文/蔡恩泽

　　关闭“两房”只是美国政府的一个改革思路，阻力重重，实施起来并不容易。

　　2011年2月11日，美国财政部递交给国会的住房金融系统改革报告称，将逐步关闭两大抵押贷款融资巨头房利美和房地美。这对全球投资者来说，不啻于一颗炸弹。

　　房利美全称“联邦全国按揭联会”，房地美全称“联邦家庭贷款按揭公司”，这两个庞然大物皆牢牢牵扯着美国经济的大局，事关美国政府的国际信誉，更有“驴象”两党争斗居间挈肘。因此，“两房”关闭不那么

　　容易，必定有一个缓冲期，投资者不必恐慌，而是要采取一定的措施沉着应对。

　　祸起“两房”

　　自上世纪30年代罗斯福新政开始，为中低收入和贫困者家庭及个人提供低费用的公共或私人住房，就成为美国历届政府持续关注和解决的政绩工程。但是，银行不是福利机构，本身要承担一定的市场风险，很自然地将收入不高、保障不稳的购房者拒于房贷申请者之外。为了保障这部分人的住房，“两房”应运而生，房利美和房地美先后于1938年、1978年成立，由美国政府作担保，开展个人房贷担保业务。

　　从此，有着政府背景的“两房”给银行吃了“定心丸”，放心地将贷款贷给中低收入者，这就是所谓“次级贷款”。“两房”再从银行手中买入这些贷款，并包装成各种衍生品，发售给各类投资者。这样，银行的风险通过“两房”转移到全球证券投资者手中，中低收入者有房可住，“两房”亦可推销名目繁多的次级贷款衍生品谋利，政府也获得了好名声，各方皆大欢喜。

　　一时间，“两房”成为美国中低收入者的“福星”，成为美国穷人心目中的“英雄”。而“两房”也得益于美国经济繁荣带动房地产花团锦簇，成为市场宠儿，赚得盆满钵盈。

　　但美国房地产业江河日下，房价急转直下，靠次级贷款债券盈利的投资者陷入极度亏损之中，纷纷抛售持有的房贷债券，“两房”债券成为了一堆垃圾。

　　“两房”曾是美国房地产市场的支柱，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，次贷危机以来达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。

　　因为“两房”大到不能倒，美国政府只好出手救助。可英雄气短，“两房”这对难兄难弟并不争气，政府输血救助后，市场表现并不理想，股价长期在1美元之下徘徊。为防止投机者恶意收购，也为了最大限度地保护投资者的利益，监管部门不得不将其“踢”出股市。

　　而今，美国政府对“两房”进一步“动刀”，政府将全身而退，最终将关闭“两房”。昔日宠儿变成了弃儿，令人扼腕。

　　多方制衡 关闭不易

　　但是，关闭“两房”只是美国政府的一个改革思路，且阻力重重，真正实施起来并不容易。

　　从美国经济的全局来看，尽管最近公布的美国2010年第4季度GDP数据、就业数据、银行业绩等，都出现了令人欣喜的改善，在经济暖流的推动下，股市表现也比较“耐看”。但房地产市场一直是美国政府的一块心病。

　　虽然美国经济持续回暖，但这并未给美国房地产市场带来多大裨益。全美房价，包括波士顿、华盛顿、拉斯维加斯等大城市的房价预计今年将进一步下降，全美房价今年可能下跌5%-20%，专家预测，房地产市场的复苏最少也要4-5年的时间。而根据房地产数据公司的最新报告显示，美国今年1月房屋止赎个案数量较上月上升12%，也就是说，与去年12月相比，有更多的人因付不起贷款被没收了房屋。

　　没有房地产业的复苏，就没有真正意义上的美国经济的复苏。在这样的情况下，如果关闭“两房”，可能使得房地产市场出现更大的动荡，给正在复苏的美国经济带来后患。如果房地产问题不能尽快得到有效解决，美国经济不但难逃“二次探底”的厄运，而且必定会陷入“日本式通货紧缩”的泥潭而不能自拔。

　　从“两房”的性质来看，与一般从事抵押贷款业务的金融机构不同，“两房”拥有双重身份：一方面，它们是以营利为目的的私营公司；另一方面，它们又是国会通过立法为保证住房贷款市场资金流动而设立的机构，担负着让更多美国人特别是低收入者拥有住房的使命。

　　长期以来，这一双重身份让“两房”成为竞争对手眼中的“政府宠儿”，拥有其他同行所没有的特权：他们可以以极低的成本购得抵押贷款，打包成证券后再以高价卖出。这是因为投资者相信，他们无需担忧“两房”的投资，因为一旦出现风险，政府将出面救助。

　　“两房”债券有30%在国外发行，现在美国政府要把“两房”这个包袱甩掉，如果没有充分的善后工作作保障，草率行事，美国将会拿自己的国家信用开国际玩笑，引起国际间的激烈摩擦，对美国政府信用是个沉重打击。也会让美国政府的信用扫地，进而连累支撑美国债务的美元，动摇美元在全球的霸主地位。

