文/陈青蓝

　　在“新国八条”政策出台的一段时间内，中国房市会出现观望和短时间的波动。但由于市场中存在着较大的抑制需求，甚至是非理性的购买冲动，加之宏观经济中的偶然因素或重大变化，这些都让未来的房地产市场还存在着较多难以预期的变数。

　　近几年，每年一开年都会有密集的房地产调控政策出台，这几乎成了一个规律。今年开年，以“限购令”为主要杀伤武器的“新国八条”出台。春节过后，各大城市的住宅成交量大减，但是，毕竟造成形成市场房价水平的因素众多，那么，2011年房地产到底会向何处去呢？

　　对此，无论是学界、房地产业界还是普通购房者，都感到有些迷惘。似乎看涨的和看跌的都有些道理。预测总是不容易的，尤其是房地产这种涉及到太多影响因素的行业，其走势更难预测。对房价影响的因素，条分细缕，无非是在供求两个方面。我们不妨试着从这两个方面进行分析。

　　供求关系决定房价

　　房价上涨的原因是房地产供求失衡，房子短缺导致价格上涨。如果供不应求的短缺状态不发生根本性改变，房价下跌就不可能。

　　而造成短缺的是房地产行业背后的制度性原因，是房地产行业表面的充分市场化竞争背后，挥之不去的计划经济的影子。

　　首先，房地产行业最主要的生产要素——土地由国家供应，每年国家对土地的放出编制有严格的数量计划，对土地的用途、容积率这些具体问题进行事无巨细的管制。这种计划经济的供地和管制格局，导致了土地供应无法跟上房地产市场的发展，房地产供应必然处于短缺状态。

　　其次，作为房地产行业的上游供血体系——金融行业，也是受到国家政策和计划的影响非常严重的行业之一，而金融行业的计划却以货币超额发放而形成的通胀形式出现，这就加剧了房地产行业的扭曲，形成了对房地产的旺盛需求。

　　计划体制造成短缺，短缺推动价格上涨，这是根本的制度性原因。面对这种由根本体制造成的短缺，只能从制约房地产市场发展的根本制度改革着手才可能解决。宏观经济的高速发展，推动中国进入城市化加速发展阶段，人才、资本流入成为未来很长一段时间内不变的主题，这种背景下，房地产行业的高速发展就成了必然。正如万通集团总裁冯仑所说：“中国的房地产行业正处于青春期”。青春期的孩子，其体重、身高都日新月异地增长，这是自然规律，处于城市化加速期的中国房地产行业也是如此。

　　而另一方面，在高通胀背景下，住宅的保值增值能力超过了其他任何投资渠道，在其他投资渠道回报乏力、风险日增的情况下，房地产几乎成了通胀之下唯一的避难所。现行的调控政策很难在观念上引导普通老百姓转变这种观念。

　　2011年，我们还没看到上述因素处于拐点的迹象，而这些因素不变，房价下跌就很难成为现实。也许调控对需求的强力压制，会让房地产成交量和房价发生一些波动，但就像即使按住青春期孩子的脑袋也抑制不住他长高一样，房价也是如此。

　　影响房市的货币因素

　　在需求方面，影响房地产行业最大的因素是货币。包括货币发行量、进入房地产行业的外围资金充裕程度、通胀预期，等等。

　　2010年底，我国的货币存量即M2总量达到70万亿元，已经超过全球第一经济体美国的货币存量。而2011年1月，全国新增贷款规模为1.04万亿元，业内人士预计，2011年新增贷款将不会低于7万亿元。而央行确定2011年广义货币总量的增幅将达到16%，远远超过GDP增幅，新增货币仍在迅速增加。

　　尽管经过了多次加息，但小幅的连续加息并没有改变负利率状态，没有抑制信贷增加的趋势。与此同时，在人民币外汇汇率持续被低估、中国进出口贸易顺差的背景下，外汇结汇所增发的人民币数量惊人，这也在助涨通胀。因此，目前整个经济体仍然处于货币泛滥的状态，通胀仍是未来相当长一段时间的主题。

　　如此多的资金在缺乏其他有效投资渠道的情况下，进入楼市就是其理性的选择。在目前可见的一段时间内，资金继续流进楼市的趋势很难得到根本扭转。

　　另一方面，房地产企业在经历了2009年和2010年的“意外”销售暴涨之后，手里的资金普遍充裕，除了信贷外，高涨的销售额，也给了房地产商足够的底气，让他们不会因为调控政策可能导致的成交量下滑而降价。

　　2010年房地产企业销售额大增，万科的销售突破千亿元，跟随其后的众多房企收入也以百亿元计。而进入2011年，这个趋势仍在继续。2011年1月，万科销售额达到201亿元，又创历史新高。恒大地产销售接近100亿元；龙湖1月份销售42.6亿元，同比增长2.28倍；保利销售49.3亿元，同比增长48.31%。

　　进入2月份以后，尽管“限购令”所引起的成交量下滑，使销售增长趋势多了不少变数。但由于房地产商手中余粮充足，再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显，抗冻能力很强，短期内因为销售压力而降价的可能性很低。

　　相比之下，中小开发商的日子会相对难过，但二三线城市的销售也会继续给这些中小开发商以信心。充足的行业外资金，包括来自其他行业的资金转入，以及民间资金的进入，都会给他们以支持。

