文/郭文婧

　　如果要真正掌握房地产市场调控的规律，必须构建起“房价、财政收入、经济增长、居民收入”的函数模型，但具有中国特色的函数模型，依然在摸索之中。

　　住房事关国计民生，无论任何时期，都是人们不可能回避的话题。在中国住房商品化之后，房地产业很快完成了由新兴产业到基础产业、进而到经济支柱产业的华丽转身。但这样的转身，带来了无穷的话题，房价被越炒越高？土地财政依赖问题似乎积重难返？正因如此，楼市几乎年年成为地方和全国“两会”的标靶，无论会场内外，政府官员、专家学者、地产商们，都围绕房地产话题争论不休。

　　从2011年1月开始，地方“两会”陆续拉开序幕，从各地讨论的话题来看，房价无疑是今年关注的焦点问题之一，限购、房产税和保障房建设是话题的中心。今年3月，全国“两会”即将拉开帷幕，“两会”上，房地产话题会不会比去年还热？“两会”后房地产调控政策会不会加码？“两会”会不会又成为房地产问题的“博弈场”？

　　楼市调控怪圈

　　中国的房地产市场，总体来看是牛多熊少，因此，调控的声音几乎不绝于耳。近年来，除了2008年金融危机导致的房地产市场短暂熊市之外，其他年份的调控政策大致有一定的规律性。

　　第一阶段：从中央经济工作会议召开到全国“两会”结束，中央和地方的房地产调控政策密集出台，人们纷纷预测全年房价走势，舆论围绕中央政策集中一处，调控效果昙花一现。

　　第二阶段：调控政策出台两月后，舆论开始分散，房地产商及其利益代言人的声音开始活跃，对调控政策的各种质疑开始冒头，关于调控政策要“被调整”或者“被取消”的消息不胫而走，于是市场出现所谓的“报复性反弹”。

　　第三阶段：年中偏后，面对市场的纷繁舆论和假消息，以及“报复性反弹”的民意压力，相关部门会出来理正辞严地辟谣，强调中央坚定不移的决心，并出台配套政策或者新的调控政策，从而让市场再次进入观望期。

　　第四阶段：金九银十，抑或往后一点，市场对“夏季表态”的利空消化殆尽，房价和成交量往往都会走出一个新的小高潮。

　　一个循环走完，人们盘点当年楼市的时候，会发现往往是“风声大中雨点小，在高期待中梦碎”。于是，期待新的一年有更给力的调控以便圆梦。

　　2011年的房地产调控，会走出这个“怪圈”吗？1月26日，国务院出台“新国八条”，被称为“史上最严”的房地产调控政策，同时，房产税也在上海和重庆开始试点。接着，地方“两会”召开，一些落实细则纷纷出台。此时，房地产开始进入“两会”敏感期。

　　地方“两会”为楼市定基调

　　春江水暖鸭先知，地方“两会”是地方民意的聚集，是地方大事的民主决策。先于全国“两会”召开的地方“两会”，无论在议题设置上，还是在实质决策上，都会对全国“两会”产生重要影响。地方“两会”关于楼市的表态，也极有可能为全国楼市政策走向打下基调。

　　从目前来看，地方关于2011年楼市的表态，都是在正面呼应“新国八条”。这也说明，“新国八条”对地方政府更加明确的楼市调控要求已经开始发酵，楼市调控将逐步摆脱“中央热、地方应付”的状态，开始向纵深方向发展。中央和地方在楼市调控方面的合力也会越来越大，房价回归理性、房地产行业回归居民居住需求，已是不可抵挡的趋势。

　　北京市副市长陈刚明确表示：“今年的经济增长不能再依赖房地产，对房地产调控要给点时间，给点耐心。我们让房地产价格理性回归的决心不变，而且一定能做到”。上海市市长韩正做出了“三个为主”的表示，即“房地产市场要坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”。

