《中国企业家》记者 何伊凡

　　在一座房子从打地基到交房可能会经历两次调控的当下，曾刻意回避激进策略的黄朝阳，选择做“央企退出地产的首位接盘者”的原因何在？

　　【《中国企业家》杂志】尽管极不愿出风头，中骏置业董事长黄朝阳还是成为地产界的焦点。

　　自国资委发布“劝退令”，要求非房地产主业的78家央企剥离地产业务后，谁是央企地产的首位接盘者，一直备受关注。出乎意料的是，吃螃蟹者是来自厦门的中型地产公司中骏置业，6月4日，它摘牌取得中石油下属房地产公司北京都市圣景100%的股权。

　　中骏置业蛰伏已久，今年是它的发力之年。2月5日，它在香港联交所挂牌上市，是2010年第一支—当前形势下也可能是唯一一支—成功在港上市的内地房地产股。不久前，它还以5500万元增持了其在山西临汾项目的股权，又以约4.23亿元购得辽宁鞍山的一块土地。

　　号称史上最严厉的地产调控政策相继出台，市场波动频繁，走势变幻莫测，常怀“战战兢兢”心态的黄朝阳却展示了其从区域地产商走向全国的雄心，难道他要逆势而上，风格为之一变？

　　黄朝阳摇摇头：“我比任何时候都要谨慎。”他指了指办公室的一幅字，上书：惧者生存。他将之视为中型地产商的竞争哲学。

　　玩转全国？

　　黄朝阳没想过做破冰者。

　　央企退出房地产实际早有风声，中骏置业之前就曾与中石油接触，都市圣景挂牌后，它顺势拿下。都市圣景实际资产是位于北京市西城区德外大街的一块土地，约5800平方米，中石油通过法院拍卖获得该地块，本打算在此黄金地段建一个总建筑面积约3.8万平方米的商住项目—华龙大厦。

　　然而由于拆迁受阻、规划调整等问题，一直未开工。一位接近该项目的人士向本刊透露，都市圣景未开发的原因之一是，中石油总部当时就在此附近，公司担心因拆迁引起纠纷，居民找上门来，“对央企来说，发生这样的事很麻烦。”

　　如此背景下，中骏置业依然敢接盘，其副总裁李维认为，此项目规模符合中骏需要，不大也不小，而且中骏之前在CBD一带曾操作过世界城项目，有拆迁经验。经他测算，每平方米楼面价能控制在两万元之下。更重要的是，该地块股权很干净，出售的是100%的股权，“如果只是80%的股权，你可能还不知道那20%在谁手里。”李维说。

　　中骏置业手中有一张央企退地的清单，但左右权衡之下，不会频频出手，因为其中多数资产都是酒店，涉及人员安排，重新装修等，需要花费的精力太多。

　　“真正赚钱的项目，谁愿意拿出来？”上文中接近项目的人士说，目前出让的项目大多有遗留问题，有些债权关系复杂，股东背景深厚。从此角度看，都市圣景的资产质量已算不错，“拆迁是可以通过花钱解决的，而仅通过花钱能解决的问题都不是问题。”

　　这是黄朝阳在北方的重要落子。按照他的策略，中骏置业当前全国布局为“两重两轻”：重点拓展海峡西岸经济区与环渤海经济区，关注长江三角洲与珠江三角洲。

　　海西经济区为以福建为主体，涵盖浙江、广东、江西三省的部分地区。福建为中骏发家之地，黄朝阳计划继续巩固大本营，精耕细作，甚至会深入乡镇市场。“我很看好‘泉州模式’的潜力，它打自主品牌，未来价值体现会更高，民间财富增长空间很大，一些发达乡镇的房价可能超过中西部省会城市。”黄朝阳说。

　　而环渤海经济带，中骏考虑的重点为北京、天津、唐山、济南、辽东半岛一带。不过，这也是大佬云集的战场，自2008年以来，环渤海房地产市场同比增长超过珠三角与长三角，万科、绿城、龙湖、中海均向此区域重点倾斜资源。

　　在大本营，中骏获得土地的成本相对较低。目前它有超过2/3的土地来自项目股权合作以及与政府协议收购，只有不到1/3通过招拍挂获得。除旧城改造外，福建一带，工业企业如果有大型投资，当地政府往往会以土地形式回馈。而对它们来说操作地产项目并非内行。黄朝阳在当地商圈人缘颇好，许多企业都带着项目找上门来合作。

　　中骏挖掘土地价值的专业水准，也是吸引合作者的主要原因。与临近区域同类项目相比，它的楼盘销售溢价均能超过20%。安踏集团董事局主席丁世忠与黄朝阳熟识，安踏曾有一块地，本打算自己开发，售价在5000元/平方米左右，后将此地块与中骏置业合作开发，售价即提升到8000元/平方米。

