政府也不希望房地产价格暴跌，既然可政策打压，同样可以政策扶持，一旦到了崩盘的临界点，政府还是会出手的。现在的打压，关键是要使得房地产能够按照预期进行调控，能够健康持续地良性发展，而房产新政短期内则可遏制房价上涨，从中长期看，仍然面临很多不确定性，可能会带来很多经济和社会问题，结果难料。

　　采写｜《小康·财智》记者 陈建华

　　2010年4月中旬，中央连出房产调控组合拳：15日国务院常务会议提出贷款买二套房首付不得低于50%；17日国务院提出房价过高地区可暂停发放第三套房贷；19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制；21日证监会负责人明确二套房标准为认房不认贷。各个地方也出台比中央更严厉的调控政策。

　　这一系列政策被业内称为“史无前例的严控”，而精准打击投资和投机需求的调控组合拳使人们对楼市“高烧”降温充满期待，买房人进入观望期。

　　新政可暂遏房价上涨

　　这次国务院对非理性的房地产泡沫的忍耐总算到了尽头，终于要对非理性的房地产泡沫动手了。而且出手是前所未有的严厉。

　　当然，任何政策的出台，都有它的两面性。这“一刀切”，在控制房地产泡沫的同时，肯定也会伤害到一些非投机性的刚性购房需求，但在两害相权取其轻的原则上，这种代价是值得付出的。

　　这次房地产新政的出台，对房价的抑制作用肯定是必然的。一个最直接的效果就是降低了按揭贷款造成的杠杆倍数，意味着投机或者购买二套房的资金需求量和成本直线上升。

　　最关键的是，政府出台如此之猛的政策，会导致整个购房市场出于短期看空房地产的重大心理预期。心理预期会直接导致广大购房者持币观望，直接推动房地产成交量下降。当然，政策出台以后，肯定还会有一个双方博弈的相持阶段。

　　根据“量在价先”的经验，这次新政目前对于房价的影响肯定有一个滞后期。一般会在3至6月后，才会在交易量巨大萎缩的影响下，打压房价。

　　如果在这种猛烈的政策下，房价还不下降的话，在金融危机已经过去、房地产价值趋小的背景下，政府必然还会继续出重拳，比如提高开发商资本金的比重，出台物业税等。

　　当然，有专家指出，对这次房地产新政也不宜期望太高，不要认为房地产新政会导致房地产价格的大幅下跌。经历去年楼市的大爆发，开发商手里拥有的资金是比较充裕的，有足够的抵抗能力。

　　到3月18日为止，39家房地产类上市公司公布的2009年年报显示，这39家公司经营性活动现金净流量为202.86亿元，而2008年为-258.91亿元。

　　政府也不希望房地产暴跌，既然有政策打压，同样可以采取政策来扶持，一旦到了崩盘的区位，政府还是会出手的。现在的打压，关键是要使得房地产能够听话，健康地成长，中国未来的城市化肯定是少不了房地产业的。

　　新政成败要看落实

　　房地产新政也将面临巨大的阻力。这在前几次的宏观调控中早就有了先例，多次出现了房价越调越高的现象。这种阻力来源于很多方面，最大的阻力来自于希望房地产价格继续攀升的各种利益集团。其中就包括了商业银行、地方政府、开发商、持有多套房产的富裕阶层等。

　　拿地方政府为例，面对这次房地产新政，就会有很多空子可以钻。比如这次调控究竟用什么标准来衡量城市的房价存在上涨？因为这次新政很多条款是针对房价飞涨的城市的。

　　有专家认为，目前统计局的数据也是有水分的。它公布去年的房价才上涨1.5%，按照这种标准来说，每个城市都可以说自己没有泡沫。而偏偏统计局的数据又是官方最权威的数据，这就形成悖论。这种悖论将给地方政府阻挠房地产新政一个合法的理由。所以房地产新政成败如何，关键是要看落实。 

