东部

　　在东部一线城市做房产利润更丰厚，但资金门槛高，而且房价已经有所透支

　　中西部

　　西部房地产市场的泡沫相比东部更小，多数西部城市目前的房价收入比都接近和低于全国平均水平

　　本刊记者 何晓春

　　宏观调控导致全国楼市成交剧减，而城镇化提速，又为中西部二、三线城市房地产市场带来巨大发展空间。

　　“未来全国房价涨幅会呈地区分化。”中国房地产协会副会长朱中一接受记者采访时表示，“中西部地区价格涨幅不太快的话，预期会稳中有升；东部地区如果房价高的话，区位不好的地方可能会降价，区位好的可能在高位盘整。”

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩更是语出惊人：“房价的东西差距也将进一步拉大。今后像北京、上海、深圳、杭州这样的城市，和小城市相比，某些楼盘的价格会差上几倍、十几倍，这是一个演化的趋势。

　　面对重重迷雾，房地产商该怎么抉择？是继续留在东部发达城市“深耕”，抑或是进军中西部二三线城市“掘金”？

　　高成本高利润

　　“奢侈品才有高利润！”一家新兴的房地产企业老总最近刚刚从中部城市长沙回到浙江，他给《浙商》记者算了一笔账：“长沙市区的房子售价差不多4000元/平方米，就算全部是利润也只有4000元/平方米。在杭州钱江新城，绿城集团与香港九龙仓联合开发的蓝色钱江项目，现在售价6.3万元/平方米，刚开盘的时候售价仅2.9万元/平方米，光涨价就能涨3.4万元/平方米，这涨价的部分全是利润。”

　　蓝色钱江项目单套房子2000万元起步，投资开发这么一个项目所获得的利润，或许在中西部三线城市开发10个项目都比不上，而在东部一线城市开发一个项目的工序与中西部并无二致。

　　据《浙商》记者了解，这家房地产企业在长沙开发的楼盘，由于价格比周边楼盘高，销售情况不佳。这位老总向《浙商》记者坦言：“虽然在中西部地区投资房地产项目成本低，门槛低，风险也相应较低，但往往会做得很累。浙江的开发商在中西部地区赚钱很不容易，因为我们大手大脚做惯了；而中西部地区房价低，就必须尽量压缩成本。假设我们拿同样面积的地，在东部一线城市可能赚60%的利润，在中西部二三线城市可能只能赚到40%的利润。”

　　面对这样一个计算题，大多数房地产企业都能用脚投票，选择在东部一线城市拿地。除了利润因素，品牌形象也是一些大牌开发商青睐东部一线城市的原因。一家在A股市场上市的房地产企业总裁私下向《浙商》记者透露：“对我们这样的大企业来说，必须在东部一线城市甚至还是一线地段拿地，这样才能保证品牌形象，不被市场边缘化。”

　　浙江大学房地产研究中心研究员周刚华博士告诉《浙商》记者，去东部还是中西部投资开发，取决于不同企业的不同风格与战略。

　　杭州滨江房产集团有限公司(002244.SZ)至今只在浙江及周边长三角城市开发投资，照样跻身为浙江地产“大鳄”，上市首日其董事长戚金兴的身价甚至超过了绿城集团掌门人宋卫平。

　　万科走的是“3+X”的全国战略布局模式，把有限的资源布局在长三角、珠三角、环渤海三个最富裕、最有活力、最有消费能力的区域，以及成都、武汉这样的省会城市和区域经济中心城市。这样，能在管理上相对集中，区域广告投放的有效性、覆盖面大大提高，将来工厂化战略后的物流配送也能在比较经济、有效的半径内实施。当然，最重要的一点还是，这些区域的人群，是最有消费能力的。

　　低成本低风险

　　当然，定位豪华奢侈的劳斯莱斯能赚大钱，坚持薄利多销的沃尔玛也能成为世界500强企业之首。同样道理，东部一线城市能够赚大钱，中西部二三线城市也不乏机会。

　　开发商拿地版图显示其市场重心与扩张策略正逐渐转变，中西部二三线城市将成为新的开发热点。2009年，万科、保利、中海、复地、富力、华润、金地、绿城、雅居乐、招商全国十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市土地储备所占比重高达81%。其中，绿城在二线城市土地储备所占比重最高，达到了95%；中海、华润所占比重也都达到89%。

　　中西部二三线城市楼市销售贡献率不断增大，也让开发商看到了布局的重要性。统计数据显示，十大标杆房企2009年在二三线城市的销售面积占总销售面积的73%，比重再次明显上升。

　　作为目前全国银行业中唯一专门经营房地产金融业务的专业机构，中国民生银行地产金融事业部规划将西部作为重点战略投放区，贷款投放力度将逐年加大。

　　民生银行地产金融事业部总裁杨毓认为：“西部大开发战略的加力将推动西部经济提速，西部经济的提速必将带动西部城市化进程的提速，西部城市化进程的提速必将带动西部房地产的跨越发展。与东部相比，西部房地产市场相对处于早期阶段。并且，西部房地产市场的泡沫相比东部更小，多数西部城市目前的房价收入比都接近和低于全国平均水平。因此，在经济发展和城市化进程的推动下，西部房地产市场将会出现跨越发展的态势。”

　　《浙商》记者从国家统计局了解到的数据显示，2009年全国房地产开发投资额同比增长16.1%，东部地区增幅为12.3%，西部地区增幅为19%，中部地区增幅更是达到了24.6%。显然，中西部地区房地产开发投资增速远高于东部地区。

　　住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹则表示，中西部地区楼市受宏观调控政策影响相对较小。她说：“受政策影响大的一定是那些一线城市，中西部城市、二三线城市楼市相对稳定很多。全国660多个城市中，上海、北京以及很多东部城市基本上完成了城市化建设，所以调控政策对一线城市影响较大，市场会有比较明显的调整。而大部分中西部城市、二三线城市正处于发展的起步阶段、城市化的加速阶段，未来仍会有很多人涌入城市，自住性、改善性需求仍处于持续旺盛期，所以新政对这些城市房地产市场的影响有限。”

　　《浙商》记者从国家统计局了解到的数据印证了秦虹的观点。2010年1-5月，北京市商品房销售面积下降18.3%，上海市商品房销售更是量价齐跌，销售面积下降26.2%，销售额下降5.3%；商品房销售面积增速东部地区为15.1%，中西部地区为32.25%；销售额增速东部地区为31.6%，中西部地区为55.7%。

　　东部地区一线城市土地开发渐趋饱和，而中西部地区二三线城市空间广阔。朱中一建议房地产商进军中西部城市，他说：“东部一些城市，因为城市化、市场化程度比较高，中心城区的地越来越少，可以开发的地方也比较少了，同时它的需求也比较相应稳定。作为一线城市的一些开发企业，其实应该可以面向中西部二三线城市。”