在中坤开发运营古村落的经验宝典里，保留原住民的生活方式是与保留古建筑本身一样头等重要的法则。

　　数年前，黄怒波就曾在旗下旅游地产板块是否上市的问题上纠结过，最后因为“一定要把命运放在自己身上”的性格使然，上市的想法以放弃告终。

　　没曾想，这次关于上市的动议，却是一道“命题作文”。

　　安徽黄山市政府方面希望，在已经打造了黄山自然景观板块资源(黄山旅游，600054.SH)上市后，在以宏村等为代表的徽文化板块上再造一个上市公司。

　　黄山市政府方面希望，黄怒波的中坤能够扮演运作这个上市公司“牵头人”的角色。

　　事实上，在徽文化的传播和投入上，中坤也是最给力的：

　　黄山黟县的西递、宏村被列入联合国教科文组织“世界文化遗产名录”、获得国家4A级旅游景区牌照；中坤每年都会冠名赞助黟县的各种大型活动，现在已累计投入达到1000万元；在黄山市，宏村已经是除黄山景区外门票收入第二的景点；在与宏村相邻的奇墅湖度假村，中坤仅硬件建设上的投入已经超过5.5亿元……

　　这一次，“不去寄托于别人”的黄怒波，欣然应答这道“命题作文”。中坤的董事会已经通过这项议题，这也列入中坤运营宏村项目的当地团队今年的重点工作中，最主要的原则是“只要当地政府支持”。

　　自宏村项目以后，中坤在旅游界的名气已经日渐高过地产界。尤其是涉及中国古村落的开发运营，中坤某种程度上已经成为教科书式的成功案例。

　　从安徽黄山板块的宏村、南屏、关麓，到湖南岳阳的张谷英村、北京门头沟的爨底下村、安徽桐城的孔城老街，打开中坤的旅游度假地产版图，这些都是黄怒波在古村落项目上布下的棋子。

　　而黄怒波运作这些古村落景区项目的思路也不再是什么秘密：用古村落建筑的魅力、原住民生活的神秘，吸引来人气，最终让这些游客落脚在围绕古村落而建的各类度假项目中休闲消费。

　　只是，所有教科书式的经验之谈，在实际操作中都会碰到让人头疼的具体问题。曾一度迷信于管理学著作的黄怒波，早已经在实践中撰写自己的管理学。如何解决一个又一个的具体问题，是现在的中坤下好古村落度假休闲旅游这盘棋的关键。

　　宏村“出名”之后 谋划“分时错峰度假”

　　春节之后是宏村旅游的淡季。但是在村边的停车场里，我们依然能见到游客陆续而来。宏村是典型的徽派建筑，白墙黑瓦，高高矗立的马头墙。全村1000多号村民，居住在保存完好的130多栋明清民居内。步入每一座宅院，都能看到高高的徽派门楼，保存完好的精美木雕、砖雕和石雕。

　　姚勇现在要操心的，已经不再是宏村的景区门票收入问题。“今年春节期间，我们的(门票)收入比上一年同期翻了一番，增长103%。”他很有底气地说。作为黄山黟县连续多年的纳税大户，姚勇如今在宏村运作的几乎每个大项目，都已经写进当地政府的工作报告。

　　姚勇是安徽歙县人。歙县与黟县一样，都是黄山市下辖的县城。姚勇曾经是歙县旅游局副局长，在任期间开发了闻名全国的歙县牌坊群旅游项目，琼瑶风靡内地的同名小说《烟锁重楼》改编的电视剧就是取景于此。黄怒波在接手黟县的宏村项目后，第一时间将姚勇挖到了中坤。他现在是中坤旗下负责黄山板块旅游地产的黄山京黟旅游开发有限公司总经理、黄山奇墅仙境中坤国际大酒店总经理，以及中坤集团副总裁。

　　现在，宏村的景区运营已经相当成熟，让姚勇头疼的问题是，游客量太多、太火怎么办？“宏村当年设计的日最佳旅游人数是6000～7000人次/天，现在旺季时，一天最多能达到1.6万人次左右。”他说。

　　从中坤接手管理之后，宏村的景点门票收入直线上升。

　　中坤进入前，宏村一年的门票收入才十多万元。2000年底申遗成功当年，宏村的门票收入达到127万元。2001年，《卧虎藏龙》在此拍摄后使宏村有了国际性的知名度，当年门票收入达387万元。去年，宏村接待游客人次过百万。

　　黄洁是中坤进入宏村时最早招募的导游之一。她告诉记者，现在村子有四个入口，游客高峰时分从四条线路进入村里，每条线路之间尽量避免相互干扰。依据她的经验，当游客量超过1万人/天时，宏村的旅游环境和管理就可能有大隐患，很拥挤。

　　多线路分流的方案只是紧急预案，只能治标。姚勇已经在考虑专家的建议，通过价格杠杆等方式，来实现“分时段错峰参观”，使得同时驻留在宏村核心景区的游客人数保持在2000人左右。

