房产商

　　暂时不缺钱，也就不降价，大不了封盘观望，等着政策松口，说不定还有报复性反弹

　　消费者

　　如果政策不松动，今年年底房产商肯定摒不住，到那时准备抄底

　　本刊记者 何晓春

　　降价还是不降价，这是一个问题。

　　房地产商与消费者仿佛在进行一场比赛，看谁能成为“猪坚强”。房地产商等着消费者憋不住了来买房，而消费者等着房地产商“松口”降价。“现在就是耗，看谁耗得起！”一家房地产中介公司市场总监告诉《浙商》记者。

　　房地产商与消费者，到底谁比谁狠多少？房地产商到底能挺多久？消费者到底能憋到什么时候？

　　三季度会降价吗？

　　2010年6月，杭州两家房产中介公司员工打起了群架，原来是为了争抢一个单子。2010年4月以来，杭州二手房交易量骤降。“一家杭州本土的房产中介4月份交易量同期下降85%，降幅最低的一家中介降幅也达到了71%。”知情人士向《浙商》记者透露。

　　在杭州的建国北路与香积寺路等房产中介公司密集区域，刚刚过去的一个月已经有十多家中介相继关门，一家总部在深圳的中介公司区域经理大面积辞职……当前二手房市场价格已经开始调整。同样，成交量的低迷也使得房地产商开始考虑资金链的安全。

　　存量房价格下跌会不会传导到新开楼盘价格？当前房地产企业的资金链状况到底如何？

　　一家房地产企业财务总监告诉《浙商》记者：“没有一家房地产企业是不差钱的！房子卖了有了钱，肯定又去拍地做项目，谁会让钱闲着呀！”

　　房地产业是一个资金密集型的产业。房地产企业获取资金的渠道主要有四条：资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资。而今，宏观调控把房地产商这几条融资的渠道都切断了。

　　IPO、借壳、发债全部叫停！“新国十条”使上市房地产企业在内地发行股票或债券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市场上去发行债券，但需要付出10%以上的成本。新政策对房地产企业的信贷融资提出了很多限制，各家银行都收缩了房地产开发贷款的规模。

　　由于新政策对二套房贷提高了门槛，使按揭贷款的需求大幅度减少，通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。此外，从第三季度开始，房地产企业的资金开支会出现高潮，土地出让金一般在七八月份交纳，支付工程款一般在年底比较集中，很多公司的账目现金很多，但未来几个月需要支付的资金也很多。

　　在世联地产(002285.SZ)董事长陈劲松的博客里，《浙商》记者看到他画了一张图(见下页图)，解读当前房地产开发商的资金链。由此可见，开源与节流两条路都被堵上了，开发商的资金链开始绷紧。

　　根据当前的市场特征，中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立判断，开发商资金将趋紧，房价在第三季度应该有明显的下降。他分析道：“在1月份出台‘4号文件’之后，房价并没有得到控制，这是4月份再次出台国务院‘10号文件’的关键原因。也正是因为如此，‘10号文件’必须获得成效，否则，国务院的权威将受到严重的挑战。换句话说，这次调控必须使房价出现下跌！”

　　在如是政策预期之下，经历了一年报复性上涨的房价，下调通道似乎已然悄然打开。

　　6月23日，中国人民银行营业管理部公布二季度北京市千户城镇居民购房需求问卷调查结果显示，居民对下季度房价下跌预期强烈。预期下季度房价将下跌的居民占比为 40.9%，而预期下季度房价将上涨的居民占比仅为10.9%。受调查居民对未来一年房价的下跌预期也大幅上升，一年来首次超过上涨预期。

　　“我们先把钱准备好，打算在今年11月、12月抄底。到那时，如果政策没有松动，房产商肯定摒不住了。”一个房产投资客这样告诉《浙商》记者。

　　上涨的故事会重演吗？

　　“二套房”的政策出台之后，李先生的换房打算又搁置了。回顾去年底因为1万元没有下手，他至今后悔不已。

　　李先生一家5口人挤在杭州城西的一套小房子里，一直打算换个大房子。去年11月，他看好杭州城西远郊的一套二手房：100多平方米，每平方米8000多元的价格。与家人商量之后，他们缴付了数万元订金。不曾想到，过了几天，当他们要去交首付款时，对方变卦了，要求总价再加1万元。

　　“我当时很懊恼，我认为国家刺激经济政策退出之后房价会撑不住，没想到今年1季度杭州房价又涨了30%。”李先生对《浙商》记者说，“这套房子这半年涨价可远远超过1万元了。”如今，由于改善型(二套)房贷的门槛抬高，李先生干脆选择继续观望，看房价到底能够坚挺到何时。

　　在国家统计局的官方网站上，《浙商》记者找到2010年5月全国房地产市场运行情况的数据：5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。“一夜回到2008年。”一家房地产企业销售总监向《浙商》记者坦言，即便是2008年，市场的成交量也没有如此急剧下滑。

　　然而，面对消费者的观望，房地产商们就甘愿举手投降吗？目前，房地产市场新开楼盘不仅没有降价，而且不少房地产商也选择“封盘”观望。从4月中旬房地产新政出台之后，杭州新开楼盘寥寥无几。

　　既然“增长靠融资，利润靠涨价”的既有模式在目前的政策环境中已经破产，那么为什么开发商还不主动降价回笼资金呢？

　　“问题出在主动降价，快速回笼到底有什么益处？”陈劲松分析道，“回笼的资金，可以买便宜的土地和项目吗？也就是说降价可以带来增长吗？目前没有。回笼资金用于保命吗？时间还没到，而且开发商对新项目可以用减少开工量的方式，重新制定年度计划用于自保；无性命之忧无便宜可占，为什么要大幅降价？2008年大幅降价，使得老业主们大闹一场的故事，开发商不还心有余悸吗？不见其利，先遭其害的事，有谁愿意干呢？这就形成了目前的博弈状态。再说，如果2008-2009年的故事重演，谁降价谁是傻瓜。”

　　确实，房地产商还没到降价保命的时候。2009年超预期的市场销售，使得房地产开发商在2010年的自有资金比较充裕，有资金缺口的开发商比较少。而上一波宏观调控时，房地产商的资金链则绷得比较紧，当市场的交易量迅速下滑时，不少开发商出现了资金链断裂，降价销售成为唯一选择。

　　房价报复性上涨的故事会重演吗？这是房产商与消费者共同纠结的问题。

　　2009年的绿城集团显然是中国最为激进的房地产上市公司之一，去年绿城中国(03900.HK)预售额高达513亿元，较2008年同期的152亿元增长238%。从百亿级跃居成为仅次于万科排名全国第二的房地产企业，重要原因在于上一波的宏观调控中，绿城集团董事长宋卫平“豪赌”不降价，押宝押对了。

　　2008年年底，在万科率先降价后，宋卫平顶住来自市场各方尤其是企业内部财务危机的巨大压力，坚持不降价。当时，业内普遍预计，绿城若不降价，将必死无疑。不过，绿城终于迎来了2009年业绩的报复性反弹。绿城的坚持，也让不少同行艳羡不已。在“救市”政策的刺激下，楼市迅速出现反弹，让降价销售者后悔不已。

　　2010年6月，关于“万科要降价”的传言甚嚣尘上。在北京、深圳相继传出楼市降价风声之后，上海万科也悄悄“定调”。随着旗下新盘的陆续上市，售价定位明朗化。业内人士透露，与原先内部定价相比，新盘价格平均降幅约20%。

　　在这一波宏观调控中，在房产商与消费者的博弈中，房产商能不能胜出呢？尽管现在还是未知数，但苗头已经显露。