王府井每年耗费数千万元租下的商业场所，为何关门歇业长达三年之久？在巨亏面前仍然摆出一副“不差钱”的模样——究竟是谁给了王府井这样十足的底气？

　　文 本刊记者 王磊磊

　　2010年11月15日，广西南宁市中级人民法院就南宁王府井与广西桂建公司租赁合同纠纷一案下达了判决书。南宁市中院一审判决，南宁王府井违约，并赔偿桂建公司租金损失2375万元，北京王府井百货集团负有连带清偿责任。2010年4月，本刊曾以《王府井南宁折戟》为题，对广西桂建房地产有限责任公司(下称桂建公司)诉南宁王府井及北京王府井百货集团(下称王府井)一案进行了详细报道。

　　对于桂建公司董事长黄国培而言，这纸判决的意义在于，自己的一只脚终于迈出了由王府井一手缔造的泥潭——在这场旷日持久的争端中，王府井企图用自己身后庞大的国有资产和股民资产拖垮黄国培个人独资的桂建公司。根据法院判决，如果双方不解约，在合同期内还剩余的八年中，若王府井继续空置物业将每年补偿给桂建公司至少2500万元的经济损失。

　　对此，黄国培替王府井算了一笔帐：“截至目前，王府井在此次和我公司的纠纷中，已经造成了数千万的不必要亏损，按照法院判决，王府井的亏损数字将越来越大。要知道，这损失的是国有资产和股民资产。而这都是人为故意造成的。”

　　百货巨头南宁布局

　　2001年，广西建工集团第二建筑工程有限责任公司下属的桂建公司、广西贵港市绿岛房地产开发有限公司与黄国培共同出资，开发了华星时代广场项目。该项目位于南宁市中心七星路附近的黄金地段，建筑面积15万多平方米，最高29层，其中地下一层到地上五层为商场面积，共计5万多平方米。

　　在项目还在打地基的时候，桂建公司的几个股东便开始寻找具备实力的承租方，以图把华星时代广场这一项目打造成大型购物中心，经过洽谈后，桂建公司与王府井达成了合作意向，并开始全面准备王府井进驻事宜。

　　对于落户华星时代广场，王府井开出了极为苛刻的条件。王府井要求所有商场使用面积都必须由其统一经营，桂建公司自有的一部分物业也必须转交给王府井经营管理。此外，王府井对场地的装修也提出了极为具体的要求，这其中甚至包括场地的灯光亮度和电梯空调的品牌等等。

　　出于对王府井经济实力和管理能力的高度信赖，桂建公司满足了王府井提出的所有要求。2003年4月，桂建公司与王府井签订了《房屋租赁合同》，把华星时代广场北区建筑面积合计2.5平方米的地下1层至5层租赁给王府井，租期15年。

　　按照合同约定，王府井在进驻的前半年免租金，前3年市场培育阶段的保底租金650万元、900万元和1100万元，第四年及以后的每年租金为承租方标的物业内当年的不含税销售额的4.4%，如按照合同约定所计算出的租金少于1200万元，则按照每年1200万元支付租金。

　　为了履行与王府井签订的合同，桂建公司将已经出售的几千平米商铺从小业主手里返租了回来，每平米的平均租金为90多元，这比王府井前三年的平均租金每平米高出了近60元。在场地建设方面，为了达到王府井的要求，桂建公司仅在名牌设备的采购安装和商场装修方面就付出了几千万元的代价。

　　为此，在签订合同时，桂建公司特意加上了一条：“合同双方的任何一方都不得单独强制解除合同，一方单方强制解除合同，另一方有权拒绝接受有关赔偿并要求继续履行合同”。这样的一条规定意味着，双方签订的是一纸不可撤销合同，也正是这样的一条约定，为双方日后的法律纠纷埋下了伏笔。

　　王府井突然停业

　　“自我公司开业以来，基于多方面原因，经营状况未达到预期效果，虽经全体员工不遗余力的努力，仍面临严重亏损。我公司近期需进行停业整顿。”这是2008年2月南宁王府井突然停业，桂建公司多次去函询问后，南宁王府井给出的答复。

