文？冯科

　　房地产调控效果不甚明显甚至起到反作用的现象，可谓在意料之中。

　　2010年9月底10月初，从中央到地方均纷纷出台房地产调控实施细则，要求贯彻4月17日“新国十条”的相关政策，以期巩固前期房地产调控的成果，房地产市场随着所谓“二次调控”的到来再次引起全民关注。那么，是否正如媒体所言房地产宏观调控效果显著？接下来又还会有什么调控措施？什么才是最根本最有效的调控措施？这一系列问题值得我们进行深入观察与思考。

　　前期调控效果不甚理想

　　自4月17日被称史上最严的房地产新政“新国十条”出台至今已近半年，虽然止住了全国各大城市房价疯涨的局面，成交量也大幅下跌，但一线城市的房价却呈现出非常坚挺的一面，从价格环比来看，很多地方的房价在政策的调控下没有出现明显的下跌，各方博弈及观望的态度明显，而从历次调控过程来看，房价越调越高，居民和企业对调控反映迟钝等现象依旧存在。而进入到9月份，当房地产传统旺季“金九银十”到来之际，前期调控的政策效果已经大大递减。据统计，9月份最后一周，中原监测的九个重点城市一手住宅成交量均出现大幅增长。九个城市成交总量环比增幅高达六成，其中北京环比激增了163%，重庆增加九成，其余城市增幅普遍在三至五成，各城市的单周成交量均达到或逼近今年以来的峰值，市场回暖现象明显。

　　房地产调控效果不甚明显甚至起到反作用的现象，可谓在意料之中。因为从历次调控来看：首先，中央政府的调控往往给各地方政府留有政策回旋的余地；其次，中央政府和地方政府的博弈一直存在，当中央政府实行刺激性政策时，各地方政府都积极响应全力配合；而当中央政府实行紧缩性的调控政策时，地方政府往往大打折扣变相减轻或消除调控力度。今年也同样出现这一现象，虽然“新国十条”中提出三套房限贷，限制外地人买房等措施，但不少措施并不是强制性要求，比如规定“商业银行可根据风险状况，在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数”。这种给与各个相关利益主体相机决策权的行为显然容易导致各主体采取利己主义行为，如商业银行为自身利益执行较为宽松的信贷政策，甚至主动帮助购房者规避信贷限制；地方政府出于经济和政治利益的考量也对不执行严格三套限贷、外地人限买政策，这些因素都使前期的房地产调控措施效果大大减弱，因为也很难达到民众期望的。

　　下一步：房产税和加息

　　为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委及各省市政府于9月底10月初纷纷出台措施，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推行房产税试点等，以巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。从四月份“新国十条”到如今的所谓“二次调控”，房地产调控各项政策悉数上场，政府采取“组合拳”的方式以期取得实效。从表1可知，从各部委和省市出台的具体措施看，绝大部分内容都是对“新国十条”政策的落实和完善，这也从侧面反映了前期调控效果的折扣。比如，“新国十条”要求各地立即研究制定实施细则。事实上，4月17日到9月底，除了北京等城市之外，出台落实细则的省市不到十家。

　　上述政策的效果有待检验，不过时机的选择恰到好处，这些政策对于那些因认为房地产市场所谓“回暖”、房价将再次上涨引发焦虑和恐慌的民众起到了及时的稳定民心作用。同时对于市场上传言政策会放松，房价将再次报复性反弹的种种不切实际的猜测给予明确的反击，捍卫了政策的权威和公信力。

　　下一步，政府是否会实行全面的房产税和加息的政策也值得观察。2010年8月份CPI同比增长3.5，加息政策有可能随时出台，但是当前美国采取宽松的货币政策，而中国的货币政策又缺乏独立性，因此政府处于左右为难的境地，当前是否出台加息政策较难预料。关于房产税的试点已经开始，但估计全面展开的可能性较小。从世界范围来看，类房产税的政策是调控房地产市场的重要举措，也必将对房地产市场产生很大的影响，但是考虑到中国的实际情况，房产税政策有的时候有用，有的时候则没用，房产税的征收就像印花税一样，到市场火爆时征收，当市场平稳时就取消，因为房地产市场并没法一直火爆下去。其次，在中国，房产普查和估价是一个艰巨而复杂的工作，也有可能对整个社会体系产生影响而不单单局限于房地产市场。

　　房地产市场泡沫日趋严重

　　广大民众总是期望经济学家指明房地产市场是否存在泡沫，有泡沫的话什么时候会破裂。其实判断一个市场是否存在泡沫，是否是健康的往往不需要严格缜密的经济学思维，利用常识即可判断。在一线城市，一个中产阶级家庭，年收入近20万，除去日常支出，买套房子都要花上几十年甚至更长的时间，这样的市场显然是扭曲的、存在泡沫的。

