本次楼市调控目标直指高房价，从供给与需求两方面入手，对非本地人和利用银行资金购买多套住房者提高门槛和成本，同时在高房价城市增加房屋、土地有效供给，显示出中央平抑房价的决心

　　■　周 达

　　2010年1月，为了促进房地产市场平稳健康发展、稳定市场预期，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国务院办公厅《通知》”)。但第一季度全国大中城市房屋价格增长速度过快，房地产市场投机因素日益增强。2010年4月国务院直接针对房价、地价上涨过快的形势出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称“国务院《通知》”)，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨。

　　强政策力度主要针对房价和

　　地价增长过猛过快的态势

　　和往年相比，2010年第一季度我国房地产市场最大的特点是“淡季不淡”，投资、投机增多，市场不确定预期愈发强烈。从多年的发展趋势看，每年第一季度是房地产市场的相对淡季，但2010年第一季度包括价格在内的房地产市场各方面均出现爆发性上扬趋势。价格上，2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨了11.7%，相比2009年同比下降1.3%过于猛烈；销售上，第一季度全国商品房销售面积累计增长35.8%，销售额激增到57.7%，分别远高于2009年的8.2%、23.1%；土地上，尤其在“两会”以后部分重点城市涌现出一批“地王”。房价上涨过快超出市场预期，部分购房者的恐慌心理加重了市场不确定性。

　　4月《通知》直接指向导致房地产市场过热的宽松货币政策、有效供给不足两个方面。一是针对2010年初延续以往的房地产市场宽松货币政策，利用缩紧银行贷款抑制不合理需求，以购买多套房贷款首付款比例不得低于50%的条件提高银行贷款的进入门槛，以更高的贷款利率提高房贷成本；二是针对有效供给不足增加住房用地有效供给，以增加保障性住房、中小套型普通商品住房调整住房供应结构。

　　国务院《通知》明确显示出

　　房地产市场调控政策转向的意图

　　国务院办公厅《通知》与国务院《通知》保持了体系上的一致性，在内容上同样都涉及增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方政府责任等，但国务院《通知》的政策目标、重点、强度与国务院办公厅《通知》明显不同，政策转向的意图十分显著：

　　国务院《通知》政策目标直指高房价。国务院办公厅《通知》政策目标是加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展；国务院《通知》政策目标是大中城市普遍出现的高房价，明确提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，显示出中央平抑房价的决心。

　　国务院《通知》政策核心是抑制投资和投机性需求。国务院办公厅《通知》针对房地产市场平稳健康发展目标，首先在供给上提出在加快中低价位、中小套型普通商品住房建设的同时增加住房建设用地的有效供给，其次才是在需求上提出利用差别化利率和税收手段合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。中国人民银行统计报告显示，2010年第一季度个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4%。数据充分说明，第一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。国务院《通知》针对利用银行贷款投资、投机推动的高房价，从需求管理角度直接提出对利用银行贷款购房者实行更为严格的差别化住房信贷政策，同时严格限制各种名目的炒房和投机性购房，尤其针对房价上涨过快城市和非本地居民购房的情况。

　　国务院《通知》针对抑制投资和投机性需求的货币政策力度更强。国务院办公厅《通知》提出二套房贷款首付款比例不得低于40%，而国务院《通知》将这一比例再提高10%，规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，相对打7折的利率提高了4成，对利用银行资金购买第三套及以上住房的首付比例和贷款比例更为严格，这样就大幅提高了利用银行资金投资和投机的壁垒和成本。

　　国务院《通知》实行了更为刚性的供给管理手段以调整住房供应结构。相比国务院办公厅《通知》调整住房供应结构缺乏硬约束指标的情况，国务院《通知》明确提出保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，通过依法查处建设闲置用地挤存量，增加土地有效供给。

　　国务院《通知》强化了地方政府在稳定房价中的责任。国务院办公厅《通知》第一次将稳定房价工作纳入省级政府问责制，对稳定房价不利的还要追究责任，这是历次房地产调控中对地方政府要求最为严厉的。

　　国务院房地产调控政策

　　使市场面临下行压力

　　首先，国务院《通知》相对国务院办公厅《通知》对投资避险型需求、保值增值型需求、恐慌型需求的打压更为直接、猛烈。受2009年宏观经济形势不明朗的影响，投资避险型需求最初占主导；随着以房地产为核心的资产价格上升，保值型需求逐渐增多；房屋价格的进一步上扬导致了越来越多的恐慌型需求。国务院《通知》将二套以上住房的首付比例与贷款利率大幅度提高，而且明确给出非本地人投资购房的限制条件，这三类主体持有住房的成本大大提升。受投资、投机成本提高的影响，深圳、北京等重点城市已经出现投资者一次性大量抛售现房的情况，部分重点城市的房屋价格和成交量也在下降。