　　“我们的条件是一定要控股，如果你没有团队，就交给我们来管，当个财务投资者，而我的账目很透明。”李维说。

　　在房地产行业已经变成一个大资本的游乐场时，“合作”可能是很多中型地产商的生存之道。不过，黄朝阳也意识到，低价拿地并非长久竞争力，未来招拍挂肯定会成为主体。“招拍挂的利润比较均衡，我们会对项目进行财务分析与测算，希望销售净利能保持在15%-25%之间。”黄朝阳说。

　　他希望每年新增加土地储备量在200万-300万平方米之间，即保有3-5年的开发量，“以我们现在的规模，没必要一下子储备太多土地，钱全部沉淀进去资金成本很高。”黄认为最大的风险是让速度变得不可控，“2012年，土地储备达到1000万平方米，公司的盘子也就真正稳了。”

　　绝处逢生

　　上市为中骏置业增添了全国扩张的底气，然而，这条路并非一帆风顺。

　　2006年之前，黄朝阳对资本市场“并无研究”，不过，他陆续接触到一些地产公司的上市案例，特别在2007年4月，碧桂园上市，创下内地企业在香港最高集资额，从区域品牌一跃为全国品牌，对他颇有触动，于是在2007年也开始筹划上市。

　　在2007年，中骏置业销售额刚刚超过10亿元，准备尚不充分，而且下半年资本市场形势迅速变化，自10月份远洋地产与SOHO中国上市后，港股进入熊市，恒大、龙湖相继折戟而归，中骏也只得暂时搁置上市计划。

　　这一年恰逢中骏置业成立20周年。年底开总结大会时，黄朝阳称经商20年来从没有感觉到压力如此之大。尽管当时金融危机尚未重创实体经济，他已感到阵阵寒意，决定将数个项目推迟开工。“福祸相依，如果在2007年我们成功上市了，说不定会加快拿地的速度，到2008年日子就会比较难过了。”

　　2009年初，国家4万亿救市方案已确定，黄朝阳决定全面开工，中骏是最早把握住复苏机会的开发商之一。到2009年5月，他有意再次启动上市，承销商觉得资本窗口还不行，一向谨慎的黄朝阳却决定“试试看”。

　　果然，2009年下半年又出现新一轮房地产企业赴港上市潮。10月22日，中骏置业通过港交所的聆讯。不过它却落在了别人后面。那些在2007、2008年上市遇挫的企业已通过聆讯，审计时间比中骏置业更短，恒盛地产、华南城、宝龙地产、恒大地产、龙湖地产等相继挂牌。

　　然而，恒盛地产与华南城挂牌首日即破发，宝龙与恒大则被迫降价并减少融资额，而原顺驰董事长孙宏斌创立的融创地产，再次跌倒在资本市场门前，同样搁浅上市计划的还有卓越地产。唯一有抢眼表现的是龙湖，它在香港获得了57.5倍超额认购。

　　对房地产企业而言，2009年下半年香港资本市场的空间已经太挤。“一下子出来十多家，投资者眼花心乱，选择太多了。”黄朝阳打算先缓一缓。

　　只是就在2010年1月，中骏置业上市路演前，“国11条”横空出世，在它开始路演的一周内，香港恒生指数大跌1600点。是继续“缓”下去，还是咬紧牙挺住？他选择了后者，宁肯将净资产折价58%。

　　2月5日，中骏置业在香港联合交易所挂牌，融资2亿美元左右。这是惊心动魄的一天，它以招股价下限2.6元定价，开盘报价2.48港元，较发行价低4.6%。当日港股大跌，中骏置业全日收报2.72港元。

　　黄朝阳认为，这几乎已是2010年房企上市的最后机会。到5月6日，内外形势夹击之下，香港知名地产商太古也不得不宣布上市计划流产。

　　中骏置业能够绝处逢生，得益于吸引了一批实力强大的基石投资者，其中李嘉诚个人投资1亿港元左右，西京投资出资2000万美元，华润地产投资1000万美元，安踏集团总裁丁世忠个人1500万美元，麦格理银行1000万美元，福建国企象屿集团也投资1000万美元。

　　“日本制造”基因

　　资本市场萎靡时，龙湖曾组织过反向路演，邀请投资者到其地产项目实地评估考察，中骏也用了这一招。一位国企基石投资者透露，该集团董事长在看过中骏世界城项目后，曾经感叹：这种细腻的活我们就做不出来。

　　没有一家地产商不将品质当作名片。黄朝阳自述，他从日本制造业中找到了如何将“名片”做实的基因。

　　现年44岁的黄朝阳，父亲是印尼归侨。他出生于福建泉州，家境中等，1984年高中毕业后，他来到北方，做汽车零配件销售生意，创业第二年就成了“万元户”。黄最早的客户就是中石油，而在中骏刚买下60万平方米土地的鞍山，他也曾频繁往返十年之久。