　　房地产泡沫如果不进行有效调控慢慢消除，势必会日趋严重。与日本当年的房地产市场进行对比，当以下五个条件同时满足时，我国的房地产市场风险将得到释放，泡沫破裂。

　　第一，人民币升值。“广场协议”后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。1985年签署的“广场协议”让日元汇率在10年之间上涨了3倍，造成了日本巨大的资本泡沫。从87到90年的短短三年时间里，住宅地价年均涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和。人民币若被迫大幅升值，极有可能发生与之相类似的情况。

　　第二，被美国列为头号竞争国。美国作为第一大政治和经济实体，由于其巨大的影响力，其头号竞争国势必会受到巨大压力，甚至如日本一样屈服于她被迫作出不利于本国的经济决策，导致泡沫加剧产生和破裂。

　　第三，工业化被他国替代。从1990年起，日本经历迷失的十年，而此时的中国在邓小平南巡讲话之后，出现了前所未有的经济增长，中国制造工业日渐取代日本在世界的低位，导致日本经济进一步下滑。而假如中国的工业被印度、东盟等国替代，也会加速中国市场泡沫的破裂进程。

　　第四，人口老龄化。日本开始出现房地产泡沫的时候，人口已经达到巅峰，并且开始逐步减少， 85年到92年，日本老龄化迅速增加，对新建住房需求大大减少，而此时的日本城市化进程推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，由此加重泡沫的产生。中国独生子女政策导致父母把资产传给独生子女，使现在许多想买房的年轻人借助父母的资产而不是依靠银行贷款。但是年轻人不久将要负担人口老龄化的重担，这会使储蓄率下降，贷款上升，同时，老龄人口增多会使一手新房的需求量大幅减少，出现如日本当年的情况。

　　第五，中央政府、地方政府、银行、企业和居民五大利益主体资产负债表破损。日本经济在经历迷失的十年前后，高储蓄率及外资期待日元升值的背景下，资产价格长期处于超高水平，资产泡沫持续膨胀。当泡沫渐渐破裂时，导致日本金融机构和企业的资产负债表出现严重的破损，从而使这些金融机构贷款不力，背上沉重的呆账负担；而政府没有采取恰当的救市方式，又导致本国金融机构变成僵尸型机构，不能创造贷款、提供流动性，最终使得各政府的资产负债表也破损，实体经济长期陷入低迷的泥潭，居民资产负债表紧跟破损。这些经济因素，在中国当前的环境下都有一定程度体现。

　　放开土地供应才是良策

　　当前很多房地产调控政策都是治标不治本，对于紧缩性的调控政策一旦放松，房地产价格又会立即报复性上涨。本人认为能真正稳定房地产价格的政策就是进行土地改革，放开土地供应。一级市场上，土地是政府垄断的，地方政府永远希望土地价格上涨，而且没有竞争的压力，大单位占有土地的成本低廉，而广大居民则成为高房价和高地价的最终支付者。

　　政府以“仅有18亿耕地和土地稀缺”为由不肯放开土地供应，但我认为上述理由是个假命题。首先，据估计，在我国960万平方公里的面积上，有建筑的土地面积大约为2.32万平方公里，而开发区的面积为2.56万平方公里，要完成这些开发区的开发，全球的投资资金全部投在中国都需要20年。

　　其二，据称国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的《有关房地产开发企业土地闲置情况表》交予银监会，该表显示许多城市如北京、广州、海南、江苏等地空置率高的惊人，北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米；广州闲置土地54宗，面积近192万平方米……而其中70%以上闲置土地性质为住宅用地。上述数据从侧面证明，在每年国家投放市场的土地供应量有限的情况下，闲置土地越多导致土地的实际供应量就越少，进而土地价格上涨，推动房价上涨。

　　其三，以香港为参照对象。香港房地产市场是指“高地价、高楼价、高容积率”著称，香港人口700万，人口密度达到6000人/平方公里，香港政府一方面严格控制土地供应，自开埠以来历经150年的发展，1000平方公里的土地，至今只开发使用了200平方公里，另一方面，香港政府珍惜土地资源，土地一旦开发，就充分利用，多建高密度、高容积率的集合形高层住宅，提高“地积比”(同国内的容积率)，据估计，香港的“地积比”普遍高达7、8倍左右。那么按照香港的土地利用率和容积率进行土地和房产开发，中国东部就可以安置将近30亿人。