　　市场仍然有需求

　　正如前面所分析的，货币充裕、经济发展和城市化进城加快，使得各城市的住房需求非常旺盛，中国一线城市的流动人口会在未来10年内继续增多，对住房的需求仍在大幅度增长。

　　毫无疑问，“限购令”抑制了楼市需求，“新国八条”出台后，2月份成交量下跌，市场观望情绪明显。按照“限购令”规定，市场上大约有30%的投资客被限制，另外30%的投资客将望而却步，其他40%的投资客会静观其变。

　　根据媒体报道，“限购令”所规定的外地人购房须拥有的五年纳税记录或社保缴纳记录政策，在实际操作中这些都有寻租空间，通过一些中介机构，交一笔钱就可以办理纳税和社保记录。市场上出现的“上有政策，下有对策”的应对，多少消减了政府“限购令”的威力，使得“限购令”在很大程度上只不过是在总购房款上额外增加的几千元或者几万元成本而已。

　　当然，毫无疑问，“限购令”会让整体购房需求下降，但下降幅度并不会太大。因为，即使是在北京、上海等一线城市，自住型和投资型购房的比例也占绝大部分，投机者的比例并不高。

　　给这一点提供佐证的是“新国八条”之后，北京、上海等一线城市租赁市场的火爆。这证明一线城市购房的潜在人群数量庞大，这部分人都属于自住人群，其中相当大部分购房需求被暂时压制，或者是处于暂时观望状态。使得他们从购房市场转入租房市场，很多人并非要放弃买房，而是在消化和观望政策的效果。如果房价长时间不见下跌，这些潜在买房人该买房的还是要买房，他们会继续进入买房市场。

　　相对于旺盛的需求，房地产供应整体上处于短缺状态。而国家在此时推出的加大保障房供应政策，让土地供应更加短缺。2011年国家土地供应将向保障房倾斜，保障房用地比例大增，直接后果是土地紧张的一二线城市商品住宅用地被压缩，土地是房地产的原料，土地供应的减少将使得最终产品住宅供应减少，从而催涨商品房价格。购买需求的积压或许将在2011年某个政策略微放松的节点爆发。

　　那么，保障房的大幅度增加会不会填补商品房供应减少的空缺呢？首先，保障房是以廉租房和公租房为主，有条件住进廉租房和公租房的，都属于低收入人群，基本上与潜在购房人群不重合。这部分人如果没有廉租房和公租房供应，也会以租房为主，并不会成为购房的主力。

　　其次，保障房本身的性质决定了其建设目标很难完成，政府设下的1000万套保障房很难真正形成市场供应。由于保障房没有利润，政府不愿意进行投入，开发商也没有动力去建。尽管住建部让各地方政府立下军令状，但军令状好立，保障房的建设需要切实的大量资源，包括资金、土地、人力的投入，这不是豪言壮语就能够解决的。而且，根据保障房建设，中心城市的任务相对较少。

　　供给方会降价甩卖？

　　从新房供应来说，房地产开发企业在2010年销售收入大幅度增加，处于“不差钱”的状态。即使因为限购政策的影响而使交易量下滑，作为开发商，也并没有抛售房屋以缓解资金压力的动力。

　　相反，根据以往经验，开发商都认定一个道理：房子作为投资品，是买涨不买跌。投资品的涨价空间和投资获利空间是其本身最大的价值，如果投资品不再有涨价预期，那么就不再有投资价值，就会被抛售。而开发商不会轻易使出降价手段的真正原因，就是怕越降价销量越低。因此，指望开发商因为资金压力而大幅度降价的可能性极低。

　　从二手房市场来说，尽管目前房贷利率上升，但是存量房贷利率在以前的贷款合同里都约定了优惠折扣利率，因此这部分存量贷款的还款压力并没有增加很多，尚在房主承受范围之内。而与此同时，2011年年初这段时间，一线城市房租价格大涨，让有二套以上房子的房主们收入增加，让他们更有信心继续持有手中的房子。

　　另一方面，限购政策对二套房以上的房主们的心理产生了根本性影响，他们担心自己手里的房子一旦出售之后，就再也没有资格买房子了，而且如果真的抛了手上的房子，在当前银行负利率的情况下，手中的钱除了坐等贬值之外，还能干吗呢？股票、期货、黄金、实业投资，都看上去风险不小而收益不高。因此，他们宁可把房子留在手里，静观政策和市场形势的变化。“限购令”实际上是对现有住房市场价值的保护，对现在有房者的保护。“限购令”的后果，是对现在持有二套及以上房产的人的惜售。

　　由于总体供求关系没有发生根本改变，2011年，“限购令”可能会让总成交量比2009年和2010年的高峰期低，在“新国八条”政策出台的一段时间内，中国房市会出现观望和短时间的波动，出现成交量下跌和价格松动的迹象。但正如上述分析，市场中存在着较大的抑制需求，甚至是非理性的购买冲动，所以，如果真正带来的价格松动，又重新激励了需求，有可能会引起新一轮价格的波动，所以，未来市场还存在着较大的变数。

　　另外，政府的财政政策和全球的经济形势的变化，也将会对中国的房地产市场产生重大的影响。例如，如果美国等经济体发生严重经济危机，也会波及国内，推动宏观经济形势转冷，与宏观经济形势密切相关的房地产市场也会趋冷。宏观经济中的偶然性往往会造成市场的巨大变化，这也是为什么预测如此之难的原因。