建业里，你触痛了谁

　　随着“维修性拆除”、“保护性拆除”等词汇的诞生，诸多名人故居或类似上海建业里等老建筑拆除重建问题的争议屡见不鲜。鲜明的地域风格正面临日渐式微，同时新建筑的再造也面临考验，如SOHO中国南外滩现代“口琴楼”的不受待见……城市建筑文化，传承重于形式，任何追求短期效益的急功近利，都会被时间洗刷得只剩下苍白。建业里的重建，触动了市民和城市文化关注者的神经，牵引出人们对历史的尊重与眷恋。

　　东地产  编辑部  策划

　　上个世纪三四十年代，上海的早晨。弄堂里的女人们，蓬着头打着哈欠，踩着踢踢踏踏的拖鞋，到开水铺打好两瓶开水，哄着初醒的婴儿，煽着煤球炉，捡着刚买回的小菜……远处传来“大饼，油条”的叫卖声。

　　建于1930－1938年的上海徐汇区建业里的早晨，也是这样开始的。

　　2004年上影集团在这里拍《长恨歌》的时候，导演解释说：“走进建业里，上海味道就会扑面而来。”哪怕是一个70多岁的老太太站在自家门口的水池边洗菜，银白色的头发随风轻飘，小碎花的衣服干净得体，“看第一眼，我心里就有一种直觉，那就是老上海的气质。”

　　如今的情形是这样的：建业里东弄、中弄的老房子已经被拆除，钢筋水泥仿造的石库门下面，是深挖两层的地下室。西弄为波特曼旗下的一家公寓式酒店，东弄、中弄除了沿街部分作为商铺，其他则将作为51栋商品房出售。单套房屋的面积从300至600平方米不等，预计售价高达千万以上。

　　用居住在建业里附近居民的话说：“这里不再是以前的建业里，至少不是我们熟悉的建业里了。”

　　从拆迁到建成，历时8年，建业里的“新面纱”却被舆论一再质疑。为何没有做到“修旧如旧”，老建筑保护区为何变成了“豪宅区”？

　　这种质疑的背后，代表着的不是利益的失去，而是一种精神的失落。

　　未来，建业里或许会像上海很多高档小区一样，贴上 “私家小区，闲人莫入”标签。未来，上海人想要寻根来到这里的时候，看到的是崭新的砖瓦。

　　老弄堂是上海特有的标签，无数文化艺术作品的描绘，触动着上海人对童年、青年以及往事的回忆。老弄堂是城市文化命脉上的一根及其敏感的神经，一经拨动，即遍全身。

　　怎样为老建筑注入现代生活方式的元素，维持原本的生命力？事实上，我们从民间艺术家、建筑师和相关的旧建筑改造者的交谈中，都听到了很多良好的建议。

　　上海弄堂以及建业里“躺着中枪”

　　尊重商业权益 尊重地域文化

　　东地产  曾倩文  报道

　　或许建业里的开发商有些“背运”。

　　在规划和改造阶段都风平浪静，即将申领预售证对外销售的时候，因梁思成林徽因故居被拆引发的保护老建筑之火，烧到了上海，烧到了建业里。

　　将原本老上海风情的石库门建筑，改造成私人豪宅对外销售，在公众看来，建业里的改造是否破坏了原有的居住文化，也引发了争议。

　　“一个好端端的优秀历史建筑就这样被折腾成了赝品。”同济大学建筑与城市规划学院教授王伟强指出，建业里尝试了将石库门建筑继续作为住宅保留下来的可能，方向是值得鼓励的，但是改造的过程却让人失望。

　　追求住宅销售的高利润，其实无可厚非。但是建业里引发的议论，折射出人们对于传统生活方式的情感和如何与当下商业价值结合的思考。

　　去年年中，SOHO中国公布的外滩204地块设计就是典型案例。当SOHO中国董事长潘石屹(微博)在微博上公布204地块的“口琴楼”设计图时，引发了无数新老上海人的担忧，在公众看来，口琴楼突兀的设计破坏了外滩的天际线和建筑群的整体协调性。一位建筑设计师更是调侃潘石屹：“潘总的建外SOHO祸害完北京后，又来祸害上海了。”

