需求

　　城市化步伐加快造成的自住刚性需求、改善性需求和除此之外的投资需求源源不断

　　供应

　　2009年，全国完成保障性住房建设的指标不到30%。显然，当前房地产市场难以提供多元化的产品，尤其是供低收入者的保障性用房

　　本刊记者 何晓春

　　房地产的价格不是由成本决定的，而是由买卖双方对后市的预期以及现实的供求关系决定的。

　　是什么原因造成房价上涨过快？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说：“当然是供不应求造成的。为什么供不应求？需求太旺盛了。为什么需求太旺盛了？钱太多了，买房的钱太多了。为什么供不应求？供给严重不足。什么原因？我们有的是钱，有的是水泥钢铁劳动力，所有造房的一切都有，就缺少土地。所以，钱松地紧造成了今天房地产市场的紧张。”

　　当前楼市的供求关系到底如何？“僧”有多少？“粥”又有多少？

　　供应量到底有多少？

　　住房供应量的重要指标，就是住房库存，这是开发商、政府和金融机构共同关注的除房价之外的一个共同指标。当前到底有多少房源“待字闺中”？

　　中国房地产指数研究院统计数据显示，截至6月6日，北京、上海、重庆、深圳、广州、杭州6个一线城市的住宅期房库存已经高达261081套。在迄今为止楼市调整幅度最大的2008年，这一库存指标的最高峰值，也不过如此。

　　2009年，全国一线城市用不到半年的时间，就消化了将近15万套的住房库存。不过，去得快，来得更快。2010年4月中旬“新国十条”发布之后不到两个月，在巨大利空的预期下，全国一线城市的住房库存指标再度突破20万套大关，回升到25万套以上的水平。

　　根据北京世博经纬地产研究机构的历史数据监测，6个一线城市住宅库存的峰值，出现在2008年10月前后，当时这一指标在30万套左右持续“拉锯”。业内人士分析，如果照此水平，不用太久时间，全国一线楼市的库存总量，将恢复到2008年下半年的峰值水平。

　　除了存量商品住房，今后房地产增加的供应量如何？土地供应量如何？保障性住房的供应量又如何？

　　2010年5月，土地市场供应量较4月有大幅增加，全国70个重点城市共推出住宅用地430宗，环比增加73%，同比增加14%；推出土地面积2802.1万平方米，环比增加34%，同比增加38%。

　　今年一季度全国房地产开发的前期指标全部在历史最高位，土地购置面积增长速度30%，新开工面积增长速度60%，施工面积增长速度35.5%。这些正在建的项目，绝大部分到今年下半年将具备销售条件。

　　6月15日，国土资源部公布了2010年度全国住房用地供应计划，拟供应住房用地总量18万公顷，是去年实际供应量的约2.35倍，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%。仅中小套型商品房计划供地总量，就超过去年全年全国实际住房用地总量。

　　“满足各种市场需求的产品应有尽有，对中低收入者有保障住房，对中高收入者有普通商品房，对高收入者有高档商品房。”业内人士称，“如果房地产市场真的能够实现这个蓝图，房地产市场能够真正实现健康发展。”

　　不过，中国房地产业能否真正实现这个蓝图还是个未知数。消费者对房地产的需求是多层次的，但是目前的供应却与之不匹配，供需结构的矛盾增加了楼市的波动性。2009年，全国完成保障性住房建设的指标不到30%。显然，当前房地产市场难以提供多元化的产品，尤其是供低收入者的保障性用房。

　　需求到底有多大？

　　当前中国最大的内需是什么？

　　答案无疑是住宅，这是城市化和人口红利带来的刚性需求。世联地产董事长陈劲松说：“如果每年有一千万对年轻人结婚，即两千万人，相当于一个欧洲中等国家。”

　　去年，媒体爆出的顾云昌一句话引起广泛关注，即“丈母娘需求推高房价”。顾云昌说，他的原意是“丈母娘需求推动了房地产成交火爆”。顾云昌认为，这样说并非夸大。在北京、上海这样的城市，每年竣工的住宅是20万套，但是每年结婚的家庭有16万个，绝大部分新婚家庭都希望买房子。

　　随着城市化进程的不断推进，刚性需求与改善性需求依然存在。当前，我国的城镇化率达到46%，而日本从上世纪70年代末至今城镇化率就维持在78%的水平。我国正处于快速城镇化的发展状态，从46%到78%还有十几年的时间可走，大量城市人口还要再增加。住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为，这对房地产是一个巨大的需求。

　　今年年初，不少经济学家还在争论中国经济今年会不会二次探底。但如今，大多数的观点都认为中国已经进入新一轮的经济增长周期。秦虹认为：“任何时候、任何国家房地产和经济的走势都是高度一致的，没有说哪个国家经济好而房地产很差。经济好，房地产一定更好；经济差，房地产一定更差，这是一个规律。再说，如果房地产市场上游资炒房等不健康因素被挤出市场，对房地产长远发展是有好处的。”

　　经济环境的回暖，对房地产业是个利好，毕竟刚性需求还是存在的。在一家房产企业的销售部，一个年轻人告诉《浙商》记者：“如果今年房价调整下来我一定会买。去年这个时候想买房，后来一观望房价就涨上去了。”

　　其实，等待机会的不仅是刚性需求。一位温州的投资客就跟《浙商》记者说，他们正在等待新的抄底机会，一旦价格回调就出手买房。

　　为什么大家要买房子作投资？秦虹认为：“如果不买房，你的财富就在缩水。两年前你的钱还能买到房子，两年之后就买不起房子了，要保证财富不缩水，只有搭上房价上涨的快车。只有买了房，你家的货币财产才能达到增值。这是由发展阶段所决定的，通货膨胀预期所决定的，人民币升值预期所决定的。”

　　受宏观调控的影响，今年房地产投资性需求会有所收敛；而由于贷款门槛的提高，改善性需求也会有所抑制。但是，在宽松的货币环境下资金总要找一个出口。从长远来看，中国房地产市场的需求似乎源源不断。

　　供应与需求，其实并非一成不变，关键在于对未来的预期。如果大家预期房价会上涨，会导致需求迅速上升而供不应求；如果大家预期房价会下跌，则会导致成交低迷以致供过于求。在楼市的江湖，供给与需求的较量，胜败的拐点可能就在一夜之间。