开发性金融项目运作模式已成为青岛市旧城改造的典型模式，并在青岛市其他旧城改造项目中成功复制。

　　采写|《小康·财智》记者 睿平

　　2009年11月7日上午，19岁的范瑜陪爷爷、奶奶领到了80多平方米新房的钥匙，这也是青岛市云南路小区回迁所发放的第一把钥匙。

　　2009年12月，青岛市云南路片区改造项目17个高层楼座全部竣工交付，3600多户岛城老市民在虎年新春到来之际喜迁新居。青岛住房建设史上涉及低收入群体最多、社会各界关注度最高的旧城改造项目也画上了一个圆满的句号。

　　由于资金方面得到了国开行鼎力相助，这道困扰了青岛市政府34年的难题得到了破解。

　　云南路片区难题

　　作为我国重要的港口城市，由于具有独特的地理环境优势和广阔的经济发展前景，青岛市房地产市场开发空间较大，发展速度十分迅猛。

　　2000年以来，随着全国房地产业迅猛增长、青岛沿海可开发土地资源的逐步减少以及外地购房者增长等因素影响，青岛市房产价格不断攀升，成为全国房价涨幅最快的城市之一。

　　由于房价快速增长，房价与收入比例失衡，超出了居民承受能力，造成了百姓“住房难、住房贵”的问题，广大老百姓反应强烈。尤其是老城区人口密集，区域狭小，开发投入成本较大，成本收益明显较低，近几年房地产项目多选择新区域开发建设，旧城区的低收入家庭住房条件更是难以改善。云南路片区就位于青岛市市南区西部，是青岛老城区的典型代表之一。

　　该区域房屋多建成于上世纪二三十年代。群众居住状况比较差，平均住房面积20～30平方米，最小的只有八九平方米。由于几十年老房一直未再整修，几乎所有住在楼顶的人家都有漏雨的现象，安全隐患突出，存在房屋墙皮脱落、梁柱钢筋裸露、楼梯摇摇欲坠等问题，属于典型的“危旧”房屋。

　　早在上世纪70年代中期，青岛地方政府就曾冻结过云南路片区的户口，从彼时到2006年底的34年间，曾谋划过几次改造，但由于种种原因都没能付诸实施。

　　2007年，青岛市政府下决心将34年前谋划未成功的该项目付诸实施，将改善低收入家庭住房条件，特别是云南路片区改造列为2007年政府十件实事之首。

　　然而，云南路片区是青岛市有史以来涉及困难群体最多、拆迁面积最大的一次城区改造。在云南路街道5万常住人口中，下岗失业人员达9000多人、残疾人员1300多名、低保户500多家、人均月收入不足500元的困难家庭达1500多户。

　　据初步测算，该项目整体拆迁改造资金总投资48亿元中，青岛市政府自筹资金28亿元，预算有 20亿元的资金缺口。如何解决这个资金缺口？

　　在当年青岛市的一次金融工作座谈会上，青岛市长夏耕发出呼吁：“希望各家金融机构能够积极支持。”

　　“高层共识”融破坚冰

　　多年来，国家开发银行秉承的“政府热点、雪中送炭”开发性金融理念，紧紧围绕政府热点、难点问题，解决现实难题，在推动地方经济和社会民生发展中取得了巨大的成就。

　　2007年年初，当新一届青岛市委、市政府提出“要更加注重住房供应的社保功能，全面加强保障性住房建设”时，刚刚成立不足一年的开发银行青岛分行就敏锐地感知到这一决策的重要性和紧迫性。

　　分行党委对此高度重视，认为青岛市的旧城改造作为一项民心工程，并将支持青岛市旧城改造列为分行2007年的头号工程，成立了专门工作小组，在两天内迅速制定了启动方案向青岛市分管副市长进行了专题报告，得到市领导的肯定。