　　许多老建筑保护开发正在上海悄然进行，它们是否照顾到公众的情感，对历史给予足够尊重，《东地产》记者就此进行了实地采访。

　　洛克外滩源：豪宅暗藏风险

　　洛克外滩源坐落于上海苏州河和黄浦江交汇处，项目总占地面积1.8万平方米，总建筑面积约9.4万平方米。项目由上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司进行综合开发，内有7幢优秀历史建筑和4幢历史保留建筑，拟建成集居住、商用、零售、办公等设施为一体的高端街区。

　　洛克外滩源市场部工作人员告诉《东地产》，目前洛克外滩源项目中，圆明园路上的历史建筑已按照“修旧如旧，重塑功能”的原则完成整改并对外开放，而虎丘路上的几座老建筑正在修缮过程中。

　　另新建的住宅大楼正处在基坑建设阶段，最早将于2015年竣工，届时会打造成售价不菲的高端住宅区。因为同属于在老建筑改造区兴建新住宅，因此，未来住宅部分会否陷入建业里一样的风波，也未可知。

　　《东地产》在现场看到，圆明园路上整洁铺设着深色九龙清花岗岩，真光大楼、兰心大楼、协进大楼等修缮一新的保留历史建筑一字排开，整条街道全天禁止机动车和非机动车通行。而与圆明园路的风姿相比，虎丘路则显得较为破败，老建筑均未完工，外立面仍灰蒙蒙的。

　　从2005年底成立项目公司至2010年一期招商前夕，开发商上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司一直在投入资金而未见收益。这块其“一手带大”的土地上，如今招商大幕已经拉开，未来新建住宅更可用于销售，故事远远没有结束。

　　外滩半岛酒店：酒店式公寓只租不售

　　被称作“上海外滩近百年来唯一新建建筑”的盛高上海外滩半岛酒店，近期也推出了住宅类产品——五星级酒店式公寓。

　　上海外滩半岛酒店综合体位于外滩源核心地区，北临英国领事馆花园、西临圆明园路、东临外滩，其中酒店部分是半岛酒店集团全球第9家酒店，于2009年年底正式营业。

　　盛高置地酒店管理中心总经理瞿彪向《东地产》指出，项目是在原外滩友谊商店所在地块上重新按照原有风格建造的，该综合体建筑其中有一幢14层高的酒店式公寓大楼，共有39套豪华套房，是外滩一线唯一的公寓，目前只租不售。作为一家向商业地产和旅游地产转型的开发商，盛高置地将通过对该项目的长期持有中获得稳定收益。

　　瞿彪指出，虽然是新建建筑，但项目施工过程中也遇到问题，即如何保护隔壁“邻居”——原英国领事馆。如不谨慎，打桩、开挖基坑等建设过程都会对这座原本脆弱的历史建筑造成结构破坏。上海外滩半岛酒店开创了在老建筑丛林之中生存的法则。

　　中星美华邨：独栋别墅商业化经营

　　与上述两个外滩源的综合体项目不同，中星美华邨是一个纯正的住宅项目。而与建业里不同的是，这里成功地平衡了保护与开发两者的关系。10年前，中星集团接手地块后，将部分破旧的厂房拆除，而保留了宋美龄故居等10栋具有历史纪念意义的老别墅，同时新建了4幢全玻璃幕墙式的高层公寓和8幢现代别墅，项目在售住宅以大户型为主，均价5.5万元／平方米。

　　一座正在施工的英格兰风格的老别墅里，来自安徽的建筑工人老吴向《东地产》记者介绍起了历史建筑的整修工艺。他告诉记者，老房子整修费钱又费力，内部地板、窗户、墙壁重新装修，水电煤等市政设施入户，外部立面重新贴砖、落水管道排布都需要花心思。

