从房产税推进到物业税虽然是大势所趋，但是由于对各地征收对象很难衡量、征收细则也并未明确，在全国范围内的具体实行，恐还有很大难度。

　　研究支持 曹建海 中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任

　　时寒冰 上海证券报首席评论员

　　文|本刊记者 王瀛    出处|《英才》杂志2010年7月刊

　　轰轰烈烈的楼市调控，在六月开始显现其威力，投资客慌忙撤退、房企打出降价大旗。“史上最严厉的楼市调控”在炒房者面前彰显其震慑作用。

　　房价能否应声而落还属未知，房产税或物业税征收的消息又铺天盖地紧随而来，中国国务院在5月底出台的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中包括“逐步推进房产税改革”，并且作为今年财税体制改革的目标。这是继“新国十条”的房地产宏观调控政策后的又一项调控措施。

　　如果说，楼市第一轮调控是在楼市交易环节上的调控，那么房产税的试点，则必然开启在住房保有环节上对楼市的第二轮调控。并且，此轮调控将充分发挥税收对于财产的调节作用，力度与影响都可能更甚于第一轮调控。

　　但随即有专家指出，房产税是“类物业税”，物业税是针对土地、房屋等不动产在保有环节征收的税款，运作合理会成为遏制投资购房比例以及打击靠房产升值而获取暴利的炒房客最简单、最直接的方式。

　　然而，由于我国房地产市场特殊的现行机制决定了物业税开征并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等方方面面，真正实施起来面临着诸多难以解决的困难。

　　因此，现在说的拟征收的是与房地产相关的税收，是“中国化”的物业税，是通过现有行政手段不需要听证、公示即可实现。从房产税推进到物业税虽然是大势所趋，但是由于对各地征收对象很难衡量、征收细则也并未明确，在全国范围内的具体实行，恐还有很大难度。

　　“五花八门”的方案

　　据称，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京将先期推出。

　　一方面房产税的征收呼声越来越高，另一方面，从六月伊始便不断有各地房产税或物业税试行试点向国务院纷纷递交多套房产税试行方案细则，据报道称只上海就递交了5套方案。

　　据称，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后。在四地试点后，物业税将向全国范围内推广。

　　上海方案：第一套：按新房旧房征税。A方案：“老人老办法”，即在新的房产税没出台前买的房子都不征税，房产税出台后买的第一套不征、第二套人均70平方米以下不征，第二套人均70平方米以上及第三套以上的征税。B方案：新房和老房都征税，第一套和第二套人均70平方米以下不征，但人均70平方米以上及第三套以上的，不管是新房还是老房都征税。

　　第二套：按照房屋总价千分之六或者千分之八征收房产税。

　　第三套：按照人均60平方米或者人均70平方米为界限征税。

　　第四套：按照区域划分，以环线、在空间区域征收，非限定性区域的不征税。

　　第五套：以三套房为界，即针对三套房以及三套以上的，不管是用于经营用途还是非经营，都视作经营房征税。

　　北京方案：对持有多套住房、高端住房等研究征收房产税或物业税，对闲置房产征收房产税或物业税。

　　重庆方案：对价格高于市场均价3倍的“高价房”收取1%的物业税。

　　深圳、两湖方案：对商业地产征收物业税。

　　怎么征？

　　既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金，如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金转化到物业税中，就会出现重复征税。

　　虽然各地征收房产税或物业税的方案各有不同，但从类型上看，主要有按房产类型性质、房屋面积、房屋价值、人均所占平米数、房屋套数以及房产所在区域几类征收。

　　针对房屋类型性质与房屋面积的征税办法，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，“按房屋性质的征收办法，新房新办法，老房老办法，这种征收办法不会起到明显作用。”

　　房产税征收规则，因为首套房是自住，非营业的，不适合征税。如果简单用面积来确定也不适当，这种征收法只在有多套住房的时候，征收才适当。

　　在房产税该如何征收的讨论中，对于商业地产征收房产税的呼声也很强烈。对此上海证券报首席评论员时寒冰认为，现有的商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的土地出让金，如果把这部分民众已经缴纳过的土地出让金转化到物业税中，就会出现重复征税，加重民众的负担。物业税只能针对不含土地出让金的商品房征收。

　　时寒冰表示，世界上已经征收物业税的国家，更多的是把房产和土地的市场价值作为计税依据。住房面积越大，承担的物业税越多，这听起来似乎合情合理。这样一套位于城市四环外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税，但是，位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多。另外，两个拥有同样住房面积的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五六口人，仅以面积或仅按房屋套数计算因素来计征物业税，显然不尽合理。

　　何时来？

　　倘若把物业税当成一种新的税种，就必须首先经过立法程序。立法程序与行政程序及相关政策是不能互相替代的。

　　虽然房产税或物业税各地试点表现出了极高的积极性，但是对于房产税或物业税开征，很多人还是认为比较遥远。

　　以上海为例，开征房产税首先需要重新修订1986年颁布的《房产税暂行条例》中“对个人非营业性自住房屋一律免征房产税”的条文，根据上海房产税多套方案显示，上海在变相增加一个税种的同时，并没有涉及到任何税赋的减免。这样房产税既无法律依据又会增加购房者的负担，影响社会稳定。

　　而对于像两湖试点对商业地产征收房产税的规定，有评论认为，会影响地方经济发展，所以短期不会开征。

　　房产税、物业税到底会不会征收？曹建海认为，无论以何种形式开征房产税或物业税都是大势所趋。但物业税本身是财产税的方式，是对拥有房产的人的征税方式，如果考虑民生，对自住权可能豁免，这是比较公平的方式。如果在现有的水平上普遍的加税，会遭到很多人的反对，所以要在开征物业税的同时，地方政府逐步退出土地财政，在其他税种方面，给中小企业税负减免，在宏观税赋水平保持不变的情况下调整税负税收结构，以便于刺破房地产泡沫。

　　而时寒冰则表示，物业税的征收，还需要过法律关。倘若把物业税当成一种新的税种，就必须首先经过立法程序。立法程序与行政程序及相关政策是不能互相替代的。作为一种新税种，物业税必须通过全国人大常委会立法确定。否则，物业税的开征就不具备法律基础。

　　根据目前物业税的大致框架，要把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并成为物业税，这一过程非常复杂，操作难度大。棘手的问题是，有的税费可能与物业税重叠，而这恰是开征物业税必须要解决的问题。