房产增值税：控制炒房杀手锏
控制炒房的杀手锏。国内房地产到现在为止已经拉响了不可持续的警钟，房地产最容易变成一种棋子，成为社会不安定的因素。
文 本刊记者 植美娜
法国巴黎证券（亚洲）有限公司董事总经理兼首席经济学家陈兴动接受《投资家》专访时表示：“2010年房地产价格会经历缓慢上升的过程。从房地产的投资和建设角度讲，可能会加速到20%以上，不排除这个过程中有一些波动。”
对于迫在眉睫的房地产调控，陈兴动提出可借鉴德国经验，征收房地产增值税。二战后至今，只有德国未发生房地产泡沫危机。
《投资家》：房地产业这些年反复经历繁荣-衰退-繁荣的周期，为什么？
陈兴动：根本原因在于政府对房地产的作用有两个目标：一个是满足老百姓的住宅需求，另外一个是作为骨干行业和中国经济的脊梁。房地产牵扯的利益集团有房地产开发商、地方政府、银行、已经买房的人和没有房将要买房的人。在这五个集团中，前四个利益相关者都希望房子涨价，只有还没有房子想买房的这些老百姓不愿意涨。
中央政府站在这些利益集团之外，四个人都在讲应该涨，那么中央政府就刺激房地产发展。涨到一定程度，就有报告说85%的老百姓承受不起房价了。到了矛盾冲突非常厉害的时候了，政府就会出来做点事，采取政策调整，把房价调下去。这时候地方政府和其他利益集团又要出来讲，小心点，不要压太紧，太紧了房地产会翻车了。房地产死了，地方政府的地卖不出去了，就没钱满足当地基础设施和社会保障了。因此政府始终在这两个目标中间游移，所以中国两三年就要闹一次房地产过热和泡沫化。
《投资家》：看上去解决老百姓住房需求似乎很难，为什么房地产商建低价房不积极？
陈兴动：中低档房子利润率低，现在有个趋势叫做“中端房子高端化”，房地产跟85%的老百姓都没关系了。纯粹按照趋利的方向发展，肯定要出问题。如果把房地产当做投机的目标，那只要击鼓传花不要传到我就行了，这样走下去会出现很厉害的泡沫化。房地产这个行业也有发展不够的需求领域，中国现在需要居住的自住用房、改善用房还不够。因为中低档的房子太少了。这部分的供给是不足的，这部分的需求如果解决了，中国房地产的问题就解决了。
《投资家》：这么说，房地产的价格很难降下来？
陈兴动：要让老百姓有一个期待，认为房地产现在涨太高了，会降下来，可是现在这种条件不存在。首先供给量上，从2009年以来房地产交易量不断加速，老百姓形成了一个房地产价格会持续上涨的预期。这种预期不断被强化，这就很有可能把明后年的房子提前实现了。有投资需求的人也增多了，在这个过程中把房地产大量的库存吸收掉了，目前房价会持续不断地缓慢上涨。只不过涨得没有以前那么快了，但是肯定还会持续上涨一段时间。除非政府开始屏蔽出这些投资商、投机商，房价才能下来。那就要增加他们持有房子的持有成本。那就是增值税。
《投资家》：迪拜由于房地产泡沫引发了信贷危机，迪拜问题会不会在中国出现？
陈兴动：我不认为会在中国全面出现，但在中国的一线城市和许许多多的二线城市都有可能出现。如果房地产的泡沫这样循环下去，当然有一天要破灭了。前几年只是赞叹迪拜的辉煌，每个人在那拥有一套房子是多么辉煌的事情。但是有多少人买了房子是为了去住的呢？买房是为了买回来以后升值。很多人是靠银行的抵押贷款，如果房子卖不出去，那就发展不下去了。迪拜世界集团现在的问题就是因为后续的现金流出问题了，这样就接不下去了。
北京和上海已经列为世界前五位最贵的城市了。国内房地产到现在为止已经拉响了不可持续的警钟，房地产最容易变成一种棋子，成为社会不安定的因素。
《投资家》：国外出现房地产的泡沫以后，有什么值得借鉴的经验？
陈兴动：所有的泡沫最后都要破灭的，伦敦、西班牙房地产泡沫破了，他们没有我们这么严重，因为他们是比较成熟的市场，导致他们经济增长的速度不需要中国这么快，很多问题不会靠滚雪球这样滚下去。他们的办法就是靠房地产市场的利率，比如中央银行的货币政策，然后就是税收。