　　上海中星虹达置业有限公司总经理汪继武指出，由于公司资金充足，并不急于销售物业。因此小区内分布的18栋新旧别墅将一改传统独栋别墅对外销售的模式，由公司自持进行商业经营。目前，公司已与某世界著名五星级酒店管理集团合作，计划将这些别墅整体包装后用于企业会所、高档酒会、品牌发布、特色餐饮等方面经营。此外，4座公寓中的两座也将作为酒店式公寓持有并对外开放式运营。

　　记者手记：

　　在《东地产》记者的调查走访中，公众除了对开发商拆除重建、毁坏老建筑颇有不满外，另外一个就是保护建筑的定性问题。

　　对于普通公众，老建筑是一个公共财富问题，它是城市的精神遗产，而开发商在老建筑群里面切一块造豪宅，在公众看来，这有了“公有财富私有化”的嫌疑。

　　这牵涉出老建筑改造中的住宅运用问题。在盛高外滩项目和中星美华邨改造中，新建成的住宅部分都不销售，而是作为酒店或商业用途，在形式上来说，它依旧是一个公众项目。

　　而建业里切下大块地块建成豪宅区后，使得老建筑成为私人豪宅，未来这里完全可能对公众关上大门。这也是建业里引得纷纷谈论的原因之一。

　　对话李守白

　　开发商吃力不讨好

　　东地产  周东健  报道

　　李守白

　　当代海派画家

　　政协上海市黄浦区第一届委员会委员

　　上海民间文艺家协会副主席兼上海剪纸学会秘书长

　　《东地产》：建业里改造风波最近闹得沸沸扬扬，公众指责开发商没有很好地保护好老建筑，你怎么看这个事情？

　　李守白：我觉得开发商对于建业里改造的敏感度不够，做了件吃力不讨好的事情。建业里现在的改造是按照原建筑1：1的模型来建造的，比较刻板地复制原来的产品，而石库门本身的建筑格局比较局促，导致现在的建筑群都“捂”在里面，空间感、美感不足，我每天下班经过那里，就看到一群密密麻麻的建筑。

　　另外一方面，开发商是拆了重造，虽然风格和以前一样，但已经是一个全新的建筑，没有年份在里面。我们平时说有历史文化感的建筑，包括它的每块砖头，都有年份在里面，你把他打散重来，这个年份就失去味道了。

　　《东地产》：从建筑改造的角度，你认为现有改造欠缺哪些考虑？

　　李守白：石库门是一个特定历史时期的建筑，有当时的特点。比如建筑都比较低矮，空间比较局促。平时张家煮碗馄饨，从窗户里手一伸，就送到李家去了。隔壁邻居来客人的时候，窗帘都要拉拉好，不然隔壁看得一清二楚。

　　所以，现在的建筑，刻板地复制原来的比例，不仅失去了年份感，而且难看。我想可能那些富豪也不一定愿意买单。一方面，没有花园和公共空间。另外一方面，私密性怎么保护？

　　像平时我画石库门的时候，都会刻意地把石库门画得“修长”一些，这个就是老建筑改造和老建筑艺术创作中的现代性。

　　我们保护的是老建筑中的历史元素，不是复制一个比例。

　　《东地产》：你认为像建业里这样的老建筑，应该如何合理地保护开发？

　　李守白：我认为应该保护好旧的元素，同时注入一些现代性的东西。比如老石库门没有浴室，你可以在内部空间里改造出一个好的冲澡房。现在一些绿色环保的科技装饰材料，也可以用到老建筑改造中。

