文_《东地产》童丹霞

　　大虹桥规划出台即将一年，同样在去年的此时，上海迪士尼所在的浦东川沙板块，投资客蜂拥买房。

　　《东地产》在采访中了解到，在过去的一年里，迪士尼所在的川沙板块次新房由原来的仅9000元上下，上涨至现今的1.7万元，涨幅达100%。

　　尽管大虹桥核心板块内的次新房也在上涨，但由于周边没有新房带动，核心板块内的二手房上涨幅度明显低于川沙板块，但仍有超过50%的涨幅。

　　与此同时，《东地产》在采访了多位沪上二手房中介公司经纪人了解到，大虹桥核心板块内的房价仍受大虹桥规划利好强烈影响，而迪士尼板块在地铁2号线延伸段通车后，更多的是受地铁利好所影响而非迪士尼概念。

　　不过，两大板块同样表现出房价仍在上涨的势头，其中刚需和置换需求的买家占据绝大多数，而投资客则选择“腾龙换鸟”的操作方式，卖掉相对不好的房产，保住升值潜力更大的房产，或者买进有潜力的房产。

　　迪士尼效应让位地铁

　　同为去年重磅规划的大虹桥和迪士尼，随着时间的推移，规划利好刺激却表现不一。

　　21世纪不动产上海锐丰川沙分行经理田飞告诉《东地产》：“迪士尼所带来的利好开始在慢慢消退，现在被大家更乐意提及的是地铁2号线延伸段的利好。”据了解，地铁2号线延伸段在川沙板块就有华夏东路站。

　　相对于川沙板块即受迪士尼刺激，又受地铁拉动，大虹桥核心板块的长宁古北、闵行七宝、金汇等板块则更多的仍依赖于大虹桥的长期规划。

　　中原地产豪宅6部的王兆兵告诉《东地产》：“大虹桥核心板块配套已较为成熟，人口密集度也很高，其中居住的部分业主也是境外人士为主，对他们而言，房屋投资主要是长线投资，因此大虹桥的长期规划更被他们所提及。”

　　而在闵行的七宝板块，21世纪不动产上海锐丰七宝分行经理赵爽告诉《东地产》：“除受大虹桥利好影响外，七宝的房价还受到地铁5号线的通车、学区房等影响。”

　　房价仍在上涨

　　沪上二手房市场在经历7月份的回暖后，在8月份因受三套房政策的全面叫停，而又再次陷入停滞不前境地，不过，在大虹桥核心板块以及迪士尼川沙板块，房价却依然在上涨。

　　21世纪不动产上海锐丰川沙分行的田飞告诉《东地产》：“目前川沙板块的10年以上房龄的小区单价都要在1.2万元/平方米，3年之内的新小区单价则要在2万元/平方米，随着5、6月份一些相对便宜房屋的出售，目前成交均价相对有所提高。”

　　根据田飞介绍，川沙板块目前成交的二手房多集中老小区，其中老小气的一房腰60、70万元，两房在80、90万元范围内。而新小区则主要集中在鼎新名流苑，不过，由于该小区2008年出售时是期房交易，而现在投资者还未获得产权证，因此交易存在安全隐患，交易量并不是很大。

　　同样在大虹桥，据中原地产豪宅6部王兆兵介绍：“去年1800万元就能买到民苑别墅240平方米的房子，现在需要2200万元才能买到。”

　　在大虹桥核心范围的七宝板块，“2004年之后新建的小区要卖到2—2.5万元/平方米。”21世纪不动产上海锐丰七宝分行的赵爽向《东地产》提及，与去年年底相比，七宝的房价又再次上涨了20%。

　　投资客卖房保房

　　无论是迪士尼的川沙板块还是大虹桥的核心板块，《东地产》从沪上二手房中介处获悉，挂牌量相对于5、6月份有所下降，带看量开始上升，观望的客户转入购买行列，因此，在8月份首次置业和置换需求的买家占据绝大多数。

　　而在去年蜂拥买房的投资客，据二手中介的经纪人介绍他们并没有消停，不是在卖房就是在买房。

　　田飞告诉《东地产》：“在鼎新名流苑内，有三个投资客分别拥有7套、9套、21套房，在今年上半年，他们不约而同卖掉手上小面积小户型的房子，留下大面积大房型的房子，因为川沙板块大面积大房型比较稀缺，他们看中的也是这一点。”

　　不仅是迪士尼川沙板块，在大虹桥板块同样有投资客卖房保房现象。

　　王兆兵向《东地产》透露：“同一个投资客买房和卖房行动同时存在，在他们看来大虹桥的规划利好是一个长期效应，因此现在所需要持有的要向稀缺类产品靠拢，这样才能获得高回报。”