　　如果抑制需求与加大土地、房屋供应政策同步出现将会在很大程度上改变市场供求关系。国务院《通知》出台后，利用银行资金购房者的投资成本大幅攀升，存量房已经逐渐流入市场，尤其二手房供给量得到提升。与前一段时间市场膨胀出现的抢购风潮形成鲜明对比，目前购房者普遍持观望态势，甚至出现了退房现象。当前，从部分城市新房和二手房量价开始下跌以及出现退房的情况看，政策效应初露端倪，市场供求关系调整的迹象已经出现。同时，受政策影响，下半年土地有效供给在理论上将会增加，确保包括保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房在内的土地供应以调整住房供应结构，房屋供应总量将会上升。随着土地供应增加带来的市场放量，需求和供给管理政策综合效应全面释放可能出现在2010年的下半年，市场供求关系也将出现大的调整。

　　其次，国务院《通知》在抑制投资、投机型需求的同时也会严重削弱改善型需求的动力。不可否认，除相当一部分投资、投机型购房者之外，还存在一部分真正存在改善型需求的购房者。随着我国城市居民收入水平的提升，实际上，改善型住房需求在总需求中的比重逐渐加大。国务院《通知》对利用银行贷款限制需求的管理政策涉及范围大，不但限制了投资、投机型需求，同时也提高了利用银行贷款进行住房改善者的进入门槛和成本。对改善型购房者的压制会减弱房地产市场的发展动力。

　　再次，国务院《通知》在重拳出击时房地产市场还可能遭遇加息。2010年第一季度货币供应量(特别是M2)增速回落速度和幅度超出预期，正由于信贷规模控制在预期之内，在一定程度上降低了上半年加息的必要性。但从长期看还存在通胀压力，2010年内很有可能加息。如果房地产市场抑制需求、加大供给与加息的情况同时出现，市场受到的压制将是严峻的。

　　支撑房地产的积极因素依然存在

　　2010年第一季度经济回暖是支撑房地产市场的一大利好。经济的基本面不出现问题，房地产业也不会大起大落。以往事实证明，经济增长、居民收入水平提升阶段也是房地产市场逐渐走向繁荣的阶段。根据国家统计局数据，2010年第一季度国内生产总值80577亿元，同比增长11.9%，城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入5308元，同比增长9.8%。国民经济继续回暖形势日益明朗，支撑房地产市场的外部环境向着好的方向发展。随着收入水平提升，居民对住房的合理需求步伐不会停滞，房地产业发展的基础依然牢靠。

　　国务院《通知》并没有提高开发企业的自有资本金率，表明国家对加大开发、确保房地产市场有效供给持肯定态度。房地产业是目前国民经济的重要支柱产业，国家对房地产业的平稳健康发展一直持支持的姿态。通过对房地产企业开发资金支持，从而加速市场有效供给是平衡供求的重要手段。中国人民银行统计报告显示，2010年第一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1%。事实证明，自国务院办公厅《通知》发布之后，金融机构对房地产企业开发贷款支持的力度并没有减弱。国务院《通知》也并没有采用提高房地产开发企业自有资本金率、进而抬高项目开发门槛的办法，在配合土地供应结构调整、增加政策性和普通商品住房的基础上，传递出中央希望继续通过金融手段加速房地产开发，增加市场有效供给的政策意图。为了确保金融安全、资金合理使用，政策对金融贷款的使用环节管理更为严格，要求商业银行加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

　　政策并非“一刀切”，部分城市房地产市场平稳健康发展存在很大政策余地。国务院《通知》的作用对象很明确，是针对房价和地价过快上涨、投机性购房再度活跃的部分城市，而非全国所有城市。在房价和地价未过快上涨、投机性购房不活跃的城市，政策的限制、打压作用空间不大，这类城市仍是房地产市场繁荣的重要支撑。

　　房地产调控政策在实施过程中

　　还存在部分不确定因素

　　首先，政策执行主体的执行力不确定。执行力包括执行的贯彻力度和执行实施能力。国务院《通知》的重要执行主体是地方政府和银行。但无论地方政府还是银行，对文件中遏制房价、抑制投资和投机性需求、调整供应结构的要求，其执行的贯彻力度和实施能力到底有多大目前还难以确定，这直接关系到房地产调控政策的实施效果。

　　其次，开发土地有效供给能否实现不确定。本论调控成功与否的关键除抑制投机、投资性需求外，增加土地有效供给以稳定市场也是重要方面。开发土地有效供给取决于三个方面：一是及时制定并切实落实以住房为主的新增房地产建设用地计划，合理布局房屋结构，这是土地总量供给的重要内容；二是盘活存量用地，即加快处置闲置房地产用地，将收回的闲置土地优先用于普通住房建设；三是在这种政策背景下，房地产开发企业是否拿地并不确定。目前，对这三方面执行的效果还有待进一步观察。

　　最后，有关房产保有环节的税收不确定。目前对房地产市场的税收调节都是在交易环节，而作为调节房地产市场供求关系的保有环节税收体系一直处于空白。国务院《通知》也只是提出让财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，但税收政策内容、出台时间、实施形式等都还未知。■

　　作者单位：住房和城乡建设部政策研究中心