　　据了解，在三年多的经营中，南宁王府井共亏损约7400万元，这也是导致南宁王府井突然停业的主要原因——如继续经营亏损将持续增大。为什么会出现数目如此巨大的亏损，王府井给出的答复是“主要由于南宁市场比我们想象的要复杂，要艰难”。

　　“用人不当，定位不准，经营不利”，这是一些当地同行和熟悉内情的人士帮王府井做的总结。据桂建公司董事长黄国培反映，南宁王府井的第一任总经理与广州王府井总经理为同一人，工作起来经常是两头照顾不到。原王府井总部主管人事的一个部门领导上任南宁，荒唐的是，此人为刚刚因巨额亏损而停业的南通王府井总经理。

　　南宁王府井开业不久之后，有关市场定位以及服务质量等问题的诟病便接踵而至。南宁百货业的一位业内人士在南宁王府井开业一年后便找到黄国培，认为南宁王府井在百货经营定位方面有原则上的错误，并提醒黄国培做好王府井关门的准备。

　　几年后，黄国培这个朋友的预判变成了现实。王府井突然对外宣称停业整顿。在停业后，南宁王府井遣散了所有员工，撤下了所有柜台，甚至把商场的一些设备直接拆掉做废铁卖。

　　此外，王府井在其2007年以及2008年的年报中直接提到，“公司控股子公司南宁王府井于2008年2月28日停止营业”，王府井已预提出7200万元作为南宁王府井停业的善后资金——因双方签订的为不可撤销合同，任何一方无法单方面终止合同，故7200万元主要用于在停业期间每年向桂建公司支付保底的1200万租金。

　　上市国企和民企的“拉锯战”

　　“拿着金饭碗到处要饭，却什么都要不到。”这是黄国培对自己3年生活侧面的一个总结。

　　在王府井经营期间，由于桂建公司的另两大股东对王府井和项目都已失去了信心，2007年两家股东先后撤出，黄国培则通过竞标和相关手续，买下了桂建公司，使其从国企变为由自己独资的民企，华星时代广场也变为了黄国培的个人资产。

　　这并不是一个好消息——黄国培的压力由此大了几倍。其他股东撤走要抽走资金，由于该项目在银行仍有将近一个亿的贷款，每年又要支付给小业主将近500万元的返租，这样算下来，每年黄国培的固定支出——返还银行利息和小业主返租便有2000万元。南宁王府井停业期间，每年只支付1200万元租金，除去项目其他商铺出租能得到的每年300万元租金，黄国培一年有将近500万的缺口。

　　“华星时代广场的市场评估价格有数个亿，我的负债只有一个亿，拿着这么一个‘金饭碗’，银行连贷款都不敢给我放，因为他们知道，我还不起利息。”谈到这里，黄国培一脸苦笑，“这也许是很多人无法想象的，一个身价上亿的老板，有时候开车出门甚至加不起油。”

　　多年积累下来的关系在关键时候帮了他，几个做生意的老朋友对黄国培的遭遇感到不平，纷纷帮黄国培分担起了压力。由王府井发起的一场国有上市公司和民企之间的“拉锯战”也就此展开。

　　在这场“拉锯战”中，王府井的强者嘴脸一览无余，据黄国培回忆，他和王府井前前后后进行了多次商谈，王府井方面甚至明确告诉黄国培，“王府井不会再做了，你不提出解约那就拖吧，王府井每年一千二百万是完全能够付给你的”。在双方来往的信函中，甚至还出现了这样的内容——“我公司(王府井)正式函告贵公司(桂建公司)，我公司拟对租赁场地进行分租、转租(合同约定不允许分租、转租)……请贵公司于收到此函后的五个工作日内回复，如未在约定时限内回复，将被视为已接受我公司的调整要求。”

　　在黄国培看来，王府井的意图十分明显，“王府井很清楚我的现状，所以它的战略便是拖死桂建公司，让我们主动提出解约。作为一个国有的上市公司，每年1200万元完全是个小数目，反正这些钱都是国有资产和股民的钱，而桂建公司的每分钱都是我辛辛苦苦赚到的，一家民企也就此会被其活活搞死。”