　　这个思路的执行难点是，中坤将这些高峰时段的旅客分流到哪里去？

　　如果只是单一景点，“分时段错峰参观”是难以付诸实践的。事实上，中坤围绕宏村核心景区的旅游度假地产项目已经在开枝散叶。早在中坤进入宏村的第五年，该项目就已经进入盈利期，所以中坤有足够的能力和实力在宏村进行更多旅游产品的试验和开发。

　　作为宏村开发二期的重点，中坤在宏村景区附近的奇墅湖征了1000多亩滩地，租下数百亩山林，计划投资10亿元，建设一个五星级酒店和一批度假别墅等多个度假地产项目。

　　沿袭徽派建筑风格的奇墅仙境大酒店，主体已于去年下半年开始试营业。今年上半年将完成酒店配套的会所建设，并且在已经建设的40余栋别墅的基础上，再完成对岸沿湖的另外60多栋别墅的建设。

　　舞台搭建在湖面之上的大型水上实景剧，已经完成可以容纳1800人的看台的雏形建设。为了有别于国内趋于泛滥的“印象系列”，奇墅湖的水上实景剧特意邀请美国拉斯维加斯水世界公司负责整个创意、制作。剧目现在的名字是黄怒波亲自取的，叫“宏村阿菊”。

　　中坤还在奇墅湖旁另外投资1亿元，重建了唐代古刹梓路寺。去年6月，寺庙正式对外开放，主要接待进行禅修的人士。中坤还计划在奇墅湖外围的山岭上建设户外运动基地，目前还在做环境评估阶段。

　　宏村现在已经是中坤运作古村落休闲度假项目上，旅游产品最丰富、产品群概念最完整的样本。姚勇希望把距离黄山景区30多公里的奇墅湖旅游度假村，打造成黄山旅游板块的目的地。依照他的设想，将宏村核心景区高峰时的游客，通过价格手段引导到这里来休闲消费，比如用餐，看大型水上实景演出，或者是湖边山岭的高尔夫球场打球，习禅修等。

　　张谷英村的收购“新章法” 民营资本介入文物保护

　　除了负责宏村项目外，姚勇同时还是中坤运作湖南岳阳张谷英村项目的总负责人。当年，湖南岳阳县长去宏村考察古村落的开发后，受到启发，多次邀姚勇去岳阳的张谷英村看看。姚勇到张谷英村时，村里的“硬件”条件比早期的宏村要好一些，已经获得“中国首批历史文化名村”的称谓，属于国家级文物，也有当地政府招商的公司经营景区，只是门票收入一直上不去。

　　在这个项目的运作上，姚勇提出了一个大胆想法，收购其中的部分民居。要知道，这在当时的法律法规上是相当敏感的。

　　同样是经营中国历史文化名村、国家级文物，中坤对宏村一直有的是经营权，而没有产权。对于曾在旅游系统工作多年的姚勇来说，他很清楚这个设想在实际操作中意味着有多大的难度和挑战。

　　首先是法律上的难题如何突破？中坤在南疆的旅游度假地产项目，就曾因“明令禁止在文物景点从事经营活动”的红头文件而遭遇负面报道满天飞。更何况，中坤在张谷英村更敏感的做法是——资产收购。

　　张谷英村的古村落是典型的连体建筑：整个大屋依山而建，建筑群呈“丰”字形结构，主堂屋与横堂屋皆以天井为中心，分则自成庭院，合则连为一体，穿行其间，晴不曝日，雨不湿鞋。大屋内有房屋1700余间，俗称“2000多人住一个大屋”。

　　懂文物保护相关法律法规的姚勇找到了政策的突破口，即张谷英村、宏村等虽属国家文物保护单位，但是村落的资产是属于个人的。

　　“这种情况从保护的角度，难度很大，村里居民根据个人经济实力的不同，要求不同，觉悟的不同，会(对古村落)有不同的保护结果。在这样的情况下，我们提出，企业收购是便于整体保护的，我们介入是把它保护利用起来。”姚勇回忆当年如何去说服主管部门。

　　湖南省政府出台了省政府令专门解决这个问题。

　　目前，张谷英村前2/3的古村落景区对外正常营业，由中坤负责管理。景区管理的核心人员，比如景区管理主任等都是从宏村项目派出。姚勇介绍，张谷英村现在每年有200万元的门票收入，已经盈利。在商业模式上，中坤在张谷英村的门票收入和宏村一样，与当地居民、政府分成。

　　在商言商，中坤在张谷英村的收购，其实是为它运作后期项目埋下了伏笔。

　　按照中坤的规划，修缮完成的上新屋部分，将与之后在古村落周边建设的酒店连成一体。在张谷英，中坤计划像在宏村那样，引入古村落旅游度假的概念。中坤已经规划在古村落周边征地50亩，建造五星级酒店；另外，还有后续的征地，计划做度假会所、别墅、户外运动等高档休闲度假产品。

　　对收购的上新屋古民居，中坤主要是进行“修旧如旧”的修缮。即使如此也势必牵涉到原住民的拆迁、土地的流转等等难题。

　　这是张谷英项目现在让运作团队头疼的问题之一。从2008年5月签订正式协议到现在三年多的时间，中坤没有完成主要的搬迁工作。当初正式协议是与岳阳县政府签订的，不过到具体的执行环节时，中坤则更多地需要与当地张谷英镇上和村里的管理班子打交道。

