鉴于重庆市土地、政策等优势，社保基金、保险资金、房地产投资信托融资等都已参与到重庆市的公租房建设之中

　　《中国投资》 刘斯斯

　　重庆市近期放宽了公租房申请人的收入门槛，并将参加工作3年以内的公务员纳入保障范围。经过此次调整后，重庆绝大部分“无房户”都具备了申请公租房的条件。

　　与这一举措相伴，重庆公租房再次提速：自2010年始，力争在3年内开工建设4000万平方米。而这一目标在2009年提出时，完成期限则是10年。在这样的提速背后，重庆市政府的信心何在？

　　重庆城市住房供给较早提出了“双轨制”的发展模式：由政府来保障30%-40%的城市低收入群体“有房可居”，其余则交由市场解决。对此，重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏对本刊记者表示，这就好比汽车市场，如果不形成多层次的市场体系，就像要求大家无论贫富都买奔驰一样。

　　“双轨制本身并不十分完善，今后还需进一步建立与百姓需要相适应的购买模式，以促进社会和谐安定”，任宏总结道。

　　重庆市市长黄奇帆不久前在接收中国房地产报采访时表示，重庆在保障房建设中，不收施工税、交易税等各种税费，不收出让金，不收配套费，也不收什么利润。他认为只要以此为出发点，任何政府都可以完成指标。

　　任宏也认同这一观点：“公租房以一种低成本的运作模式，必须建立在一系列的优惠条件之下，依靠政府支持才走得通”。

　　开工率：41%

　　目前重庆市已安排各类保障性住房用地2200公顷；建设资金也已经陆续到位，1-4月已筹集各类保障性住房建设资金254亿元

　　根据重庆市政府提供的相关数据，目前该市廉租房保障人数为22.24万户，危旧房棚户区改造的保障人数是40.1万户，保障住房比例达到了15%，在全国位居前列。

　　照此发展，重庆市政府在6月7日召开新闻发布会表示，在2015年以前，该市将超额完成国家下达的20%保障住房任务。

　　稍早前，重庆市国土房管局局长张定宇则介绍了该市自去年起展开的公租房建设的情况。2010年重庆市公租房开工建设1300万平方米，今年已有1000万平方米陆续投入使用。同时，2011年将新开工建设公租房1350万平方米。

　　不久前，按照国家住房和城乡建设部的要求，重庆市公布了其2011年公租房建设的开工情况：20.4万套，占其年度建设总量的41%。

　　支撑这一进度的是另一组数字。张定宇表示，目前重庆市已安排各类保障性住房用地2200公顷；建设资金也已经陆续到位，1-4月已筹集各类保障性住房建设资金254亿元。

　　自重庆市提出大容量公租房建设目标起，各种议论声音不断。在一组组分析数字背后，重庆市布局城市化发展的思路其实一直很清晰。

　　重庆市发改委副主任徐强在去年9月份举行的“十二五”城市化形势分析与政策建议论坛上曾表示，重庆自2007年成为全国统筹城乡试验区，一直在探索以农民工问题为突破口来解决城乡统筹问题，争取让更多符合条件的农民工和新生代转化为城市居民。

　　由此，去年重庆市主要开展两项工作，一是建设公共租赁住房，一是进行户籍制度改革。

　　重庆市的户籍制度改革工作已于2010年8月15日全面启动，作为第一阶段的目标，2011年内，将要实现338万农村人口转户进城。目前，这一目标已完成过半。

　　与此同时，重庆市放宽了公租房申请条件，进一步契合此前黄奇帆所提出的：无论是刚毕业的大学生，还是农民工，只要符合一定条件，都应划入申请人之列。

　　解决中低收入群体的保障性住房建设问题，解决转户进城的农民工和新生代的住房问题，这些均可看做是重庆大力提速保障房建设的背景。

　　1+3的融资模式

　　4000万平方米的公租房共需资金约1000亿元。其中，300亿元由政府出，其余700亿元将通过社会融资渠道予以解决

　　在对于公租房建设的各种争议声中，任宏却认为，当前是中国建设保障房的最好时期：土地成本尚未大幅度上升。而重庆的情况则更为特殊，政府本身即拥有大量土地储备。

　　黄奇帆今年2月15日在重庆市“国土资源和房屋管理工作会”上，谈到了该市2002年8月出台《重庆市国有土地储备整治管理办法》的因由。

　　黄奇帆表示，2002年以前，政府手里几乎没有土地储备。如果要用土地，还要向开发商购买。这直接促成了政府储备土地政策的出台。他认为，此举有利于政府在实际上调控土地供应，控制地价。

　　在这一政策的支撑下，任宏对于重庆公租房很有信心：“重庆土地的容积率远远大于北京、上海等城市，只要公租房的建设能够享受政府给予包括土地、税收等优惠政策，我个人认为是完全可以正常周转的”。

　　黄奇帆的账本算得更细，他在近期提出了1+3的融资模式。按照每平米2500元的建设成本计算，4000万平方米的公租房共需资金约1000亿元。其中，300亿元由政府出，主要包括3个来源：政府储备用地、新发生的土地出让金和房产税收入、财政预算内收入。

　　其余700亿元将通过社会融资渠道解决。目前，鉴于重庆市本身所具备的土地及政策等优势，包括社保基金、保险资金、房地产投资信托融资(REITs)等都已参与到重庆市的公租房建设之中。

　　对于如何偿还这700亿元的本息，黄奇帆也有清晰的计划。

　　第一，公租房的租金约为10元每平方米每月，4000万平方米一年的租金为48亿元。如果700亿元贷款按照6%的贷款利息，一年的利息约为42亿元，租金收入基本可以覆盖。

　　第二，4000万平方米的公租房按10%的比例配建400万平方米商业配套，按照商业地产每平方米1万元计算，将有约400亿元的收入用于归还本金。

　　第三，按照2010年6月出台的《重庆公租房管理办法》，公租房入住5年后，可由租房人申请购买。据此，如果按售出1000万平方米计算，将有约300亿元收入，这样就可以实现700亿元贷款的本息平衡。

　　同时，政府手中依旧掌握着3000万平方米的公租房，每年都有租金收入，保持财政的持续运转。

　　公租房“后管理”

　　公租房就是公租房，应该形成一种相对稳定的存量

　　公租房租售结合，被不少人认为是解决其融资问题的必要途径，然而随之而来的监管问题亦存隐患。任宏对本刊记者表示，中国的城市化进程还要持续二三十年，如果公租房不能够保持在一个稳定的状态，可能会产生更多问题。

　　“对于每一届政府来说，保障房的建设都会是一个持续存在的问题。所以无论从稳定的角度，还是从管理难易程度等方面来讲，公租房就是公租房，应该形成一种相对稳定的存量”，任宏如是说。

　　目前，重庆市公租房虽然可由租房者购买，但不能进行上市交易。若购房者想要卖房，只能出售给公租房管理局，由政府回购，其价格以原销售价格加同期银行存款利息为准。

　　公租房建设后的另一个焦点问题，集中在管理和维护方面。由于公租房的供给群体规模大，分布广，构成复杂，流动性强，相应的管理工作也变得更加复杂。重庆市政协委员刘江龙在今年重庆“两会”期间提出，这一工作若仅由政府负责，很可能重蹈过去公房管理部门的覆辙。

　　对于这一问题，任宏也表达了自己的看法：“今后维护的问题，政府还需要花不少精力。对于那些刚刚融入城市生活的群体来说，尚需要一个适应新制度的过程。不过我相信，最终因为人对于文明的需求，对好生活的追求，会形成一种强大的推力，促使一种新鲜的管理体系和制度的产生。”