　　任何政策，有人受伤必然有人受益。这次房地产新政的受益者，一是房地产行业中的精装房。二套房政策的出台使得首付一下提高了不少，通过购买精装房的方式可以缓解一部分资金，不需要立马就掏出装修钱。同时购买精装房可以早点入住节约自己的租房费用，或者用作出租以转嫁高首付带来的压力。 

　　其次就是股市。巨大的房地产泡沫，其实也有一个好处，那就是分流过剩的流动性，形成一个巨大的房地产资金池。当这种巨大的资金量从房地产中被挤出来的时候，股市必然会成为资金下一步汇聚的重点选择地。

　　或者，又会在新的领域制造出一个巨大的泡沫。这背后要牵涉的问题，可不是一个房地产新政可以解决的。

　　物业税并不能平抑房价

　　如果在上述政策都不能奏效的情况下，政府可能会使出绝招——出台物业税。在许多人心目中，把物业税看成遏制炒房和控制房地产投机的一剂良药。

　　实际上，物业税对房地产市场调控的作用有限。许多人津津乐道的是金融危机中美国1美元可以买一栋别墅的故事，认为就是因为美国有物业税才有如此好事。因此很多人也期望中国的物业税出台，让炒房者仓皇抛售，无房者可以轻松抄底。其实这只是一个空想，物业税的作用只是加快了房地产价格上涨或者下跌的速度，而对于上涨和下跌方向控制却几乎没有作用，美国在金融危机之前多年的房价上涨已经证明了这一点。

　　而在北京则更加极端，虽然法律明文规定了一些税是卖房人承担的，但实际上任何税负最终其实都由购房者承担。因此，物业税并不能保证让房子更加便宜，除非金融危机和物业税共同作用。

　　物业税如果出台，则意味着政策方向的彻底改变。其实我国已经有税率很低的房产税，但是对于个人非营业用的房产免征，其政策含义是鼓励个人拥有住房。而物业税意味着只有能缴纳物业税的人，才有资格拥有自己的房产。在完全市场化的环境中则不需要鉴别，市场规则保证有房产的都属于有钱人，对他们征税是应当的，没有能力交税的都在租房或者在住政府的保障房，中国的现状很显然达不到这个水平。如果开征物业税，其政策含义就是政府鼓励“更”有钱的人购买房产，意味着我国住房政策的彻底转向。

　　土地制度也使物业税难以见效。我国的土地是国有的，地方土地供给是垄断性的。基本的经济学常识告诉我们，垄断供应商获取最大利益的方法就是控制供应量，先满足最有购买能力的消费需求。政府必须在土地出让收入和物业税收入中找到平衡点，否则会影响政府收益，这类似于垄断的电信运营商在初装费和月租费上需要进行综合考虑。

　　提高物业税，降低土地出让金收入，还必须考虑到购房人群减少后，对政府保障房需求增加所带来的成本。这些因素综合起来，物业税即使开征，也不可能有很高的税率，那么物业税将和物业取暖费一样，不可能影响房价的变动方向，甚至对变动速度的影响都不大，只是增加了购房者的成本。

　　最后，在执行层面上，开征物业税的难度很大。我国目前的住房中，权属非常复杂，有商品房、经济适用房、限价房、单位公房、农村住宅等等。单位公房中有些可以购买，有些不能购买，有的购买了但是不能出售。而且即使同样性质的房产占地面积、市场价值相差非常大，到底按照面积、市场价值、人口、区域等因素中的哪些来计征物业税，是一个非常困难的问题。对于目前住宅中如此复杂的情况，如果简单制定一刀切的政策，不仅会引发新的不公平和市场混乱，而且很难执行，反而影响税法的权威性和严肃性。

　　众多国家案例和中国的现状证明，物业税不可能解决目前的问题，反而可能加重百姓的负担。

　　住建部政策研究中心主任陈淮对《小康·财智》记者表示，出台物业税并不能抑制房价，但短期内会对房价有影响。

　　陈淮称，物业税有三个作用：第一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置。第二，调整中央和地方财税关系。第三，贯彻社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整。富人占有优质资源也可以，但应多交税。

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