国比重大幅上升。2010年和2011年，受“限购”政策影响，一二线城市商品房销售面积和销售额出现较大程度的回调，而三线城市商品房销售面积分别增长23%和18%，销售额分别增长42%和40%，明显高于同期一二线城市。三线城市的增长是推动全国商品房销售持续增长的重要动力。从占比上看，三线城市销售面积和销售额占比明显提高，一二线城市则明显下降。

　　北京土地市场显得更为落寞。在过去的前5个月里，北京共计成交57块土地，土地出让金累计为135.6亿元，仅为去年全年的12.8%，同比下降48.7%。链家地产(微博)的统计数据显示，北京前5月住宅用地累计成交7块，建筑规划面积为124.7万平米，仅为去年的13.4%，出让金为72.5亿元，为去年的15.3%。

　　在品牌房企无意北京拿地的同时，二三线城市迎来了土地出让高峰，以万科、万达等为代表的房企频繁出手抄底拿地，布局二三线城市。有数据显示，2011年，碧桂园、恒大、绿城、雅居乐、保利、万科、富力、中海8家品牌房地产企业共获得的土地中，一线城市占比10%，而三线城市占比35%。在全国 286个地级以上城市的开发投资吸引力排名前50位中，长三角地区入围城市最多，其次为环渤海及珠三角地区；三大经济区的三线城市表现优异，部分地级市甚至超越东北和中西部的二线城市。

　　而今年4月以来，房地产企业在二三线城市更是频繁拿地。其中，万科的动作较大，从4月开始，万科在青岛、唐山、南充、贵阳拿下5宗地块，占地总面积为33.6万平方米，规划建筑面积共91.5万平方米。4月下旬到5月初，金科以约12亿元的价格，接连拿下重庆4宗土地，占地面积约48万平方米。绿地地产则斥资8.7亿元，一举斩获济南3宗商业金融用地、4宗住宅用地。此外，5月8日，雅居乐公告称，以6.96亿元的总代价，获得重庆市大渡口区一宗住宅及商业用地。次日，碧桂园以底价1.585亿元将佛山一宗住宅用地收入囊中。值得关注的还有大连万达，该公司于5月24日以总价20.36亿元拿下佛山南海区一地块。

　　中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平向记者表示：“对于房地产行业而言，要做到保增长、调结构，选择增加对二三线城市普通商品房住宅供给可谓是明智之举”。