文/记者 马跃成

　　“新国八条”是2011年房地产调控的一个开端，也是对原有政策的进一步细化，是一次多方面政策的组合式地调控

　　去年4月的房地产“国十条”和9月的“二次调控”，力度都不小，但是，在大半年的时间里，楼市的反应出乎意料地平静。进入岁末年初，房地产界各种论坛、沙龙、年会蜂拥而至，关于2011年楼市走向的预测也铺天盖地。山雨欲来风满楼，潮起潮落谁主沉浮？楼市对前两次调控的排斥和抵制，让第三次调控在年前大有呼之欲出之势。

　　首次实行问责制

　　春节前夕，在温家宝总理主持召开的国务院常务会议上，研究部署了进一步做好房地产市场调控的工作。会议指出，为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了八条新的政策措施，也就是“新国八条”。

　　与以往最大的不同是，为了强化政策的落实，“新国八条”正是在约束地方政府落实调控政策上有了硬指标。“新国八条”也不是对以前调控政策的否定，而是对以前多次调控的强调和深化。多年的房地产调控实践证明，抓好各级地方政府对调控政策的贯彻落实，是保证调控效果的关键。同时，加强对市场和人们心理预期的影响，也是至关重要的条件。

　　“新国八条”第一条就要求，进一步落实地方政府责任，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于今年一季度向社会公布。这意味着，行政干预楼市的行动已经进入强推阶段，虽然并未说明不完成目标会对地方政府采取什么处理措施，但明确了地方政府控制房价的责任，这无疑将成为“新国八条”中最为强硬的内容。

　　虽然之前也有过对地方政府的问责要求，但要求公布房价控制目标还是第一次。这种看起来简单的要求，在实际的执行中却有一些现实的困难。因为公布房价调控目标，对地方政府来说是非常棘手的问题。过去地方官员的业绩受惠于房价上涨带来的土地红利，现在要公布房价指标，将房价的调整目标执行放于百姓的监督中，这样地方政府不得不纠结如何按时公布让房价回归理性的路径清单。

　　“新国八条”要求加强交易环节的税收征管，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。这里强调的问题依旧是要抑制投资需求，提高购房门槛和交易成本。这意味着全面封杀了投资者和投机者的空间，这样的调控力度也是史无前例的。不过，在这次调控中，没有涉及房产税问题，其实，这也为上海和重庆的房产税试点及在全国范围内实行房产税预留了足够的调整空间。

　　“限购令”的杀伤力

　　“新国八条”最具杀伤力的应该是限购政策，这也成为后来各地出台实施细则的亮点。“限购令”原则上对有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　全国性限购，堵住了房地产投资这条道。不在供求环节打转转，而是直接限定购房不能超过三套，并且在全国范围内的所有城市实施，这样的杀伤力很大。政策强调的是全国“一刀切”的限购，而深层次的解读应该是我国房地产政策的根本性调整，每户家庭只能拥有一两套住房，而不是像以前那样不限制地购房。这是我国房地产业从经济发展支柱地位向民生转变的标志，对抑制投资需求无疑非常有利，是楼市重回民生本质的正确选择。

　　中国的房地产市场多数是投资需求，按照现在的价格水平，真正的居住需求已经很难买得起房子。调控政策出台后，以前买了三套房以上的投资人和炒房者，被挤出了楼市，把投资需求挤走了。但是，只要高房价还没有调整，买不起房的人还是越来越买不起，大多数还没有房子的刚性需求还是无力出手，这就是房价不降不行的基本道理。如果房价下降，拥有多套房的人死守的可能性也不大。特别是房产税的陆续推开，持有投资房产的成本让投资人不得不尽快脱手。

　　“新国八条”是2011年房地产调控的一个开端，也是对原有政策的进一步细化，是一次多方面政策的组合式地调控。政策组合依然以调控投资和投机为主要目标，从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面组合出拳，表明政府的确意识到了当前高房价带来的一系列社会问题和社会矛盾，调控已经上升到政治任务的高度。

　　有媒体调查显示：53.2%的网友认为，尽管第三次房地产调控政策出台，但房价依然不会降；46.3%的网友认为，二套房首付增到6成，成交量会下滑；就“限购令”全国普及的政策，47.3%网友表示，2011年不会买房了。一半多的人认为房价不会降，同时又有近一半的人表示不会买房。这说明了人们对政策效果怀疑的同时，也有一种期待心理。

　　有机构预测，严厉的新政之下，北京等大城市房价将再次停涨，部分郊区房价将立刻下调，60%以上的购房者持观望态度。以北京为例，楼市成交量将明显出现20%以上的下降，很可能出现去年4月以后的萧条现象。

　　房价如何回归理性

　　其实，让房价回归理性，在中央政府方面早有说法，去年12月26日，温家宝总理在中央人民广播电台做节目时表示，作为政府的主要负责人，我有责任，我也有信心，在我的任期内，一定要使房价保持在一个合理的水平，我还要为实现这个目标而努力，绝不会退缩。

　　最近，我们欣喜地看到，作为“新国八条”的落地政策，地方已经或正在酝酿与之相配套的实施细则。2011年2月1日，上海“泸九条”调控细则出台；2011年2月16日，北京“京十五条”调控细则出台，不仅再次提高了外地人购房门槛，还将加大保障性住房供应，盘活供应房源。青岛、广州、成都、济南等地的调控细则也已经浮出水面。

　　新政的目的就是打垮房价再涨预期。房产税出台后，既要付利息，又要付房产税，持有成本非常高，炒房人大量抛售是必然选择。同时，从北京的“京十五条”来看，限购政策非常给力，供求关系彻底颠倒，开发商顶不了多久，不得不降价卖房。

　　一方面，限购政策压制了最强大的购房需求，从北京市场来看，最大的需求就是投资者和外地人购房。另一方面，一般是买涨不买跌，这让市场的有效需求大大降低。这种情况下，购房需求大幅度下降也是有可能的。开发商要卖房，而市场是买涨不买跌，开发商当然不能让房价下跌。社会似乎也形成了共识，房价不能跌，房价跌落了，经济就完了，银行就完了，社会就动荡了。这个制造心理恐慌的招数，在这些年还真是比较有效，已经成为一些人反对调控政策的重型武器。

　　楼市调控就是要让房价回归理性，让高房价落地。尽管房价下降会有一些不平衡的现象发生，但这项政策的作用一定是利大于弊，这也是让楼市从不平衡走向稳定发展的战略选择。房价下跌到理想区间，就吹灭了在资产及经济领域的泡沫，百姓就会感到更踏实。