中国的情况显然不成熟，2009年我们的货币政策不是适度宽松，我把它叫做“疯狂宽松”。宽松到这种程度，当然有钱就去投资房地产。西方房地产持有成本是很高的，拿到房地产不去居住，每年是要交房地产税、交易税等各方面的成本，加上贷款，每年持有的成本可能要超过15%。
《投资家》：中国有没有可能征收房产税？
陈兴动：前提和立法基础跟国外不一样，没法一下跳过去收房产税。我们的房产制度一开始就不太对。我们学香港搞土地出租，出租的土地使用权是70年。首先从法理上我们这套东西是从香港学来的，可是香港这样是因为当时从中国租借出去的，英国殖民政府对这块土地没有所有权，只有租借权。但是在中国，相当于政府作为地主把地租给老百姓。不过这些问题是可以解决的，规则如果公平也是可以的，但是这些事都没有做。
《投资家》：您刚才提到开发商只会让“中端房子高端化”，在增加中低档房子供给上有什么调控的空间？国外有什么值得借鉴的经验？
陈兴动：现在之所以没有中低档的房子，是因为政府没有调节。新加坡政府的组屋（由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，均价3000元/平米，为大部分新加坡人的住所。）占房地产供应量的70%，他们的房地产开发商还有钱挣。中国所谓的跟公共相关的住宅现在可能还不到房地产供应量的10%。这是政府的问题，不是不可以做。
新加坡的房价也在涨，但是没有形成房地产泡沫，我们也在借鉴新加坡的经验，类似于新加坡的组屋一样，我们有经济适用房、廉租房等。但是做得怎么样呢？谁在监督？谁去执行呢？如果政府不是为了老百姓的需求，而是为了缓解矛盾做做样子的话，做了多少？怎么做的？就不敢说了。只能说明地方政府对经济适用房、保障性住房不感兴趣。
《投资家》：您刚才还提到屏蔽出房地产投机投资的方法是征收增值税，这方面中国政府还有哪些办法？
陈兴动：现在观察全世界的几个大国，二战以后没有出现过房地产泡沫的国家就是德国。因为德国有个规定，买了房子以后，如果10年以内卖出，那么房子增值的收入会以各种不同的方式被政府拿走，有资本利得税、交易税等各种税。基本上增值的90%都没有了。这样投机房产就不值了。
如果把住房作为一种消费，中高档的房子是满足中高收入人群的居住需求，不满足投资和投机需求。这些有钱人创造了社会财富，允许他们享受比社会平均更高的生活水平，可以在自己的房子里装银的水龙头、金的水龙头都可以，但是不能让有钱人再去炒房地产，把房价没完没了炒起来。如果要抑制，中国可以对他们征收增值税，将房产买卖中间的差价扣掉必要的成本，对剩下的资本利得收税，持有时间越长税率趋于零，持有时间越短，税率越高。这样就达到鼓励投资，限制投机的目的。
《投资家》：2010年有没有出台这种调整的可能？
陈兴动：从这次中央经济工作会议看，肯定是不愿意做大规模的调整，暂时还是做微调。很多地方把房地产的优惠政策取消，最近出台的政策把个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，但这一政策目前不足以调整房地产。
政府怕把房地产打下去，经济就死掉了，必须有一个承受成本在那。房地产投资占整个GDP大概10%左右，如果说把房地产打死变成零，这就受不了了。可是我认为中国经济没有必要那么高速增长，宁可牺牲一点经济增长的速度，不要把GDP做这么高。这就回到了从中央到地方以GDP为纲的政府行政行为上来。什么都不想改变就什么都不能得到。
陈兴动
北京大学经济学院国民经济计划与管理专业第一届硕士研究生。毕业后到国务院国家经济体制改革委员会工作, 1986年作为第一批中国中央政府年轻官员被派送到英国牛津大学。1990-1993年，任世界银行驻华代表处经济研究员。1993-1997年任法国兴业高诚证券公司总经济师，1997年至今任法国巴黎百富勤有限公司北京代表处首席代表,兼法国巴黎百富勤证券公司董事及总经济师。
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