国内的房地产调控，说到底，无非就是从两个方面下手：增加供给和抑制需求。在增加供给这一端，目前主要是推动保障性住房的建设计划能得到贯彻落实。关于这一点，李克强副总理近期有过几次重要讲话。在抑制需求这一端，则力图要抑制投机性需求。近期北京、深圳等重点城市出台的“限购令”，多少有点像一种应急的行政管制。一刀切下之后，不少自住型需求也成为冤魂。而且，这种限购的政策并未提高房地产投机的资金成本，对存量投机性房产而言更是如此。至于颇受期待的房产税，在短期内可能有加重观望气氛之效，但抛开税负的转嫁效应不说，房产税在如何征收、征收多少等操作细节上也有很多疑问，其在中长期内能否起到平抑房价的作用，十分可疑。如此看来，在抑制投机性需求方面，真正的釜底抽薪之举是要尽力提高房地产投机的成本。

　　在投机性购房的各项成本之中，资金成本是最为重要的。监管层近期的一系列表态显示，楼市调控似乎正在朝这个方向努力。10月26日，在2010年第四次经济金融形势通报会议上，银监会主席刘明康指出，要高度关注房地产贷款风险。继续严格执行差别化住房信贷政策，严控大型房企集团贷款风险，预先布防高风险房地产企业风险暴露，并在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。11月2日，银监会副主席蒋定之也表示，银行业要积极落实房地产差别化信贷政策，加大对保障房的信贷支持，有效抑制房地产投机融资需求。

　　银监会高官在近期重新强调的“差别化住房信贷政策”，正指向房地产投机的要害。在房地产投机中，虽然不乏全款购房者，但更多的炒房者都极其善于利用银行信贷这一杠杆，以博取更大的收益。差别化住房信贷政策的本质，在于降低了购房的杠杆率，从而使投机性购房的买盘减少。银监会最新的政策，是商业银行对购买首套住房执行的房贷最低标准为首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。杠杆率的降低使同等资金量下的新增买盘减少。

　　更重要的是，在加息周期可能重启的大背景下，随着差别化住房信贷政策的严格执行，存量房贷利率很可能会进一步重估，这将给那些“满仓”操作的杠杆型投机者带来很大的资金压力。个人住房按揭贷款合同大多采用浮动利率，而且利率一年一议。在未来新一轮的贷款利率定价中，不但基准利率已经上调，而且对存量房贷利率也完全可能比照现行的政策出现一定程度的上浮。在更激进的情况下，只要是在银行系统的承受范围之内，监管层可以直接出台规定明确存量房贷利率的调整办法。如此，手握大量房源的杠杆型投机者将不得不出售一部分房产以缓解还贷压力，房地产价格有望随着卖盘的增加而出现调整。这一调控策略的威力会随着加息周期的推进而逐渐显现，在中长期内能显著增加投机性购房的成本，扭转投机性购房预期，使高烧不退的楼市真正降温。

　　最终分析结论（Final Analysis Conclusion）：

　　近几年飞速上涨的房地产价格促使众多投机者动用金融杠杆博取更多的收益，反过来助长了楼市价格的泡沫化。只要差别化的住房信贷政策能得到切实执行，在加息周期的推动下，中国的房地产市场将迎来一轮去杠杆化的过程，楼市价格的泡沫也会在此过程得以逐渐挤出。（ACY）