中国房地产，神话破灭倒计时

　　文 / 赵 晓

　　过去十余年来，中国房地产基本上都是在高速增长。大体说来，国民经济走一步，房地产投资增长足以走两步。然而，房地产投资增长、销售增长、房价增长、税收增长，开发商和地方政府赚得盆满钵满，这是否源于房地产业的高效率呢？通过学术界对中国房地产效率的严肃研究，我们发现了真相。

　　房地产业效率真相

　　1.房地产企业效率整体较差

　　孟川瑾博士对营业收入排名前15位的房企研究发现，其平均效率仅0.5225。在这15家公司中，有47.7%的投入要素未产生任何贡献而形成浪费。虽然这些企业排名靠前，可多是依靠资源的大量投入而带来大的产出，并非高效的企业运作。不仅如此，从规模效益上看，那些低效的企业均处于规模效益递减阶段。

　　可以说，中国房地产企业总体处于粗放经营阶段，在资源使用上存在相当程度的浪费，资产和人员投入增多，不但没有导致规模效益，反而进一步拉低了效率。

　　2.民营房地产企业的效率明显高于国有企业

　　近几年来，房地产领域的国进民退现象日益严重。周阳敏博士通过对108家上市房企近三年年报数据的研究发现：国有房地产企业挤占的社会资本远大于民营企业，但其净资产增长率和净利润率明显弱于民营企业；民营房地产企业的经营效率高于国有企业，而风险却低于国有企业；在国有企业内部，中央企业的经营效率高于省属国有企业，市属国有企业的经营效率最差。

　　3.各省市房地产行业平均效率较差

　　刘晓君教授对2003-2007年大陆31个省市房地产行业的研究发现，行业效率的平均值仅为0.51，纯技术效率为0.761，表明我国房地产业管理技术水平不高。而规模效率平均为0.683，也较低。此外，东、中、西部三个区域的房地产行业效率都是逐年降低的，东部地区高于中西部地区。

　　4.房地产行业的效率较其他行业略差

　　樊宏通过对我国2000～2004年间钢铁、汽车、房地产三大行业的运行效率进行实证研究，发现房地产企业的平均运行效率最低。另外，房地产企业个体效率水平参差不齐，且离散化趋势和差异化程度逐年增大：强势公司进入了最佳效率前沿面，而低效率公司拖了行业后腿。

　　综上所述，虽然中国房地产业的各项增长都很神速，但总体仍处于粗放型扩大再生产阶段；房企的效率，甚至是整个房地产行业的效率都不高，经营管理水平较低，基本上没有实现行业的规模经济，且存在着较为严重的资源浪费现象；区域之间发展严重不均衡。中国的高房价、高收益并非房企自身的高效率所致，而是通过占用过多的国民经济资源，进而掠夺了过多的国民财富所带来的。

　　还能神话多久

　　1997年，亚洲金融危机之前，曾有许多人热衷谈论亚洲增长的奇迹，但美国经济学家克鲁格曼却指出：亚洲增长并无奇迹可言，其漂亮的高速增长的背后，只是疯狂的投入所导致的粗陋的增长而已！并断言这种增长不可持续。当时有许多人指责克鲁格曼不怀好意。但事实胜于雄辩，1997年亚洲金融危机的爆发印证了学者的分析与预言，亚洲增长的神话一朝破灭！

　　中国房地产长达十余年的增长，迄今为止也只是一个神话而已，人们所担忧的房地产泡沫是一个方面，而粗陋的增长最终将无法持续，其实是更加严峻的另一个方面。至于增长的神话什么时候破灭，那就要看中国和世界的资源能够在多大程度上不会被拖垮至于枯竭了。从现在来看，地价的暴涨、能源原材料以及劳工价格的不断上升，可能已经敲响了这一场增长盛宴的暮钟！

　　本文作者系北京科技大学教授、博士生导师

　　责任编辑：马小琳