　　今年的地方“两会”除了对房地产政策的定调表态之外，议题主要集中在三个方面：一是关于房产税征收，重庆、上海已经开始试点，其他地方似乎不是特别积极，广东省财政厅厅长曾志权表示：“目前尚无开征房产税的安排，下一步是否开征将按照国家安排来做。山东省表示，“目前还没有意向，未来是否开征也暂时无法确定”。业内估计，其他地方关于房产税的问题，大的步调会随国家统一政策执行。

　　二是关于保障性住房建设。重视保障性住房建设，是2011年地方“两会”传出的共同声音。2011年，拟新增保障房，河南39万套、山西28万余套、上海22万套、北京20万套、天津19万套，等等，其他省市也纷纷做出了规划。同时，公租房建设也成为地方“两会”的亮丽词眼，北京公开配租万套公租房、重庆已开工建设1300万平方米、上海年内启动建设超100万平方米，还有辽宁、四川、江西等省也有规划

　　三是关于“限购令”升级问题。“新国八条”已经将各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市全部纳入限购范围之中。北京、上海、南京、深圳、厦门、武汉等一线城市升级后的“限购令”已经出台，青岛等二线城市也出台了“限购令”。但是，截止2月22日，全国还只有15个城市和一个省按照“新国八条”出台了限购措施，大多城市未按期出台“限购令”。可见，地方政府对中央调控政策的阻力还是很大。

　　全国“两会”的楼市博弈

　　“两会”期间，每个人、每个界别、每个阶层的利益诉求都不完全一样，出现不同声音是十分正常的。楼市事关国家经济发展，事关民生大事，事关社会稳定，涉及各个阶层和界别的切身利益。

　　已经成为“众矢之的”的楼市，注定是2011年全国“两会”绕不过的话题。在人民网策划的“我有问题问总理”征集中，房价问题已经位列第三。那么，2011年的全国“两会”，在房地产调控政策的哪些方面会碰撞出“火花”呢？

　　第一，房产税可能是热门中的热门。房产税该不该征收的辩论，房产税该怎么征收的建议，房产税全国怎么推广，房产税的立法问题，房产税与“土地财政”的解套问题，等等，应该都会涉及。

　　第二，保障性住房，这是年年都会有的提案。加大保障性住房建设，资金如何筹集？保障性住房资源怎样配置才合理？这些问题都需要讨论。

　　第三，诸如房地产信贷调控问题、调控不力的问责问题、“限购令“的边界问题、房租上涨过快问题、房地产虚假按揭问题、央企退出房地产业问题、房价统计问题、房地产业与产业结构调整问题，等等。

　　全国“两会”最不缺少的就是房地产话题，今年的全国“两会”到底会关注哪些细节问题，会解决到什么程度，都让人们颇为关注。

　　对于今年的房地产业，市场有几种预测，比如，全国“两会”后，政府对房地产市场可能出台新的调控政策；今年的全国“两会”或成为中国房地产市场“分水岭”；经济学家谢国忠(专栏)更是预言，“未来五年大城市房价平均跌一半”。

　　房地产市场，是一个政策性很强的市场，房价走势、调控政策的出台，归根结底是利益的博弈。具体来说，一是房地产商与购房者之间的博弈，二是房地产业与中国经济整体之间的博弈，三是中央政府与地方政府之间的博弈，四是地方政府与房地产商之间的博弈；五是政府与百姓之间的博弈。

　　对房地产的调控，关键取决于对“房价合理价位”的界定。目前，利益博弈的各方对“合理价位”都没有明确的说法，更不用说“共识”了。如果要真正掌握房地产市场调控的规律，必须构建起“房价、财政收入、经济增长、居民收入”的函数模型。虽然国外在这方面有一些探索，但具有中国特色的函数模型，依然在摸索之中。

　　但有一点我们必须清醒，中央已经将房价调控目标由2010年初的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”调整为“让房价回到合理价位”，现在的关键问题是对“合理价位”的判断和“回归路径”的选择。