　　2007年1月17日，市长夏耕为此亲笔致信国开行董事长陈元，请求给予政策性资金支持。

　　夏耕的呼吁很快有了回复，国开行向青岛旧城改造项目伸出了“橄榄枝”。陈元在青岛分行的项目报告书上批示，要积极支持该项目建设，并要求总行有关部门和青岛分行共同研究具体支持措施。2007年1月24日，陈元在第15期信息快报上就该项工作第二次批示“应支持”。

　　“十六字”运作模式

　　据记者了解，青岛云南路片区改造项目首次采取了在开发性金融原理基础上创造的“政府主导、政策支持、市场运作、融资推动”的16字运作模式，取得了市区政府、拆迁居民、开发银行、承贷企业与合作银行多方共赢的良好效果。

　　根据项目的实际情况，在满足开行偿债覆盖率的基础上，青岛分行合理设计了项目的融资方案，并在一个月内完成了贷款评审、项目核准、合同签订和贷款发放工作。

　　在项目拆迁进展快、拆迁补偿压力大的情况下，先期拨付1亿元短期贷款用于拆迁，保证了拆迁的顺利进行和政府对百姓的承诺，对拆迁工作给予了强有力的资金保障。

　　鉴于项目后续资金需求量极大，为从根本上满足项目资金需求，避免拆迁矛盾，确保工期进展，2008年5月，开发银行青岛分行发挥开发性金融的先行先导作用和引导社会资金的优势，与中国邮政储蓄银行总行签订了无担保联合贷款协议，由邮储银行在项目宽限期内累计投入9.5亿元信贷资金对该项目予以支持，2010年5月退出后再由开发银行资金接续。

　　现金流盈亏平衡是评价项目成功的关键。据测算，云南路改造将产生5至6亿元左右的亏损。如果完全依靠政府补贴的话，将会给财政带来较大的负担。为了项目自身的现金流平衡，打造健康财政。

　　通过研究，选择邻近地块即中岛片区(该区域占地约26公顷，共有居民约770户，企业21个)，采取与云南路同样的拆迁和土地供给政策，将中岛片区与云南路片区捆绑改造，移丰补欠。云南路片区主要进行回迁安置房建设，中岛片区则通过市场化开发产生收益弥补云南路亏损。捆绑改造后，项目自身的现金流充裕，能够足额覆盖贷款本息。 

　　典型模式的推广意义

　　云南路项目改造采取的创新运作模式，目前已成为青岛市城市拆迁改造的典型模式。

　　在该项目酝酿、设计、运作以及结项的整个过程中，开行全行上下始终秉承“政府热点、雪中送炭、规划先行、信用建设、融资推动”的开发性金融理念，取得了市政府、区政府、拆迁居民、开发银行、项目公司、合作银行等“六方、六和、共赢”的良好效果，即：高层共识“全局和”、政策支持“官民和”、政府主导“拆迁和”、融资推动“银政和”、市场运作“银企和”、金融合作“同业和”。

　　据记者了解，云南路成功改造后，青岛市市南区政府在该区2008年当年最大的旧城改造项目——青岛火车站周边旧城改造项目中，原样复制了“政策支持、政府主导、市场运作、融资推动”的16字运作模式，目前开行已联合工行、农行、邮储等多家银行累计向该项目发放银团贷款12.25亿元，取得了阶段性成果。

　　鉴于开行在推动银团贷款和金融合作领域的突出表现，2009年5月，青岛市银监局特邀青岛分行党委书记、行长白桦担任青岛辖区银团贷款工作协调小组组长，进一步有效规范了市场的无序竞争，加大了对地方经济发展的支持力度。

　　2010年2月，青岛市提出要在未来3至5年内陆续启动60个“两改”项目，基本完成全部旧城区和城中村改造任务。

　　可以想见，开发性金融将助推岛城“两改”，惠及岛城民生，迎来一个更加广阔的作为空间，发挥更为显著的推动作用。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。