　　从汽车零配件做起，黄朝阳又进入工程机械配件领域。1990年京九线开始建设，是当时除葛洲坝外最大的工程，黄看到了挖掘机的前景，开始代理销售日本住友重工业集团的挖掘机，后成为其总代理，由此进入制造环节。

　　中骏集团有三大板块，除地产外，还有生产变压器、高低压开关柜等大型电力设备的中骏电气，以及生产大、中、小型挖掘机的中骏机械。黄朝阳有个“搭车理论”，即最初寻找技术或管理出色的伙伴，等于搭上一辆超过自己原有速度的快车。中骏电气最早贴牌代工，与在业内颇有名气的福州变压器厂合作，而大、小挖掘机则与日本住友、石川岛合资。

　　日系企业风格对黄朝阳的影响根深蒂固，他将日本制造业中的精细化、标准化移植到地产中来。

　　“我们常在一起开会，日本企业的整个集团战略如何布置，年度计划怎么制订，各式各样汇报怎么产生，审计部门怎么运作，我们细细琢磨后，有许多与众不同的心得。”黄朝阳说。出于对日本制造的欣赏，中骏集团所有的汽车与电话机都是日本产品。

　　他体会到，房地产等于每一个项目重新建立一条生产线。从设计、施工到管理的人可能都不一样，他的目标是无论在哪里，尽管有高、中高、中端三种产品线，但所有品质都要与流水线上一样没有差异，这是个巨大挑战。

　　每个项目结束后，黄朝阳都仔细复盘，“很多地产企业的标准化指导书都是把万科的找来，稍加变通就当作自己的。可我们170多套管理流程，每一个字都是从自己的经验教训中得来的。”李维自豪地说。这些管理流程细化到开什么会穿什么衣服，各处的前台用怎样的统一风格装修。

　　递交给黄朝阳的报告，需格外用心，不要说错别字，连对齐、空格这类错误他都不愿意看到。他数学极好，每个项目面积多少，成本多少，价格多少，收购时怎么谈的，都一清二楚，对于下属的调研结果，他常持怀疑态度，常说的一句话是“我看未必”。他在办公室里放了块黑板，随时用来计算，所有决策都用数字说话。

　　黄觉得通过日式的标准化与精细化，中骏解决了房地产的两个核心问题，一是品质与成本的对立，二是品质与速度的对立。“许多同行将成本控制与速度控制都交放在工程管理环节，其实真正重点在设计部门，前端没控制好，后面一定会出问题。”因此，他在用人上出“奇兵”，设计部门负责人不是由偏重感性的设计专业人才担任，而是擅长理性思维的工程管理人才。

　　日本企业对黄朝阳的最大影响，莫过于风险管控意识。“高峰时，我一年要到日本去8—10次，经常听到他们谈，日本企业原来怎么样，现在怎么样，你可以感觉到，我们每合作一件事情对方都在谈风险管控。”他说，“这种危机感已经融入了他们的血液。”这也潜移默化影响了他，让他内心中总有担心、有恐惧，特别是上市后，时刻提醒自己，往往有钱的时候才会犯错误。

　　黄朝阳以此为鉴，1996年中骏置业就已成立，几乎与国内今天一线地产企业同时诞生，而由于觉得早期市场不规范，看不清，他的精力一直放在另外两个板块，直到十年后才将重心转移，真正在地产上发力。

　　即使因谨慎放缓了速度，他亦不改步步为营的习惯。上市之前，他没有像别人一样，大量引入境外私募资金，增加土地储备，做大资产净额，这虽然影响了资本市场的估值，也使得中骏没有受到基金胁迫。

　　外界将中骏称为“小龙湖”(龙湖地产以“品质高”、“后来者居上”著称)，实际上，黄朝阳在业内的真正标杆是香港最具实力的地产商新鸿基，这也同他一贯求稳的思路相吻合。新鸿基一半利润来自商业地产，手握香港大量优质物业，受周期性影响很小。黄朝阳亦希望中骏未来物业收入能从目前的20%左右提升到40%，中骏置业在鞍山、泉州、北京都有多个城市综合体项目。

　　中型地产公司从区域走向全国，是个充满成长诱惑的过程，顺驰、恒大、合生创展、碧桂园都曾因风格激进而遇挫。尤其当下，一座房子从打地基到交房，可能会经历两次调控。

　　“这种调控浪潮很可怕的，你再强，也能一下就把你吞没掉了。”黄站在办公室落地窗前，厦门岛的景色一览无余，“如果不小心翼翼计算自己的速度和风险，很容易出大问题。”