　　法院判决王府井违约

　　多次协商无果后，2010年4月，黄国培一纸诉状将南宁王府井和王府井集团告上了法庭。桂建公司提出，当时签订合同的根本目的在于用租赁物设立大型商业项目，由租赁方开展经营活动，而南宁王府井的停业整顿不仅停止了项目的经营，还使租金的给付没有了依据，已经构成违约，要求南宁王府井继续履行合同恢复营业，并赔偿经济损失共2000多万元。

　　11月15日，判决书下达到了当事双方。南宁市中院一审判决，王府井的停业空置行为已违反合同义务，构成违约，被告南宁王府井赔偿桂建公司2008年2月至2010年经济损失2375万元，被告北京王府井集团承担连带清偿责任。对于桂建公司提出的要求南宁王府井履行合同开业经营、由王府井承担返租小业主造成的经济损失以及由王府井承担桂建公司律师费等诉求予以驳回。

　　对此，黄国培表示，由于南宁中院并未支持桂建公司的其他几项诉求，桂建公司拟二审继续上诉，要求王府井履行合同约定，并赔偿返租小业主损失及律师费。

　　王府井法务事务室主任张廷俊则表示，王府井对法院判决不服，王府井方面已经准备继续上诉。南宁王府井代理律师许红提出，王府井的停业行为并不构成违约，且法院判定的补偿依据也不科学。

　　判决书下达后，一些法学专家也表示了对“王府井违约案”的关注。11月21日，包括中国人民大学法学院杨立新、陈卫东、吴宏伟、冯军在内的四位法学家就“王府井违约案”进行了研讨，并出具了法律意见书。四位专家纷纷指出，双方签订的为具有互利合作关系性质的租赁合同，开业经营是南宁王府井应当履行的责任，王府井应承担违约责任，根据相关法律规定，法院应当对桂建公司要求南宁王府井开业经营，赔偿返租小业主损失以及承担律师费的诉求予以支持。

　　“根据相关证据和论证，南宁中院对于南宁王府井违约的判决是没有问题的，且原告方关于要求南宁王府井开业、赔偿小业主损失以及律师费用的诉讼请求具备合理性，南宁法院应予以支持。”中国人民大学教授、中国法学会民法学研究会副会长杨立新表示。

　　王府井：会计很谨慎

　　究竟王府井是否会重新开业，这无疑是本案最大的争议点，桂建公司认为，因王府井停业，造成无法计算租金，构成违约。如果南宁王府井开业，那么便不存在违约。王府井方面表示，王府井仍未放弃南宁市场，在停业的三年中，一直在筹划重新开业。“三年来我们都在和黄国培协商，但由于一直没有达成一致，所以一直无法开业。如今双方闹到这个地步，王府井将不再考虑与桂建公司通过协商来合作经营。本来打算在今年年底开业，现在来看不得不拖一拖。”张廷俊说。

　　这种说法让黄国培觉得很荒唐，“他们(王府井)开业经营是他们的事情，因为和我协商不好就不开业了？荒唐！”

　　对于《法人》记者提出的问题——既然有尽快开业的打算，为何会在2007年年报中预提出7200万元作为支付保底租金(一年保底租金1200万元，预提出的钱足够支付6年)，王府井方面给出了一个十分有趣的答案：“会计在预算这笔钱的时候比较谨慎。”

　　之所以会有这样的一个答案，不得不说王府井财大气粗。而如今摆在王府井面前的问题是——按照南宁中院的一审判决，如王府井继续停业空置，每年将最少支付2500万元的租金。中国人民大学教授杨立新在研讨会中曾指出，王府井被判违约，桂建公司便拥有了法定的解除合同权，并可要求王府井一并赔偿合同剩余8年多的租金。

　　这在“不差钱”的王府井看来，似乎有些不以为然。王府井相关人员明确表示，王府井并没有对诉讼可能导致的风险和亏损进行过具体的计算和衡量，这主要出于对二审继续上诉的信心，以及只要继续经营，便不构成违约的结论。然而，王府井真的敢重回南宁么？这在黄国培看来是不可能的，“由于前几年糟糕的经营，南宁市场对于王府井失去了信心，重新开业的下场只有一个，便是再次增加亏损。王府井绝对不会重新开业。”

