在宏观政策如此多变的背景下，投资住宅市场的意义已不大，商业地产或可借机迎来发展新契机。

　　采写|《小康·财智》记者 刘彦华

　　临近年关，国务院重磅推出了“新国八条”，打乱了不少投资者的投资计划。在各种政策的抑制下，住宅还有多少投资空间？楼市投资新洼地何在？商业地产能否借机异军突起？这些问题困扰着每一位楼市投资者。

　　调控再加码

　　谁都预计2011年楼市调控不会放松，甚至会加码，但谁也没想到，管理层会出这么严厉的“新国八条”，而且出得这么早。

　　1月26日，距离春节尚不足十天，调控力度绝对空前的“新国八条”突然而至，以控制住房价格为目的的新一轮房地产调控借此拉开序幕。就在第一时间，银行马上调整了二套房贷的首付比例，财政部也正式发文，表示不足5年的住房转手全额征收营业税。紧接着，重庆、上海房产税试点工作正式启动。各方联动，楼市调控重磅炸弹依次坐实。

　　看到“新国八条”，多位业界人士反应是“中央动真格的了”。“新国八条”头一条即提到楼市最敏感的价格问题，第一次要求地方政府制订房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布。对此，全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝表示，决定房地产市场价格走势的金融政策、土地供应政策、区域发展政策等决策权属于中央，控制房价的责任却落在地方政府头上，“依赖土地财政的地方政府凭借什么资源和能力来实现这个目标？”

　　至于房产税，在上海大学经济学教授陈湛匀看来，对于投资性购房来说，持有房产时间并不长，房产税率不值一提；对于出租型投资购房者来说，征收房产税结果无疑是将成本转嫁给承租方，所以房产税并不是解决房价问题的杀手锏，由于房产税使租金增长，房屋租赁比例缩小，反而会刺激购房需求。

　　2010年的几次调控，有网友称，回回都说是史上最强，回回都是雷声大雨点小，投资门槛是越来越高了，但是资金还是照进，房价还是照涨。甚至有网友戏称中国房价就像《非诚勿扰2》中的一句台词：“你买或是不买，价都在这，难涨难跌。” 

　　但与之前相比，这次业界对于后市表现出了比较明显的不看好。“不容乐观”、“房价或将下跌”，此类言论不断出现在各大机构的研究报告中。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示， 如此严厉行政干预之下，整体而言，2011年全国楼市降温情况将明显大于2010年，70个城市房价指数很可能将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一、二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。

　　房价是否真的会出现大幅下降，人们意见不一，但是限购限贷，调整税收，“新国八条”精准打击投资投机需求，市场交易冷淡已成必然。北京大学房地产研究所所长陈国强预计本轮楼市调控将常态化，“商品房增量市场重心向二三线转移，住宅地产的产业地位下降是必然趋势。”

　　“避风港”也不容乐观

　　一个月前，二三线城市还因“耐调控”而被开发商和投资者视为“避风港”，但是现在看来，这个港湾似乎已经不再牢靠，新一轮的楼市调控正在迫使二三线城市政策接轨。

　　2010年，调控政策层出不穷，开发商、投资者纷纷“逃离北上广”，从而造就了一个又一个二三线城市“楼市奇迹”。据中国指数研究院发布的百城价格指数报告，位列2010年12月房价涨幅榜前列的均为二三线城市。

　　鉴于此，“新国八条”明确将调控目标指向了房价上涨过快的二三线城市，之前已备受关注的限购政策开始蔓延全国。

　　根据1月26日“新国八条”的最新要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”与此前提出的制定和执行限购政策的城市范围相比，此次要求制定和执行限购措施的城市基本上包括了房地产市场上所有的一、二线城市，部分三线、四线城市也被纳入到限购政策的行列当中。据了解，进入2011年后，郑州、太原、武汉等十多个城市相继步入限购行列，限购阵容还在持续扩大。

　　业内人士谢逸枫认为，限购政策对成交量会有影响，尤其是二三线城市，靠外来购房者投资和购买的城市，一旦限购，成交肯定大量萎缩。“但是，‘限购令’很难拴住房价上涨的脚步，因为拴不住购房者购买的决心，尤其是在人民币升值及通货膨胀等流动性过强的情况下，购房投资保增值和防止手上资产贬值，依然会让市场具有强大的购买力。”

　　面对限购政策这种直接干预市场的调控方式，不少业内人士认为，无论是中央还是地方，其实都清楚地知道这只能是一种中短期政策。何时退出，主要取决于调控的目标和效果是否能够达到预期。

　　商业地产或成新宠

　　在如此明显的调控常态化趋势影响下，房价降不降已不重要，因为在这么多变的政策调控背景下，投资住宅市场的意义或已不大，资金从住宅市场转向商业地产的趋势非常明显。据搜房网数据监控中心统计显示，去年全年，北京489个在租在售商业地产项目(写字楼、商铺)中，218个项目租售价格上升，占全部项目44.59%；降价项目共有50个，占全部项目的10.22%。其中，写字楼项目涨价最为明显，北京在售写字楼中共有58个项目价格发生波动，其中涨价项目52个，降价项目6个；最高涨幅为108.86%，最大跌幅为33.33%。

　　在很多业内人士看来，商业地产的强势复苏除了得益于政策调控住宅市场造成资金外溢外，还有着很大的必然性。亚豪机构商业地产总经理姜黎明表示，“中国经济的高速增长，以及城市化进程步伐的加快，都为商业地产带来了巨大的商机。”

　　但2011年1月份与去年相比有着一个明显的不同，那就是商业投资者开始向北上广等一线城市周边的二三线城市转移。一反以往上半年无任何新盘入市的沉寂，天津港基中心、天和新乐汇等多个商用不动产项目于近期扎堆开盘亮相。“2011年天津将有超过20万平方米写字楼进入市场，新增商铺供应量则将达到38.6万平方米。与2010年相比，天津的商业地产供给量上涨幅度约达两成。”天津市百货商业协会秘书长王炳东预测，天津商业地产在2011年肯定会“火”。

　　中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示，产权式商铺面积小，总价不高，符合市场总体需要，2011年的活跃度将继续增大。而写字楼方面，业内人士表示，现在许多新的高端写字楼项目只租不售，但受企业业务发展和个人投资者的需求影响，也很容易出现租售两旺的局面。

　　虽然商业地产政策风险比住宅要小，但是国际房地产咨询公司戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏提醒投资者，与住宅产品相比，商业地产是种专业性很强的产品，投资选择难度很大，有些项目的投资风险甚至超过住宅，投资者应多增加对商业地产市场的了解。