大企业

　　“大鱼”趁势吃“小鱼”，通过并购、增资等收购成熟项目，获得优质地块，借此进军更广阔的市场。而一些战线过长、“供血不足”的“大鱼”，也会死得更快

　　小企业

　　规模不大，船小好调头。但很可能选择退地，或者成为被兼并目标

　　本刊记者 何晓春

　　6月29日，上市公司浙江东日控股子公司温州东日通过公开竞价，以3836万元竞得金狮房产60%股权。在当前的房地产迷雾中，这股暗藏着的“杀机”似乎开始抬头，或许不久之后将硝烟弥漫甚至血肉横飞。根据标准普尔的预测，今年房地产业的市场环境诡异多变，市场竞争将更加激烈，行业的分化随之加剧。由此，从今年年中开始，重组并购活动将日益频繁渐至高潮。

　　显然，“洗牌”就必然有生死。在这一波房地产业调控中，到底是“大鱼”吃“小鱼”，还是“快鱼”吃“慢鱼”？其实，与任何行业的“洗牌”一样，房地产企业的“厮杀”中，未必“大鱼”吃“小鱼”。“大鱼”或许会比“小鱼”死得更快，而有些“小鱼”也有可能快速成长。

　　做大是唯一出路？

　　“每次宏观调控，对大开发商来说都是机会。”一位在房地产行业浸淫多年的资深从业者对《浙商》记者说。

　　统计数据显示，仅6月上半个月，房地产企业并购案已达8宗，而5月份整整一个月只有8宗。显然，房产“大鳄”已经在迷雾中出击。

　　“醉翁之意不在酒”，房地产企业收购目标企业，看中的往往是其拥有的土地项目资源。在浓厚的市场观望氛围中，房地产企业并购拿地开始加速。2010年6月上半月，SOHO中国、花样年(01777.HK)等一些房地产业大企业趁势“大鱼吃小鱼”，通过并购、增资等收购成熟项目，获得优质地块，借此进军当地市场。

　　2010年6月11日，潘石屹旗下的SOHO中国斥资22.5亿元收购国鼎公司90%股权。而国鼎公司，就拥有上海外滩“204”这个优质商业宝地68.34%的股权，SOHO由此间接获得上海外滩18.9万平方米土地。

　　SOHO公司现在账面现金还有140多亿元，财务状况很好。潘的如意算盘是，用外滩这块商业宝地换取稳定的租金。尽管该楼面地价已高达2.11万元/平方米，而目前该区域附近租金可达50元/平方米/天。

　　“乘人之危”并购项目是潘石屹的拿手好戏，SOHO这两年做过的12个项目中，有6个在接手前是空置、烂尾。

　　像SOHO这样通过并购获得项目的地产公司不在少数。

　　2010年6月14日，深圳房产“大鳄”花样年控股集团有限公司以3.18亿元的代价收购了东莞市花千里房地产开发公司100%股权。花千里旗下拥有东莞一块近10万平方米土地面积的地块。

　　据悉，该地块周边同类土地楼面地价均在2500元/平方米以上；而花样年通过并购的方式，折合楼盘价格仅1300元/平方米便轻松获得商住用地，比周边同类型的地块便宜了1000多元/平方米。按照这个价格折算，花样年这一举并购仅土地就省下了1亿元左右。

　　6月4日，中骏置业(01966.HK)以1.26亿元的价格拿下中石油下属房地产企业——北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，而该项目公司旗下拥有北京西城区一个叫“华龙大厦”的商住楼项目，成为首家成功接盘退出房地产业的央企项目。

　　在房价飙升翻倍的当下，土地市场的价格也水涨船高。尽管有企业为保资金链运转正常而暂停拿地，但少数好地、好项目毕竟仍是开发商的最爱。并购的方式不仅仅可获得优质土地资源，相比价高者得的招拍挂土地市场而言，成本的优势更具吸引力。

　　“房地产企业今后要在行业里立足和生存，唯一的出路就是做大。做大已经是我们行业的一个共识，我觉得在房地产行业做大比做强还有意义，做大可以平衡不同地区和不同业态的政策的风险。”住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，“今后房地产市场的发展对中小企业来讲是越来越不利的，中小企业在房地产市场上生存空间越来越小。今后的发展就是把自己做大，做不大就联合几家企业一起做大，联合不了就和大企业合作，借大企业的优势。”

　　大企业反而最危险？

　　虽然房地产“大鳄”们粉墨登场，但是在这个舞台上绝不仅是“大鳄”们的游戏。大潮退去，一些 “供血不足”的“大鱼”，反而会搁浅在沙滩上。

　　“房地产业并购提速，资金链吃紧是主因。”中国住宅产业博览会组委会副秘书长、广东刀客地产研究机构总经理谢逸枫表示，房地产企业50强中资产负债率超过70%的有13家，未来可能陷入资金困境。

　　“房地产业洗牌是趋势，但并非简单的‘大鱼吃小鱼’，不一定大企业日子好过，也不一定小企业的日子就难过。”浙江大学房地产研究中心研究员周刚华博士对《浙商》记者说。

　　“最终大企业兼并小企业或者小企业兼并大企业都有可能，关键是看谁的资金实力强，谁的管理水平高，谁的融资渠道好。”

　　全国政协委员、星河湾地产控股有限公司董事长黄文仔坚定地认为，在房地产业宏观调控中“小鱼会吃掉大鱼”。他说：“我不认为中小房地产企业很严峻，最危险反而是大的企业；因为大的房地产开发商赚了钱，拼命去囤地，小的企业没能力去囤地，规模不大，比较稳健。”

　　标普信用评级分析师符蓓表示，策略稳健、财务实力强、流动性充裕的大地产商，显然更能抵御动荡，在市场下滑中减少损失，在市场上升时较快地复苏。相反，众多财务较弱的小地产商，在前两年销售不利的时候大伤元气，在销售复苏的时候又难得先机，挣扎至今，已是病累交加，很可能成为兼并目标。

　　一位中小房地产企业老板则向《浙商》记者表示：“国家宏观调控对大企业与小企业采取的手段是一样的，大的企业摊子铺得很大，成本比小企业高，反而受影响更大。虽然说小的房地产企业抗风险能力差，但最终只有现金流管理得好的并且嗅觉灵敏的房地产企业才能胜出。”