　　对于王府井的亏损，黄国培算了一笔账——前期经营中由于管理问题，王府井经营三年亏损7400万；2007年预支出7200万作为善后；如今法院判决2008年2月到2010年4月需支付将近5000多万；合同还剩下8年，如果继续空置按照判决计算至少还需要支付2个亿。“这样算的话，王府井仅仅在南宁便损失了至少2-3个亿。”黄国培说。

　　对于自己的亏损，王府井的拿出的说法是——这些都是正常的经营亏损。且王府井方面表示，并未考虑通过与桂建公司协调的方式解决，面对记者提出的如果二审仍然败诉该如何处理时，张廷俊表示，“王府井绝对会守约，如果二审败诉，我们在继续申诉的同时一定会按照判决赔偿。”

　　“法院判决的将近2000万元加上已付的3000多万以及到明年4月违约的赔偿总共7000多万完全是可以避免的！”黄国培谈道，“早在南宁王府井刚刚停业的时候，我便找他们谈过，当时我许诺只要给我两三千万，用于其他百货企业进驻此项目的前期培育便可以解决问题。”

　　黄国培的这一要求却一直被王府井看成是无理的，“他们宁可预提出7200万，每年1200万打水漂也不接受我的要求，目的就是利用压力逼我就范。仅仅是为了守约而不估算成本，我完全弄不清楚王府井的决策层是怎么想的。如今事情搞成今天这个地步，两三千万变成两三个亿，我想知道，由于这种故意作为造成国有资产和股民资产如此巨大损失的行为，该由谁来承担责任？！”黄国培恼怒的说道。

　　重大损失谁来担责？

　　与王府井打了多年的交道，黄国培感慨良多，从以前的合作方到如今的庭上对立双方，这其中最大的体会便是国企和民企之间的极不对等。“王府井随随便便拿出一两个亿便可以跟我们玩猫捉老鼠的游戏，每年宁可拿出1200万打水漂，也不愿意认真的坐下来谈判，如果它也是民营企业，这绝对是不可想象的。它拿着国家和股民的钱怎么挥霍都无所谓，我这种小企业随时有可能被玩死的。”

　　对此，北京市中永律师事务所律师、财经法律评论员刘兴成分析认为，王府井与桂建公司的案例反映，国企滥用优势地位会造成市场的不公平竞争，挤压民营企业的生存空间，由于国企和民企地位的不对等，致使国企做出了损人不利己的事情，导致“国民合作”变成双输结局，无法体现平等、互利的市场经济双赢原则，是对经济发展和市场竞争的严重伤害。从立法和相关部门的监管上，应当象监管政府官员一样监管国有企业的董事、监事、高级管理人员，约束其滥用职权和玩忽职守的行为。

　　对此，中国人民大学法学院四位法学家出具的法律意见书中则明确指出，作为一家上市的国有公司，王府井有关责任人员在长达两年多的时间内，在解决南宁王府井店的问题上严重不负责任，既没有采取有效措施使南宁王府井店正常营业，也没有及时与桂建公司的负责人协商减少损失的具体办法，使国家利益遭受了特别重大的损失，已经涉嫌构成《中华人民共和国刑法》第一百六十八条规定的国有公司、企业人员失职罪。

　　刘兴成也提出，根据《中华人民共和国公司法》和《上市公司治理准则》规定，一旦证明王府井约2亿元的损失是由董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定造成的，且损害了王府井股东的利益，可追究国企和上市公司领导层和决策层玩忽职守的法律责任。

　　此外，刘兴成还指出，根据《上海证券交易所股票上市规则》规定，上市公司应当及时披露涉案金额超过1000万元，并且占公司最近一期经审计净资产绝对值10%以上的重大诉讼、仲裁事项。王府井如此巨额的亏损，对股东权益及股价会产生重大影响，王府井应当发布临时公告披露王府井与桂建公司之间的合同纠纷。

　　但截至发稿之日，作为上市公司，王府井仍未对与桂建公司合同纠纷一案做任何信息披露。

　　黄国培表示，二审结束后，桂建公司方面将向检察机关及北京国资委等相关部门递交反映材料，对造成国有资产和股民利益巨大损失的行为进行举报。本刊将继续关注本案进展。