　　美国政府在白皮书中也专门强调，要采取谨慎的改革过渡计划，保证“两房”拥有足够资本，履行各种担保责任和债务偿付能力，在推行改革的时机和进度上将考虑经济复苏进程和金融市场条件等多种因素。预计“两房”改革可能需要几年时间，美财长盖特纳已经暗示需要5至7年。

　　再从美国“驴象”两党的争斗来看，“两房”其实是民主党和共和党党派斗争的一块石子。两年前，共和党下台时，把“两房”这个包袱甩给民主党。当初共和党把持的布什政府在接管“两房”的时候，当时的财政部长保尔森就说过，政府接管不能作为一个长期的运行模式，“两房”的命运要由下一届政府来决定。

　　而民主党执政的奥巴马政府上台以后，在经历对“两房”长达两年时间的资助之后，因财政赤字也有心无力了。迄今为止，政府对“两房”已经有1600亿美元注入。据权威预测，完全解决“两房”问题，尚需8400亿美元的投入。

　　现在，奥巴马政府和共和党之间的共识是，“两房”已经无可救药，与其花时间来医治它们，或被其拖累，不如让它们“死亡”，削减它们对房地产市场的影响。

　　但关闭“两房”之后，到底用什么来替代它们？对于这个问题，“两党”分歧严重。共和党明确表示，应该完全“放手”，任由市场决定未来的走向，让其自生自灭，但民主党则持保留意见。财政部的报告提出，以渐进的方式逐步削减政府对“两房”的支持，谋求住房市场的全面改革。但民主党政府提出这样的改革方案似乎太保守，很难得到共和党把持的国会众议院的支持。因此在“两房”关闭问题上，“驴象”之间预计还将有一番拉锯战。

　　实际上，奥巴马政府的“两房”初步改革计划是一道高难度的“多选题”，充满不确定性，其中的三个方案最终要由国会选择拍板，这等于是将烫手的山芋又抛给了共和党。而与之相伴的还有复杂的监管体系改革，其中的扯皮必定耗费很长时间。

　　鉴于这是美国“两党”政治博弈中一大敏感话题，“两党”都会谨慎从事，国会目前对通过这一改革计划并无明确时间表。在棘手的难题前面，花钱买时间，对于政治家们来说，往往是一个优先考虑的选项。即便是乐观地预计，“两房”改革方案也可能要等到2012年年底美国总统大选前才有望获得通过。

　　如何避险

　　不过，既然美国财政部已经向国会提交了“两房”改革方案，意味着已经进入立法程序，一旦获得通过，“两房”关闭指日可待。

　　中国是“两房”的大债主，标准普尔曾经在报告中指出，截至2010年6月，中国金融机构持有“两房”债券总额达到3400亿美元。日本、开曼群岛、卢森堡和比利时等国也是主要持有国，四国共持有9600亿美元的“两房”债券。

　　尽管中国外汇管理局公开宣称，中国持有的“两房”债券主要潜在风险已得到有效化解，但纸面富贵毕竟还是不踏实，人们还是担心“两房”债券财富缩水。因为在美国法律框架下，所谓的“政府支持”机构，其本质仍是私人机构，只不过其设立和经营需美国国会特许，本质上并不享有政府信用。一旦“两房”关闭，美国政府很可能会玩弄法律词藻来赖账。

　　更何况未来的变数较大，“两房”债券中有很大一部分是金融衍生品，经过层层包装，其含金量本身就值得置疑，“两房”一旦关闭，从清偿程序上来讲，可能会使中国的债券产生账面缩水，而接盘的下家也是另外一家私人财团，依然是一团雾水。

　　因此，中国要早作准备，有风险和无风险，要从有风险着手；小风险和大风险，要从大风险着手，不可掉以轻心。目前可采取以下几点避险措施：

　　要敦促美国作出国家信用担保。充分发挥中国在国际上的话语权，联合其他债主国，向美国政府施压，要美国政府作出公开承诺，以国家信誉作担保，以法律文书作保证。对“两房”关闭要慎之又慎，采取渐进的温和透明的方式，并提供一个明确的负责任的时间表，同时要有其他担保措施，保证“两房”债券不因“两房”关闭而打水漂或者缩水。

　　要逐步减持美国债券特别是“两房”债券。令人欣慰的是，这一点，中国正在实施中。美国财政部网站2月15日公布的最新数据显示，中国在2010年12月净卖出包括“两房”债券在内的美国长期机构债券19.3亿美元，而2010年中国净卖出这类机构债券总额达到了293亿美元。这是金融危机爆发后中国对“两房”债券减持幅度最大的一年。而自2008年7月开始至2010年12月(除了2010年3月至7月为净买入外)，中国对美国机构债券一直在进行净卖出的操作，净卖出总额高达829亿美元，平均每月净卖出27.63亿美元。

　　要改善外汇投资结构。在目前情况下，美国债券仍然是投资主渠道，但不能把鸡蛋放到一个篮子里，也要多渠道地购买其他国家和地区的债券，比如日本、欧盟、俄罗斯等，同时可增加黄金储备。

　　要利用美国国债去美国投资。去美国投资，让美元国债回归美国，减少资产缩水的风险。而在美国投资办厂，成本不比在国内高。在成为美国公司廉价工厂多年之后，中国企业近年开始颠覆外包方向，转而到美国投资设厂。