　　在中坤已经收购的上新屋部分，还有几户“钉子户”原住民在留守。而酒店等项目开发所需用地，主要是在田间山头。记者在实地采访时看到，山岭上散布着不少坟头。迁坟是拆迁的工作之一，而当地人特别讲究风水。中坤方面估算过，迁坟的费用从几百到几千不等，有些家可能得上万元。

　　在北京门头沟区斋堂镇项目的开发中，中坤则尝试用更紧密的资本合作方式来解决一些政策上的难题。

　　中坤2005年6月与门头沟区政府签订了战略开发合作协议。根据协议中坤计划未来几年内投入3亿元人民币，项目包括门头沟区以斋堂镇为中心的十几处古村落以及数个自然景区的保护利用和开发。运作门头沟项目的敏感地带，在于像爨底下村、灵水村这样的“中国历史文化名村”。比如爨底下村的建筑主要以清代四合院为主，兼有明式院落风格，被称为“京西的布达拉宫”。

　　中坤的解决思路是成立股份制公司，双方成立一家名为“北京斋城旅游开发有限公司”。中坤集团副总裁、北京中坤灵川旅游开发有限公司总裁张宝介绍说：“斋堂镇包括13个古村在内的17个村，以村落资源为不动产入股，成为该公司持股55%的控股方，而中坤则以资金入股，持股45%。”

　　孔城老街的鲶鱼效应 谁给门票经济“上保险”

　　在中坤经营的数个古村落旅游项目上，门票收入是很重要的一部分，最典型的就是宏村，例外的则是安徽桐城的孔城老街项目。

　　老街位于桐城市孔城镇。在古时，这里就是一条商业街。现在走在老街的入口处，在木质结构、倾斜得几近倒掉的铺面里，仍然有当地居民在做买卖，铁匠铺、木匠铺、客材(棺材)铺遍布。老街入口不远处，是占地近千米的祠堂，堂里还保存着道光年间的石墙。

　　整个老街全长两公里，原有600多户人家，现在已有不少住户搬出。老伍是孔城镇人，原来就住在老街的南头，只因家里常受水淹之苦，早年就在镇上盖了新房，但是老街的屋子一直还留在手上，年久失修。他回忆，在中坤进入前，这里的老屋出价50元/平方米都没人要，中坤进入后，收购了老街中间600多米长的一段，进行旅游度假开发。

　　2008年中坤与桐城市政府签约后，中坤的团队开始对孔城老街项目进行规划和设计。负责桐城项目的胡明，是直接从中坤集团总部的门头沟项目调来的，现在是安徽桐城中坤旅游度假发展有限公司总经理。

　　介入项目之初，胡明他们也曾想过，直接复制宏村的商业模式，做旅游观光、收门票，这种方式应该是最保险的。

　　时至今日，在宏村景区运营中，随着门票收入的节节攀高，中坤与当地政府、居民关于门票收入的分成，已经从最早的每年保底给村里17万元、另加5%的门票分成，发展到后来将门票总收入提高比例返给地方和老百姓。

　　这期间，中坤经历了当地人截然不同的态度：从最初被笑话“北京人是傻子，收入全给我们了”，到后来不满收入分配的村民公然打出“北京人滚出去”的横幅，最激烈的时候甚至双方对簿公堂。和宏村村民以及地方政府打交道的经历，事后让黄怒波深有体会地说，“做生意不能太独”，要做到公司、当地政府、老百姓三方利益平衡。

　　不过，在收购老街部分资产后，中坤决定放弃已经屡试不爽的“门票经济”以及与当地政府、居民“门票分成”的商业模式，而是转做有文化内涵的休闲度假商业街区。

　　这样的定位，不是没有风险。

　　尽管中坤花尽心思给老街保留了古建筑的“外衣”，但是拿什么来聚拢旅游消费的人气？商业嗅觉天然敏锐的江浙商人，给胡明他们吃了颗“定心丸”。

　　春节期间，在孔城老街的入口处，经常能见到“浙”或“苏”字头车牌的车。胡明还亲自接待了来自温州的客商。他们对修缮后的老街铺面很感兴趣，尤其是面积数百平方米、格局方正的院落。

　　市场反应更坚定了中坤对这个项目的运营思路，由中坤自己持有全部资产、自己开展经营并对外租赁、招商经营。

　　孔城老街的修缮工作计划在今年4月份全部完成，“十一”正式对外营业。不过，中坤在当地的管理团队还是倾向于中坤自己经营部分，再对外招商部分。胡明喜欢打这样的比方，“1个人做生意，你最多可能带来9个客户，而10个人做，带来的可能是90个客户”。

　　孔城老街项目主要面对的是皖中市场，针对当地人的休闲消费，同时也希望覆盖南京、武汉等周边市场。回想三年前中坤进入时，孔城镇的房价大概是几百元一平方米，现在已经是三千多元，中坤投资带来的鲶鱼效应，已经让地方尝到了更多甜头。