　　另外，多给石库门加一些视野和空间。在门洞之间，或内部空间里，做一个绿化带，做一个开放式的小花园过度下，不让视觉压抑疲惫。

　　过去是一个门洞一户人家，我们是否可以尝试做成3个门洞2户人家，中间的一个门洞做成公共庭院，增加一些公共空间，也打开视野。

　　《东地产》：你理想中的上海老建筑保护是什么模式？

　　李守白：理想中的上海老建筑保护，是造一个上海石库门体验馆。公众现在所谈论的保护老建筑，绝大多数只是从保护建筑的角度去出发，很少有人将“人”的因素考虑在里面。而事实上，缺少了“人”这个因素来谈保护，只是保护了“形”而没有保护到“神”。

　　比如在上海石库门体验馆里，应该是禁止车辆通行的，所有的车辆到周围指定的停车场，这里只有黄包车，只有有轨电车，人们可以坐坐老上海的黄包车，听听叮叮当当的有轨电车声。

　　我们上海的老虎灶、茶馆、说书馆，马路菜场这些因素都可以还原回来，甚至还有弄堂口的擦鞋匠。到这样的地方一看，可以很明白地知道，老上海人就是这么生活的。

　　《东地产》：你有很长时间呆在国外，你认为国外哪些保护老建筑的经验值得我们借鉴？

　　李守白：我在奥地利的时候，有个细节让我很感兴趣，他们的建筑都是上百年的了，每幢楼下，都插着一面小旗子。我问他们当地人，他们说，旗子插在这里，就表示这幢建筑的不可动的。这让我很有感触，我们现在虽然说是保护历史建筑，但很多列入保护的还是被拆除了，所以，需要政府在政策制定上需要一些强制性的措施。

　　公众需要对老建筑、老文化的保护有自救意识。其实公众对物质的追求最终的结果是大同的。中国的五星级酒店和法国的、日本的都差不多，都是一样的崭新和豪华。这就提醒我们，如何保护那些有民族特色的，不同的，值得留下的东西。

　　比如说上海的织布机，织出的布可能比较粗糙，但是我们可以把它做点缀、边角等设计，这样手工的东西，和现代的东西就可以融合了。建筑保护一样，在旧的东西保护好的同时，我们可以给它加一些现代性的东西进去。

　　老建筑保护急需新思维

　　东地产  曾倩文  报道

　　公开数据显示：目前上海共有历史文化风貌区44片，其中中心城区12片，占地约27平方公里；优秀历史建筑632处，建筑面积约420万平方米。此外，上海1949年前建成的花园洋房、新式里弄、旧式里弄和老式公寓等建筑共1200万平方米，目前还没有纳入保护范围的都处于保留状态。

　　面对如此广阔的市场，真正愿意参加历史建筑保护开发的房企却相当稀少，是什么让开发商们望而却步？

　　“历史建筑开发是个耗费巨大资金，且回收利益不确定的项目。”原新天地项目总经理、8号桥创办人、现任时尚生活中心集团控股有限公司总裁的黄瀚泓指出了问题的关键。黄瀚泓认为，开发商要在建筑原貌保护和商业开发之间寻找一个平衡点往往是十分困难的，上海有许多老建筑开发项目历时持久，甚至中途夭折。

　　资金引入途径需打破常规

　　除了开发商出资外，历史建筑的保护开发还有其他资金引入途径吗？

　　“历史建筑保护工作需要制度性、经常性的财政拨款。虽然很多积极的保护者每年都努力申请，但是至今仍未建立保护专项基金。”中国历史建筑保护网董事长、高级经济师王安石指出。

　　王安石建议，除加快财政专项基金落实外，还应打破常规，组织民间资本入场。例如接受公益基金等非盈利型民间资金、吸引独立的经济实体及个人等营利型民间投资、采用资金集合股权信托计划或信托型基金募资。

　　此外，还可以建立“重大公共设施保护贡献基金”向开发企业提出无偿建设历史博物馆、公共绿地、步行道、广场、公共雕塑等要求，同时出让零散小地块作为补偿。

　　上海阮仪三城市遗产保护基金会是上海一家公益性保护基金。该基金会工作人员指出，公益基金由于资金来源少，只能进行城市遗产的科研、教育和宣传，为政府和民间的保护活动提供技术支持，负担不起建筑修缮改造庞大的的资金压力。

　　但中外建建筑设计(上海)有限公司总经理王富臣指出了困难：“公益性基金很难持久参与，而经营性的资金进入渠道还不畅通，许多国企背景开发商握有老建筑开发的主导权，并不愿意让民间的个人、股权基金等外部力量分取项目后期可能产生的高额利润。”

　　保护开发应引入公众参与

　　建业里改造中，专家组的意见被开发商忽视。参与论证的专家也证实，他们从来没有同意过整体拆除后复建。

　　“在国内，城市更新进度非常快，专家组里的很多专家都身兼数职，无法做到在第一时间给出监督和指导。”上海嘉定新城发展有限公司总建筑师徐一大指出，专家组自身的工作机制缺陷是部分历史建筑开发不符合传统文化理念的原因之一。

　　徐一大认为，在老建筑改造过程中，居民的意见不能总是由专家“代言”，而应在规划设计阶段就到第一现场去开听证会，把建筑模型、规划图纸等一一向业主和周围居民进行讲解，整理好居民意见，专家、开发商、政府审核后把处理结果张贴公示，全程透明化。

　　表    部分列入上海市保护名录未进行保护开发的历史建筑

　　数据来源：中国历史建筑保护网

　　异地保护：

　　老建筑的新归宿

　　撰文  小蛮

　　当人们为老建筑构建的城市风貌正在被连根拔起而感到担忧和无奈时，有一些民间老建筑收藏者们，正在用力所能及的方式，保护并重新发现其魅力，延续代代相传的生活方式。

　　上海黄浦江畔、世博会址附近，占地200亩的古建筑群商业项目“美丽上海”，不日即将交付使用。这个历时4年的项目中，有个重要的参与者，就是长乐集团董事长李建忠。他从历经多年从山西、安徽、福建、浙江等地收藏的200多幢老建筑中，拿出了80多幢投入这个这个项目，这些老建筑的时间跨度从明晚期到清晚期约600多年。

　　中国老建筑大多是土木或砖木结构，除了虫蛀鼠啮，还有气候和时间的考验，以及火灾、战乱等致命因素。这些留存的旧建筑大多在当地均面临尴尬境地，如少人居住，年久失修，保护无力。

　　李建忠同时是“黔香阁”的创立者。从开设第一间店开始，他就将中国老建筑的元素和材料广泛运用于装饰布局中。后来，又用一幢拆自浙江的建于1877年的老建筑“飞英楼”，造了1877会所；黔香阁的中环店中，矗立着一幢160年前的老宅；碧云店用的则是一幢清早期建筑；目前，其正用一幢收自浙江千岛湖的晚明建筑，在与北京东三环朝阳公园相邻的郡王府中设计建造一处中餐会所。

　　另一位生在日本、住过欧洲的加拿大籍华裔黄修志，则是较早被关注的老建筑收藏者之一。他从1999年在苏州收一幢乾隆16年民居开始，如今在同里肖甸湖畔的仓库中，堆放着徐志摩故居——超过500年的明式建筑、杜月笙老宅、静安寺大雄宝殿等上百幢老建筑。

　　除了早期在朱家角重建的老建筑，黄修志还在江苏同里古镇修建了一处占地50亩的私家园林“醉枫园”。他对老建筑的再建要求，是从房屋结构、布局到功能均原样复原，没有加以现代生活的粉饰。

　　文化可以“假装”，但是要传承就不可能速成。近百年来，中国的固有价值观受到西方价值观的冲击。当然，没有人有义务为了游人的赞叹，要忍受太落后的生活。异地保护、集中规划管理，目前看来也是很合理的方式。在老建筑的再利用方面，从文化餐饮体验到大规模的运用，于当下品味和思索传统生活方式的延续，用好的创意加上合理的科学技术手段，未尝不可。